广州楼市:楼市分化,买房投资的逻辑变了

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提问：广叔您好，关注很久。新人首问。目前两个孩子，老大在广州外国语附属学校读小二，老二现在两岁明年入学幼儿园。老婆户口去年年底拿到的广州集体户口。想请教以下：1，如果考虑到投资＋教育＋自住（啥都想兼顾）的话，有没有推荐的楼盘，预算1000左右。2，如果在天河华阳小学买了学位房，是否能明年转学入读？

回答：你好。1、1000左右，各方面兼顾比较好的是天河北，如华阳小学、华康小学、龙口西小学对应的小区。2、如果有广州户口，是可以对口入学的。没有户口的话需要根据积分进行录取。

提问：你好广叔，【新人首问】手中现金100w-130w 在沈阳有2套全款房，1套贷款房贷款60w，在石家庄有1套贷款房贷款20w。家庭年收入50-70w 纯投资，可以长期投资，广州或者东莞，有本科学历，请问投资哪里？如果也考虑自主，环境好一些，请问广州或者东莞哪里合适？

回答：你好。有本科学历建议入户广州买。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知内部。

提问：你好广叔，请问一下：一、是只考虑卖掉广州萝岗的,还完贷款还有240万首付,买个天河立交附近学位房。因为二套大概总价400万预算2房,考虑华景新城、龙口西高楼龄学位房，或者有其他好的请您推荐一下。二、是卖掉东莞幸福公馆和海逸豪庭小别墅两套1000万资金,在东莞买宜居且有升值空间的别墅,200一300平，请问有无推荐。

回答：你好。1、小孩有读书需求吗？如果没有不建议买老破学位房，有点风险。华景新城可以考虑。还可以看下阳光假日园、兰亭上东。2、海逸豪庭别墅挺好，自住升值也没问题，可以在海逸豪庭找找大一点的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，坐标深圳，前海有一套自住房产，现在有子弹300，可贷款5成，求改3成攻略。想投资一套（400～600）小房，只考虑南山和宝安。 1、南山前海：阳光花地苑，雷圳（离现在住房近，父母来深住方便） 2、宝安宝中：好旺角，菁英趣庭（考虑宝中的便利性） 3、宝安碧海：海语西湾，富通城（大铲湾规划） 请广叔分析下利弊，或者按照需求还有更加合适的楼盘吗？现在投资是否高位接盘，是不是要观望下！

回答：你好，这几个盘都已经涨过了 稳健流：菁英趣庭、富通好旺角、丽晶国际、碧湾雅园、风临洲周边老房子好像都有一些，集中在70-80多平米的。 菁英趣庭算宝中的2-3梯队之间，比风临洲略好、比西城上筑、富通好旺角略差。 地铁和道路交通都很方便，东侧临宝安大道是比较吵的，学校是滨海和海旺，中等学位没有竞争力。 小户型上车盘的成交很活跃，二房以上过豪宅，换手率骤减。 一房32平，对比卡罗社区，地段好、户型差 一房一厅47平，总价高于泰华和花乡 二房62平，竞品非常多，无亮点 三房75平复式，总价控制还可以 四房及以上，虽然总价低，但是改善型人群会倾向于宝中二梯队的尚都、天悦、幸福海岸等大花园社区 以上，用来上车还不错 这几个盘都还不错 考虑学位优先前海，考虑自住优先宝中 碧海这2个盘除非能淘到笋盘，不然现在的价格进去会站岗

提问：你好广叔，深圳福田区鹏盛村高层有套房，想卖掉，平湖，龙岗，坪山这3个地方比，哪个好些？鹏盛村的房子还有上涨空间吗？个人比较喜欢坪山中心区的房子，财富城那块，哪个楼盘好些

回答：你好，如果是一定要买自己住的房子，可以买龙岗和坪山的，但投资几年内会站岗。平湖不考虑。坪山去年就进入下降通道，目前的形式，完全没有刚性兑付挤压效应的坪山，看不到反转的行情。特别是南山福田上班的买过来还准备过去住的，中介一边在旁边数钱，一边骂客户傻。深圳核心板块刚涨一波，现在还不是卖房时机，预计二线板块今年上半年会补涨。建议继续持有观望。

提问：广叔你好，老家外省有一套房(非首套)，目前有100w首付预算，明年小孩读小学，有没有什么小区推荐？楼梯也可考虑。如果小学不差最好了。好像除了番禺需要人户一年之外其它都可以直接就读。求解答

回答：你好，看来100万首付（如果按揭贷款结清是4成，未结清是7成），按照总房价250万左右，最好买番禺：电梯次新、地铁口，带一个中间等级的学位即可，首选番禺万博的两房，次选番禺市桥的市桥地铁站附近的吧

提问：你好广叔，请问一下是只考虑卖掉广州萝岗的，还完贷款还有240万首付，然后买天河立交附近学位房。因为二套大概总价400万预算2房，考虑华景新城、龙口西高楼龄学位房，还是卖掉东莞幸福公馆和海逸豪庭小别墅两套1000万资金，在东莞买宜居且有升值空间的别墅，200一300平请问有无推荐。

回答：你好，小孩有读书需求吗！如果没有不建议买老破学位房有风险，华景新城可以考虑。可以看下阳光假日园、兰亭上东。海逸豪庭别墅挺好，自住升值也没问题，可以在海逸豪庭找找大一点的。

提问：您好广叔，你觉得广州海珠光大花园530万可以买么？天河东的东圃和鱼珠板块没有高评，会不会更有潜力，是选择天河东还是海珠？

回答：你好，530万的主要还是看你的需求，考虑学位+居住舒适度以及通勤，光大花园可以，如果兼顾投资的话，天河东、鱼珠板块的未来潜力肯定没问题。

提问：你好广叔，目前有300万左右首付，想再买一套房，打算短期3年，纯投资，主要是打算一到限售期之后就马上卖掉进行获利的操作。现在有两个问题想请广叔给点建议，问题1、目前我看深圳最有投资价值的片区是好像是沙井和光明，请问这两个片区之间选择哪个最好？为了利益最大化，今年看是选一手房还是二手房呢？沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘吗？问题2、除了这两个片区的投资，广叔是否还推荐其他片区的楼盘吗？可以跑赢这两个片区的涨势？ 期待你的指点。

回答：你好。如何发展，需要看两点： 一是产业规划、二是地铁线规划。目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。

从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城

提问：你好广叔，我小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。广叔推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：我会建议选方案二，方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。

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