广州楼市:黄埔房子还值得买吗?投资者心急如焚

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-04 23:23

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提问：广叔你好！纯投资现在买黄埔可以吗？接受中长期持有。如果可以的话黄埔买哪个楼盘？投资买多大面积和格局的适合？资金没有问题。谢谢！

回答：你好。现在就可以买，可以看看：新福港鼎峰、金碧领秀国际、保利学府里、越秀岭南山畔，以3-4房为主。资金不是问题的话，建议买珠江新城。

提问：广叔您好！非常感谢您的宝贵建议！现在我就想快点买房，怕又涨起来。黄埔星樾现在3.7万一平，离我单位洛溪也远。只能算是纯投资。如果300万左右，三年投资周期左右，买品秀星图小四房，可否是个好选择？因星图明年学校开学，新塘优质中小学严重缺乏，可否靠学校拉一波新塘片区内的置换客。由于星图价格高出片区均价4-5k，有点担心三年后出手的难度。再次期待的您宝贵建议！

回答：你好。星图靠的不是本地需求，而是核心区的外溢。品秀星图的优点是有全程名校＋双地铁，而且考虑到品秀星图周边全是空地，未来可能成片规划开发，未来升值空间是不错的。

提问：广叔你好最近去看了一下天河车陂的房子美好居和时尚明苑两个相隔很近单单价相差很大哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：本人是新人首问，前面提问忘了说是新人了，补充前面提问的内容：工作地点番禺洛溪，目前住老公单位公寓房，上班交通还算方便。买三房主要考虑10年以后可能自住，但投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。孩子开学上五年级，如果买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园，怎么选？或者您还可以推荐其他楼盘。可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：你好。1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位是没问题的。

2、品秀星翰，22号线地铁上盖，就是位置偏了一点，短期的生活不方便。

3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观还可以，但这边上班通勤不方便，配套也不是很好，适合中长期投资。

4、逸景翠园，广州大道南，11号线在建，逸景路站，周围配套成熟，生活便利，缺点就是有一定的楼龄了。

如果结合自住，建议考虑4，其次1，另外可以看下，结合自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：你好广叔，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍出手思路正确。

提问：你好广叔。买20房龄的老房子，怎么还价？才不会被坑？

回答：你好，砍价几个技巧：1.硬砍，磨一个最低价出来，让中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把对方价钱也一点点磨下来。当然也得了解到目前的最高出价是多少。2.砍周边，譬如各种税费，家具家电等。3.谈付款条件，譬如一次性付款再便宜点，回头去做补按揭或抵押。譬如贵一点但付款周期拖长等。4.最后两者价钱接近的时候，给中介刺激，含中介费给你总共多少，砍下来就是你的，砍不动就从你中介费贴。5.约业主当面谈，穿得朴素一点，在业主面前哭穷；带个小伙伴，唱黑白脸。6.如果比较抢手，最好速战速决，买到才是最重要的。

提问：你好广叔，背景父亲深户，惠州十里银滩一套有贷母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权大姐深户，无法无贷，收入相当二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。方案1. 300分散给姐弟，利用本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？请问广叔怎么利用这些资金？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。 1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。 2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。 3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。

现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：您好广叔，湖北人在广州打拼，湖北老家有两套家里人自助(贷款已还清)，佛山一套(20年3月才交楼，目前在按揭还贷中)，户口以大学生落户渠道去年转入武汉市集体户(算一张票吧)。现在工作定居广州，已经搞定人才落户通道可以入户广州集体户(也是为房票目的)，手头子弹少只有80。作为菜鸟，现在犹豫的点有两个：一、是先在武汉买一套后(转出后以后就没有武汉票了)再到广州努力下一套，还是直接转入广州户口后在广州买? (其实压力都很大看当下这行情)二、武汉和广州您有哪些推荐的区域吗? (菜鸟一枚，之前广州东圃那一代，有在关注中)非常感谢!

回答：你好，大单优先原则，子弹80优先广州，老家的全款房如果没有自住需求，可以考虑出手其中一套，或者做抵押融资。广州集中力量向东发展。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少。武汉户口不值得留恋，未来有子弹，再考虑入手武汉，破限购好操作。

提问：你好广叔，现在无房，现在考虑自住学区房，要有地铁，广州户口，现在居住在白云区，希望广叔能给些建议。

回答：你好，所给信息有点少，如果单纯从：学区房+自住角度来看可以选择越秀区的带自住属性的：中星小学的淘金、东风东路小学的锦城和东风广场，甚至广铁小学的富力东堤湾等等也可以选择天河北的龙口西小学，华阳小学，或者猪心的天河第一小学、体育东小学也可以考虑天河公园的天府路小学、华景新城的华景小学我意思是：您把您的预算、首付成数、通勤距离、几房几厅的要求，这些简单的约束条件梳理一下，咱们再看看

提问：你好广叔，买房自住兼投资，持有六年以上。1、招商依山郡，小学在旁边，初中是深圳中学龙岗分校，未来有十六号线。户型不好，小区有点旧。2、保利上城，深圳中学龙岗小学在旁边，初中是龙岗外国语。三号线在附近，感觉小区比较拥挤。请问老高哪个物业好点？哪个片区增值潜力大些？谢谢。

回答：你好，吉祥爱联段确实算龙城这里人群比较密集的板块，比龙城北要热闹很多，不过利好也有限。如果纯投资，应该买龙城北：地铁+回龙埔+深中龙初。但品质来说确实依山郡显旧、密度低、很多双拼，不如保利的物业要好。教育方面两者半斤八两，依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

提问：广叔好，福田可以去投资下沙或者梅林吗？还是哪里？

回答：你好！福田整体的选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩--福保--河套。上下沙是长周期的旧改，香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。我的建议策略：一、低总价的刚需次新电梯房。二、顶级名校学区最低总价学票房。三、实现顶级名校+自住品质的稀缺房子。

提问：广叔你好，经常看到有踏空风险，深圳楼市目前状况横盘中怎会有踏空风险?另外我在西荟城两房已升值均价6.2万左右有人接手，升值空间还会大吗？大亚湾原价4800一平三房现在翻一倍可变现，原来是用了养老而买的。

回答：你好，从来都没说过买深圳会踏空，深圳会横盘会滞涨，但是下跌的概率几乎为零。西荟城是沙井升值较快的房子，现在均价6万多，沙井未来还有大空港规划可长持。大亚湾的房子涨一倍要花五到八年，下一波又要漫长的等待。从这个角度看这两套房子当然可以变现，但问题是变现后这些钱该往哪里放?卖房从来都不难，如何优化再买入才是最难的。

提问：您好广叔，我目前在深圳南山上班，我在北京东城区有一套房子但是是老破小，带学区的。我现在想把北京的房子卖了换到深圳来，卖掉的话可以到手360w左右吧，我现在的月收入也还不错，请问一下这个操作正确吗？

回答：你好，如果在北京如果有自住房的话，第2套当然可以置换。东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。我一直都认为，如果家庭资产足够的话，北京和深圳，这最有价值的两个一线城市，各配置一套是最安全的。

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