广州楼市:小白买天河,高手买黄埔,该出手时就出手!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我外地户口，想用弟妹的二套房票在广州投资一套房子，总预算230万左右。吃力点可以够到250。弟妹住在天河帝景苑，表妹住在中海誉城。所以主要想投资天河或者黄埔。要求是学位，地铁，电梯学位。面积小点没问题。看来看去这么穷有点气馁。以下是我的问题：1.鱼珠附近的潜力你怎么看？这个片区可看的有哪些？2.科学城建议看哪些？3.龙口西附近有得看吗？4.这些地段您建议怎样优选？感谢！

回答：你好。1、未来广州的主力发展还是沿江一路向东，鱼珠CBD比较看好，但是鱼珠盘比较少，附近当然也有潜力如大沙地、东圃都可以考虑。可看下大沙地的：金碧，东圃：旭景花园。2、科学城上车盘 中海誉城 万科金梦，或者万科东荟城。3、龙口西买不到，又破又贵。我的建议如果没有小孩上学，优选考虑黄埔科学城这些有升值潜力的地段。或者番禺广场一带的楼梯花园小区，后续番禺广场有多条地铁的利好，暴击概率大，特别是18号线，拉动效果会很不错

提问：广叔你好，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔好！2000万—3000万的预算，投资考虑，目前珠江新城可选择的有：中海观园，颐德公馆，中海花城湾，嘉裕公馆，单价9-12万左右。望推荐哪个更适合？如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）。这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑？谢谢了！

回答：你好，我的看法，建议首选颐德公馆，次新，景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束，2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑，投资不如珠江新城。

提问：你好广叔，龙华壹城中心投资可以吗？现持有5区的小三房。月供无压力，但不见房价涨，是否应该卖了换更好的？

回答：你好，目前没有看到壹城中心短期套利的机会，快速平出，年底置换更优质的区域和标的，有一定的踏空风险，但合理配置目标房源组合，大概率胜出壹城的回报。

提问：你好广叔，华润城熟悉吗？之前打新没打中 8万5的均价，现在二手13万+了，买二手是否还有投资价值？谢谢。

回答：你好，华润城因为打新知名度暴涨，二手成交价也飙到了13万。这个楼盘，位置、配套、学校、就业都有，但并不是理想的投资标的。 华润城是典型的旧改楼盘，密度超高，高楼林立，压抑，有空间逼仄恐惧症的人在这里生活会有不适感。加上大量的原住民混居于此，圈层称不上纯粹。 华润城能卖到这么高的价格，很大原因是位于高收入码农聚集的科技园，周边全是老旧房源，新盘只有华润城，想住新房又想通勤方便的码农无处可选，只能用钱买单。 但高位的华润城是有危机的，一是前海自贸区未来几年有大量企业会进驻，对各大CBD都会造成利空，科技园也不例外，购买力很可能削弱，二是科华学校是新校区，和深圳湾学校类似，第一届学生还没毕业已被吹成名校，华润城13万的房价至少有2万是科华的加持，一旦后期成绩未达到预期，房价必受影响。 对你来说，如果是科技园的高收入码农自住请随意，如果纯投资需要三思。

提问：你好广叔，打算用女伴房票合买代持广州，女伴是新房控，只肯买新房或次新房。有中介朋友介绍了黄埔一手新房，黄埔的实地常春藤-单价27000，中冶_逸璟台单价45000，越秀万力_ 星越峯单价20000-22000，黄埔中央城单价33000，五矿招商_鹭山府单价43000-49000，保利拾光年单价23000-24000，广州龙湖揽境 单价34000。麻烦您帮忙分析下：1，黄埔一手新房能买吗，如果可以，有哪几个可以买的楼盘，上面这几个如何。2,您星球里专门介绍的广州可买选筹，我们是选新盘，还是买二手的，考虑长持，如何选筹。3.我自己在学中级经济师，11月考试，3月-7月交的是深圳社保，现在8月在改交广州社保，如何11月考过，半年后广州，我自己还能上车上吗。麻烦您帮忙分析下，谢谢，感恩

回答：你好，长岭居的发展有几个阶段：1、我记得2007-2010年的时候，那个时候还没有长岭居概念，但奥园春晓、岭南林语、金融街融穗御府（这个项目的别墅很便宜当时），以及半烂尾的珠江嘉园 2、后来才有了万科山景城、理享家、常春藤 3、以及最近1-2年的龙湖揽境、天健天玺、中冶逸璟台 一晃10年过去了，一个片区的发展，没有个8-10年是不行的。第一，是政府要卖地搞财政收入，萝岗区府板块的住宅用地其实几乎没有了，所以只有沿着水西路、长岭路、永和大道两侧来“寻找”地，这是必然啊 第二，地卖了之后，政府得提供共建啊，比如学校、比如公共的交通，有地铁就地铁没地铁就有轨电车，自己有钱就自己建，自己没钱就跟开发商合作 第三，当有了住宅小区、有了商业配套、有了出行的交通配套，一个片区就相当于成熟了，当然了还缺比较好的教育资源和医疗资源（这样也是整个萝岗的短板），所以睡城的概念有点意思和沾一点边，必经需要时间发酵。

