广州楼市现状:本地人买黄埔,外地人买南沙

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提问：广叔您好，目前我在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。

这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。

从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：您好广叔，我们的情况： 想出大运星河时代三房市价540～560w，再加250w左右换侨香这边，但侨香太高，后想选华侨城锦绣花园，您觉得锦绣值得入手吗？ 另去年下半年入手福外学位房（景尚雅尚39平），当时隔壁的青海大厦单价比景尚便宜好多，也值得入手吗？ 谢谢

回答：你好，在华侨城板块 锦绣花园的品质并不算突出，业主多是80和90年代来深圳创业的人群，居家气氛比较好。但是整体评分不算高。 同等价位可以关注香山里，环境 居住体验和流动性更好，圈层也更纯粹。 考虑学位可以入手景尚雅苑，小户型挂学位 思路正确，有学校加持，保值能力不错，未来好租好售。

提问：广叔，您好！首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望广叔指点迷津！谢谢！

回答：你好，世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

提问：广叔，你好，坐标南通，去年开始海门房价猛涨，我想问一下海门今年还可以买么？总感觉价格很虚。长远来看海门和通州区哪个更合适购买？或者您认为南通市哪个区是最适合购买的呢？

回答：你好，海门房价基本两万左右，老城区一万六，开发区能达商务区附近也基本两万左右。中创区开盘价就高，投资成本极大。南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了，现在大家都在观望，入场就被套牢的风险很大，慎重。 自住可以买，投资考虑其他强二线省会城市。

提问：你好，广叔。三线城市，一套房120w，2年后交付，全款92折，目前存款400w，想问下全款买房还是贷款买房，哪个更划算呢？

回答：你好，选择全款还是贷款购房，要看你自己的实际情况。有两个方面要考虑，第一是，你未来的预期收入增长速度至少要快于通胀。因为贷款买房，你把还款放到了未来，而未来房产价格一定，通胀上去了相当于你还款的负担压力会更小，但这是的前提在于你的收入上涨速度是快于通胀的，要不然，物价涨了，你的收入没涨或者涨的慢，那么你应付物价上涨本身就要花费更多成本，房贷在你的总收入中的比重反而增加了，还贷的痛苦程度是上升的。第二是最关键的。你把现金拿在手里，你要有高于房贷利息的再投资机会。虽然目前4的贷款利率很低，哪去找这么低成本的融资。但问题是判断它低或者不低，不是跟其他贷款相比，而是跟你拿着钱的再投资收益相比。举个例子，假如你贷款70万，相当于省出了70万现金，而这贷款的70万一年利息是2.8万，而你手里省出来的70万现金如果用于投资一年赚得多于2.8万，则就值得贷款购房，否则你不如全款买房。

提问：广叔你好，本人坐标汉阳，比较没追求，没想投资，只想更换改善型住房，老公名下有一套婚前东方夏威夷面积146左右洋房，想出掉作为首付（中介也说这房子没有上涨的空间建议出手）因为工作在沌口，所以只考虑汉阳和沌口的房子，心里预期是200平左右的新房，有没有好的推荐和建议??家有两孩，老大5岁，需要考虑上学问题。 之前有看过沌口的嘉地珑墅，但均价在3.1w左右，差不多要500-600w，这个楼盘怎么样？ 年收入50w+吧，现住房在父母名下，暂不打算出手，所以可能换房卖房都不是特别着急，现在卖房换房合适吗？有什么好建议？

回答：你好，嘉地珑墅自住还不错，但是这个价格在沌口会站岗一段时间。 如果是考虑改善+学区，比较推荐墨水湖沿线，比如招商公园1872，卧龙等，自住环境不错，学校也还行。升值潜力也比沌口强。 东方夏威夷确实可以考虑出手，不过现在是淡市，建议等楼市回暖之后再出手。

提问：广叔您好，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。

回答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖： 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

提问：广叔好，新人首问，手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：你好，投资角度推荐 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况 枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样 保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好 其它性价比一般

提问：广叔好，我看您看好郑州长期，现有子弹160左右想投资两套，你看好金水北，常西湖片区，从投资角度，您建议买多大面积及户型，精装还是毛坯好，新房还是二手？能否推荐具体几个盘，以及建议入手价格区间？ 另外惠济区政府北面融创大河宸院板块毛坯12000左右，前景看好吗？谢谢！

回答：你好，子弹160可以入手2套低价潜力盘长持，面积控制在90-120平三房最佳，优先二手次新带精装，入手即可出租，减轻部分还贷成本。比如首付40~50，很多三环左右甚至以内的都可以考虑了，只要月供问题不大。主要先考虑金水区。常西湖暂时保持观望状态！其他像二七新区，高新区，地缘性客户可以考虑。惠济这几年房价呈下降势态，自住可以买投资不建议。

提问：广叔你好，广西人，27岁，本科，未婚女。父母是小县城公职人员。纠结与定居成都还是广州。现在有南宁两套套房，不过因为有一套房是期房，需要等一年半才能拿证。卖掉后，子弹大概200个。去广州大概能找到年入入15—20W工作，是否要选择广州，广州房价区间？成都又是怎么样呢？广州回家大概6个小时左右。比较纠结。

回答：你好，广西人定居首选广州。 广州房价各板块间的差异很大，我们推荐的区域比如黄埔 鱼珠 万博 这些板块单价在3-4W。 子弹200建议入手一套广州+一套成都，剩余子弹用来还月供。

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