广州楼市:黄埔和南沙买房怎么选?看看内行人的选择

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，锦绣新天地这套房子我已经交诚意金约了业主过来签三方了，有几个问题想再问问您：1，以我目前资金100，自留备用金后，打算拿60出来作为首付。先选择一套房子作为自住+保值，锦绣新天地未来10年还有空间吗？2，现在我年入大概50-80，月供1-1.2万可以承担，您对我现在的方案，买大户型以后置换认可吗？还是您认为可以先买投资价值比较高的品秀，先牺牲自住舒适性。等5年后再置换这样好呢？3，现在锦绣新天地168平方这两套，26层，220万。12层，230万。价格算低位了吗？4，或按照我这样的情况您有什么更好的推荐？

回答：你好，1、随着新塘的发展，未来十年升值空间不是问题，特别又还是自住的，根本不用太担心。2、品秀适合那种纯投资类型的。当然如果你愿意牺牲居住体验，是较好的选择，这也是为什么我一直建议投住分离的原因。3、价格还可以。4、目前这个预算，锦绣新天地算是性价比最高的了

提问：广叔你好，本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好，岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：广叔好，福建龙岩两套，近期想置换一套。现在珠海和惠州值得投资吗？相对前塘、黄埔对比哪里有升值潜力？建议买哪些区域(顺便推荐下楼盘)？谢谢！

回答：你好，置换一套是正确的选择，珠海和惠州目前供应量较大。建议考虑黄埔，可参考楼盘：黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤

提问：你好广叔，黄埔本科半年社保可以达到条件，有推荐的吗？年底前考虑加父母共入手两套，要求总价低，中长期持有，带学位。

回答：你好，黄埔投资，可参考：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤

提问：广叔您好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。

回答：你好，如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。

提问：广叔你好，坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租，最近看中一套市内海珠区11号线（未开通）地铁旁一手房公寓，总价279，但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问广叔，这样操作是否可行，现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！

回答：你好，公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。产权只有 40 年，有可能拿钥匙的时候只剩下了 30 年，产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少！

提问：广叔你好，我目前金汇名园有一套出租别人，市价约500万，红本在手，现金400万，年收入200万左右，两个小孩一个小学一个幼儿园，考虑宝中附近3-4房自住型，您建议卖掉金汇的入手4房舒适型的还是保持金汇这套，买3房紧凑型的？金汇39区附近据说有规划学校，是否有增值空间继续保持的意义？个人目前特别纠结的是1千万在宝中确实如您前面所说的老大难，1500万感觉亚历山大，如我这种情况您有什么建议？有哪些楼盘可推荐？谢谢！

回答：你好，金汇名园可以考虑出手置换。一般我不推荐翻身，理由如下： 1.短期没有改造空间，片区太低端了，最高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期； 2.没有好的学位支撑； 3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车； 4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便； 5.4-5万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。 出手金汇名园后，可以考虑入手一套学区4居自住，再入手一套纯投资楼盘。 宝中可以关注天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等。 剩余资金继续加仓碧海 沙井或者光明。

提问：你好广叔，本人深户，在深圳莲花山北彩田片区有有两套房产(房产都在本人名下，父母也都为深户，名下无房产)，一套70多平的两房，一套40多平的小户型两房(父母住)，目前想卖掉一套在同片区换一套大一些的三房或四房(纯自住需求)，目前想先将40多平的过户到父母名下，然后再卖掉70多平的，那样就能做到低首付，公积金也可以全用上，这样操作是否合适，还是有更好的操作办法，或者更好的选择？

回答：你好，不知道深圳2套分别是哪2个盘，建议说说详细情况再做判断。 房票珍贵，原则上建议出手40+小户型，保留70+大户型。 出手小户型，大户型做抵押融资。再淘一淘3-4房，价格在700以上更容易出笋盘。

提问：广叔好，我几年前年买了布吉阳光花园的小两房，但是到现在我也没赚到这房子的什么钱。当初买这房子现在都后悔死了，我现在手上有现金100W，小孩8岁，最近这段时间一直在看房，首付100w在上南山基本买不到什么中上的学位房了，而且还一直在涨。您说我要不要把布吉的房子卖了把资金存到总价500的范围再买？小孩上初中也还早，现在买会不会到时变数太大？总价500左右的中上学位房，兼顾学位和投资，友邻公寓怎么样？我看最近涨得挺凶的。您有什么好的学校和楼盘推荐吗??感谢！

回答：你好，友邻公寓是最近才冠名的，因为总价低也涨了一波，不建议买，你小孩还得离上初中还远，现在买比较早了，学区政策变动太大，建议先把布吉住宅卖出，置换到潜力更大的板块做投资，等下一波涨幅之后再置换学区小户型。

提问：广叔你好，去年穗莞深城际铁路要开，以为会带来一大波福利，所以我脑子一热就买了东莞虎门万达华府！房子持有到现在就涨了十来万，基本没啥赚头。现在我老婆让我卖了，但是我又有点不甘心，想广叔给个建议我现在是继续持有还是卖掉？

回答：你好，东莞和惠州投资逻辑是不同的，东莞经济强劲，不靠临深蹭饭。东莞近几年涨幅最好的是松山湖、南城和滨海新区，全是政府花巨资打造的新区，虎门和长安经济不弱，但在这几个新区和临深盘的左右夹击下表现一般。这一波东莞已经尾声了，可以考虑换标了，听你老婆的，没错！

提问：久仰！广叔。投资。玖龙台二期值得入手吗？颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者如何选？资金方面均不考虑的话。

回答：玖龙台作为光明最优秀的楼盘，二期即使开到六万一样值得入手。但光明注定是长线投资产品，三年内的收益不会太理想，比如这一轮光明涨幅就有限。 颐安是龙岗标杆，产品没问题，但会受区域大势拖累，涨幅受到抑制。 纯投资，总价600万，我认为还有更好的选择

提问：你好广叔，市场没什么盘了，是不是后面会有很多放盘，还是价格会涨？

回答：你好，不会，深圳业主很惜售的，上半年深圳二手盘会维持在32000-35000的数量，横盘，逐渐挤干泡沫。

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