五矿招商：规模小、无学位、离地铁远、周边未来10年都是城中村乱糟糟的感觉，日后等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。保利拾光年：属于黄埔区知识城，这个项目，我的意思是：千万不要入。这几个新盘都一般，新房癌是病，得治！深圳社保可以继续交着，开发广州的房票买，广州市场已经开始涨了，现在还是前奏，半年之后大概率要出政策限制，能上车就赶紧上！

提问：广叔你好，自住的话是买龙岗还是买福田？

回答：你好，自住喜欢就好 你如果在南山福田上班，买龙华龙岗每天在路上两三个小时浪费生命，觉得开心也好。但是肯定不会价值最大化，过去两三年的时间，龙华，龙岗大部分地方的房子是没有涨的，现在卖都是亏本的，南山和福田很多地方的房子都涨了，这个就是价值的很明显的体现，你如果说不考虑升值，那当然可以，但是有一个问题，在我们没有财富自由之前，为什么不去多赚点钱呢？买对了有价值的两三年赚的钱可能比我们三五年上班工作赚的钱还要多，很多人说不考虑省，自己住无所谓，那要是买错了，没有涨，那就自己安慰自己。

好比现在一个在南山上班的人，他三年前买了龙岗400万的房子。同期如果买南山的房子400万，现在已经涨了500多万，甚至600万的，但是他买的龙岗400万的房子，现在卖掉也只能卖400万，就会严重亏本，他只是觉得当时好喜欢龙岗的新房子，面积大，但是这些年通勤时间太长并没有过去住，或者住龙华或者租宝安的新房，这两年不就损失了几百万吗？能怎么办，只能说我只有一套房子涨跌无所谓，200万可能还是他到现在为止都没有赚到过的钱。因为没有涨，也没办法换房。

提问：您好广叔，现在手中有子弹60，准备凑到90-100子弹，在广州买二手房，考虑二手主要是，二手可以租出去抵一部分房贷，新房还要装修。有推荐的楼盘吗？另外还有个问题，申请信用贷最优有点不理解：为什么是先申请完房贷再申请信用贷是最优

回答：你好，首付100典型就是万博鱼珠萝岗板块的各个次新楼盘了，雅居乐华南碧桂园金碧世纪盈彩美居科城山庄东荟城诸如此类，按揭之前名下不能有负债，银行会要求把信用贷还清。所以一般是建议换核操作。

提问：广叔您好，新政出来后我就没有购房名额了，小孩还有几个月家就要出生了，所以现在在想是先买个小产权或者公寓来住着，还是等两年后再买商品房呢？很纠结，另外，您觉得润科华府这个盘如何啊？谢谢回复。

回答：你好，其实我并不建议买小产权或者公寓。【润科华府】这个盘，唯一可以蹭的热点就是西部和地铁12号线，位置配套和环境都一言难尽，调控前都不好卖，更不要说调控后，何况还是润科的公寓。 虽然因为新政失去了购房资格，但关键时刻更考验定力，千万不要乱了分寸，瞎买一气。给大家一个忠告， 深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳，深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错。有买房问题可以给我留言。

提问：你好广叔！我在公明六号地铁口有套小产权房大概价值80w左右，目前手上有40w，但小产权又不想卖。可以我手上的现钱又买不了深圳的，所以有点想去惠阳大亚湾临深片区看看，还有惠政府天虹附近我朋友说还不错！因为那还能出租！我和我老公目前在布吉开理发店！有三个孩子在读私立学校！社保己满五了！广叔给点建议！感谢~

回答：你好，建议你买惠州大亚湾的朋友是跟你有仇吧，见不得你好，想把你往火坑里推。惠阳大亚湾真的懂吗？像个鬼城一样，房子建得密密麻麻，住的人却少之又少，都是一帮来自全国各地的投资客，严格来说叫投机客，本地根本没有能支撑得起房价的产业和购买力，买进去就被套，都是打着深圳扩容的概念在炒，如果真扩进来了，还真有可能解套甚至赚一点，但大概率不会扩容，这种投资跟赌博有什么区别！再说回你的情况，小产权还没有得到国家认可，也没有金融属性，继续持有意义不大，不如卖掉，置换一个300多W总价红本商品房，你小孩上学也很方便，何乐而不为呢？

提问：广叔好，目前考虑福田皇亲苑和蛇口那边二手房，总价三四百万有的买吗？小两房，兼顾上学和投资

回答：你好，福田皇御苑吧？三百多万可以买到皇御苑4期的1改2房 蛇口这个价位的两房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的两房是独栋复式，投资不建议 总体来说，皇岗和蛇口目前学区都没有太大的投资价值，自住尚可

提问：广叔好，求教：纯投资，九百万左右，深圳有啥二手次新盘推荐？不买学区溢价，要求花园小区带电梯，改善型三房或小四房，升值潜力大。谢谢

回答：你好，西部：宝中、碧海、前海南，南山中心区带学 位； 中部：红山、上塘板块； 另外不要小看学位，深圳学位房看似很高，但是依旧有潜力，选筹时带一个有潜力学位依旧是很好的

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