广州楼市：动荡下的买房逻辑

　　广州的购房者，最近有点慌。

　　深圳、东莞接连出台新政，这头大家还没整明白政策给广州带来的影响呢，那头广州就在背地里搞起了“小动作”。

　　先是南沙收紧人才购房范围，随后花都又提高了人才绿卡购房的门槛。（详细请戳这里：购房者注意！花都、白云的人才政策已经悄悄收紧……）

　　虽然没有明文规定出炉，但这种“不可预料”的小动作，却让购房者陷入了更深的恐惧：

　　广州似乎已经涨起来了，我现在上车会不会太晚了啊？不上车，接下来政策收紧或暴涨的话该怎么办？

　　其实，这种心情也很好理解，毕竟大几百万的房子，背后往往就是一个家庭、甚至是六个钱包的一辈子的积蓄，再怎么谨慎都不过分。

　　在动荡的楼市面前，不被“割韭菜”？其实，这背后有一系列的买房逻辑可循。

　　.01

　　刚需尽早上车

　　先来说说大家都很关心的问题：“什么时候上车？”

　　大家纠结买不买，主要原因是以下两点：

　　1、担心现在不买，接下来房价大涨的话，就真的成了段子里说的：今年全款变首付，明年首付变车库了。

　　2、担心房价大跌，高位接盘：你看，前面那片韭菜地，是不是像极了你的样子？

　　这两种情况接下来会出现吗？答案是：很难。

　　过去的两年，广州楼市虽然处于波动上涨状态，但从2018年的2.26万/㎡均价，到如今2.98万/㎡均价，涨得确实不算多。

　　而这，是由政策面和市场面来决定的。

　　“房住不炒”、“稳楼市”的基调，已经被多次重申，不信就回头看看深圳和东莞，这就是管不住火势的结果。相信大家也听到耳朵起茧了，这里不再赘述。

　　另一方面，广州和深圳有着根本的不同。深圳楼市长期处于供不应求的状态，也是其房价一路走高的根本原因。

　　但从这两年的数据来看，广州的供需是相对平衡的，供应量略高于销售量，可售套数始终保持在6.5万套左右。

　　供需处于平衡状态，这就意味着广州的房价很难出现大涨大跌现象，购房者大可不必惊慌。

　　从现在的广州楼市来看，整体已经呈现出一种略略上扬的趋势，这一波行情若无新政打压，预估还将持续一段时间。（一二手齐涨价！深莞调控之后，黄埔开始狂欢！）

　　对于刚需购房者来说，还是越早上车越好，避免出现不确定因素。例如深圳新政出台，虽是针对炒房客，但却造成了误伤，部分刚需客也失去了购房资格。

　　刚需客购房主要以自住为主，在大涨大跌可能性比较小的情况下，早买入是比较明智的选择。

　　至于投资客的话，可以买入，但需要隐忍克制一点，不要运用过高的杠杆和盲目投资。

　　.02

　　动荡时期，先保值再追求增值

　　我们先来看看该怎么买。

　　普罗大众对房子这么痴迷的原因是什么？说白了，就是保值和增值。在大多数人眼里，买房就是抵抗通胀、甚至跑赢通胀的最佳方法。

　　当然，刚需和投资客会有细微的差别，刚需以自住、保值为主，而投资客的首要目的就是增值。

　　但是在楼市动荡时期，房价是上涨还是下跌难以预料，为了减少亏损的可能性，其实这时候“求稳”比较合适，也就是说保值比增值更重要。

　　想清楚这一点之后，其实后面就不难了。

　　从区域来看，发展稳定的区域＞“概念股”。发展稳定的区域已经具备了高度集中的资源、稳定的发展前景，它的房产价值有基本面可以支撑，在市场上扬的时候涨得最快，在市场下跌的时候又最能企稳。

　　而概念股意味着“不确定性”，你得耗得起时间去等待，甚至可能在很长一段时间内，资金得不到流通。在现如今的经济形势下，等待的时间越长，其实风险就会越高。

　　在有能力的情况下，PLUS的建议是：选择中心四区＞黄埔＞其它。

　　而且，在选择区域的时候，尽量往东选。广州的发展方向的东进南拓，新中轴也在向东移动，不管是现在还是未来，东部区域都会拥有很大的市场。

　　珠江新城的房源和越秀的学位房就不多说了，有能力的可以随便选。剩下的有两个区域可以重点留意：

　　一是国际金融城、黄埔临港经济区一带，也就是东圃、老黄埔范围内。这两大片区几乎是连在一起的，手握第二CBD的底牌，承接珠江新城外溢需求，发展天地广阔，区域本身也比较成熟，是近些年来新广州人上车首选。

　　二是海珠的琶洲、赤岗等区域。琶洲就不用多说了，海珠发展的王牌，现如今的发展速度也是遥遥领先。由于琶洲周边房源稀缺、价高，住房需求外溢，也带动了赤岗的二手房市场。

　　.03

　　“硬需求”至上

　　说完了区域，我们再来说说具体怎么选房源。不管是刚需，还是投资客，都应该关注那些能够满足“硬需求”的房源。

　　什么叫“硬需求”呢，最简单的两点就是“地铁”、“学位”。能够满足这两点需求的房源，在市场上的流通性都相当好。

　　在广州楼市中，93%的购房群体都是刚需、刚改客，买击中绝大多数人痛点的房子，才能轻易地找到下一个“接盘”的人。

　　在二手房市场上，地铁上盖、具备名校资源的房源，溢价普遍高于片区其它房源，即使单价再高一点，也有大把购房者能够接受。

　　尤其是那些即将通地铁、即将入驻名校的房子，是最容易打出“暴击”的。除了依托区域高速发展获得红利外，这也是能够快速实现资产增值的方法。

　　有几条在建地铁线路，值得大家重点关注。

　　如串联黄埔、天河的13号线二期，可以重点关注珠村、鱼珠、裕丰围几个站点，未来可直达珠江新城。（怎么选房请戳：老黄埔二手攻略！珠村、大沙东、裕丰围地铁盘怎么选？）

　　这两年将开通首通段的18号线、22号线，可以重点关注下番禺广场、南村万博站。万博区域发展可期，且线路开通后直达天河核心，对购房者的吸引力度非常高；而番禺广场本身发展已经比较成熟，两条线路开通后不仅缩短了到达天河的通勤时间，同时也分流了三号线压力，吸引更多购房者置业。

　　此外，11号线大环线、连接东西的10号线也值得购房者关注，虽然这两条开通仍需等待较长时间，但是线路串联了市区较多重要站点，未来地铁周边房源升值空间可期。

　　最后再提醒一下，超过30年以上的老破小、本身有硬伤的房子，能不买尽量不买，这些房子在目前的市场上已经逐渐被抛下了，持有几年后，再进入市场更是难以去化。

　　若是没有看到合心意的房源，不妨再隐忍一下，等到合适的时机，一击必杀！

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