广州楼市:黄埔和南沙买房如何选择?这是我见过最好的答案

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提问：新人首问，广叔你好！本人现在广州户口，广州无房，欲入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年看，现在哪个区域最有投资价值？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾，哪些楼盘较好，求推荐！

回答：你好。短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你列的楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大；龙湖揽景位置偏，地铁远，没啥配套；南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，我的看法：首选华润瑞府，次选星河山海湾。300-400建议看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，我准备卖掉越秀东风东学位房后名下无房，计划入手两套。资金大概在500万，想在天河越秀中心区买一套二手自住加投资，另外在周边升值潜力大目前价格不高的地方买一套，投资。考虑要先买新房，用首套贷款4成方式，剩下的用来买二手。您看是否合适？另外看了南沙，黄埔的房子，感觉黄埔房价好高，本人相对喜欢南沙灵山岛。您觉得买灵山岛的望江房是否可以？

回答：你好。学位房不用可出手。可以买两套的。黄埔的房价虽高，但是价值也大，短期潜力比较大的。南沙还需要点时间，适合中长期。灵山岛是比较有价值的区域之一。

提问：广叔，投资的话，广州你推荐哪个新楼盘？品秀星樾（其他都不错，就是离地铁口走路有点远），星樾山畔（地铁上盖，不过后面有条高速路，目前车流不多，有个90方3房朝南的不对路），科城山庄峻森园，您看好哪个？或者有其他好介绍吗？谢谢您

回答：你好。这三个盘区位很近，要么地铁不近，要么靠近高速立交。所以理论上哪个更近地铁，更远离高速立交就更有价值。从板块未来的发展看，星樾山畔北向是高速，科城山庄峻森园也是在一个夹角内，所以该板块楼盘北向未来的发展会面临瓶颈。虽然品秀星樾离地铁稍远了点，但是趋势是继续往东，未来有新地铁规划的可能。所以我认为品秀星樾的价值从长远看要稍大一些，其次是星樾山畔，宜居，景观较好，当然我说的是没有朝高速方向的，超高速方向的只能加装隔音玻璃。具体板块及分析详见内部分享。

提问：你好广叔，我们的家庭房产情况如下。在广州越秀区有一套学位房40平方，学位占用，目前出租4200每月。在海珠区东晓南芳草轩有一套100平方电梯房，目前出租5500每月。在佛山南海千灯湖有一套165平方的商品房，周末自住。在佛山火车站和桂城地铁站有两套公寓，出租。目前在小孩读书处租房住，每月9000。目前广州没有购房指标，有100万的存款。请问下一步如何投资好？

回答：你好，公寓并不是优质资产，如果租售比达不到5%以上，建议出手置换成涨幅更大的住宅产品。 主场在广州，继续加仓广州，没必要切换城市。 法拍房，结离婚，老人票等方式都可以破限购。 广州投资方向： 金融城—鱼珠：金碧世纪、中海康城 老黄埔的：黄埔花园 番禺万博的万科欧泊

提问：广叔您好，请教你一个问题，以天河公园为例，有的盘10万，有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万， 6万比

1.会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢？那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢？2.中海千灯1号跟滨江1号，千灯湖1号离南海实验小学近些，有什么不一样导致价格有差距呢？还是中海这个品牌有溢价呢？

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此，除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外，可以说不差了。其他便宜的地方，比如你说的5w6w ，我们当然会认为它的潜力还尚待开发的你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。

从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。但实际上，我们更关心收益绝对值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长，高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。

2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子， 14年开盘的定位就已经冠绝佛山，豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景，400平方的面积，按照过千万的总价，基本上在广州也能买到很不错的房子，这在佛山是完全独立的楼盘来的，不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论，佛山投资性价比高的楼盘 详见内部分享。

提问：您好广叔，兰亭盛荟你好似也研究过吧，地段和花园都比较喜欢，但噪音导致比较纠结。现货量不多，还是想买天河一手，自住为主方便上班。目前二期五八栋还有几套北向顶楼，79，2+1户型，单价4.85w，望到高速有点吵，三期还有16栋尾货也比较吵就不考虑了，还有14栋02，130方单价5.2w，最后13栋整栋没开卖，不过西北角靠近垃圾压缩站，01-03单位相对影响比较少。个人比较喜欢二期整体配套比三期好，且现楼，但三期可以望江，要明年一月收楼，你觉得这个楼盘几年后顶楼西北向出手会不会折价比较厉害？三期130方在该盘算不算是错配，值得倾家荡产去买来自住吗（首付要融资）？还是等13栋开卖选个好点的楼层和户型？

回答：你好，如果想选择新的一手楼，在天河就没啥可选，要不就兰亭盛荟，要不就保利天汇，反正都是在东环这一条线上的 兰亭盛荟的顶楼就不要考虑，顶楼是硬伤。如果130房的单价5.2，总价680万，总价680万在这个位置买一个四房单位 首付200万，贷款480万，月供2.5万，从投资上来看，横看竖看都不太行的，如果是自住，比如13栋的，以后可以望到江也可以 投资不建议，自住可考虑。

提问：您好广叔，我们现在手头110万资金，是打算在广州购置一套房让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，纠结了很久了，目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，而且朋友都建议买科学城好，请问第一套房首选哪里比较合适。

回答：你好，如果有房票当然首选科学城了，知识城这个概念比科学城差远了，而且地理位置也偏，发展要比科学城要慢很多。

提问：你好广叔，南沙的越秀天诚141的4房平层，顶楼368万，感觉南沙还要好多年才会起来，不知道值不值得？上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价都贵。能否帮忙分析一下这两个投资的前景与弊端？那个涨得快末来风险在哪？

回答：你好，你买的都是大户型，总价比较高，流动性相对来说没有100平左右3房的流动性好。南沙短期还是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，还是需要点时间。品秀星樾不错，但买的户型偏大了未来还是有潜力的，可继续持有。短期黄埔会好一点，中长期南沙。

提问：你好广叔，目前手里有400万左右的可用资金，准备贷款购买总价750万以内的学位房进行投资。看了石厦片区，还有深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请广叔帮忙看一下，这几个哪个片区的房子升值潜力更大些？或者有更好的推荐吗？

回答：你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

深圳学位房，接下来如何挑选？ ①、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；②、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； ③、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； ④、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城和海岸城关注下，有确定收益。 二手房买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。

提问：你好广叔，我目前的预算总价在650万左右，定位小三房，在科技园上班，小孩还有三年上小学，需要考虑到学区的因素，结合你之前给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听你的建议，这几个区域哪个更有潜力啊？还是在科技园附近买个小两房呢？感谢。

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

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