广州楼市:不是所有新盘都值得买,看看内行人怎么说

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提问：你好广叔，本人倾向于一手楼盘，你推荐的几个楼盘都是二手的，做投资这几个二手，楼盘比一手的更有升值空间吗？海珠区中海观澜府新盘怎么样？黄埔和南沙还有一手新楼盘推荐吗？

回答：你好。新盘坑多肉少，具体还得看楼盘，主要新盘选择少，交付周期长，投资建议以二手次新为主。中海观澜府周围多工业厂房，交通、配套、环境均一般。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，子弹600w，年收入100w ，想在广州入手，女友可以入户广州，本人要21年8月社保满5年。2人都可以3成首付，想一人一套，准备自住和投资各一套，工作在白云，目前看了花都湖旁边的越秀臻荣府，不知道是否可以入手，有点迷茫求指点，哪些楼盘适合我们下手，之前家人买了广钢中海花湾和珠江壹城，都没有怎么涨。

回答：你好。不建议买花都！供应大，位置偏，房价常年跑输大盘。广钢也是供应比较大，缺少产业支撑；珠江壹城在从化更不建议了。这么好的牌，投资当然是选择买最具潜力的黄埔科学城。白云工作自住首先考虑白云新城。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！本人广州户口，无广州房产，有外市房贷记录，老公的单位即将有福利房可申请：一处为2015年建的电梯四房，集体产权，离地铁口一公里，基本可以满足一家人四口加两位老人的居住；另一处为独立产权的步梯老房，离地铁口400米，只能出租，不适合自住，但可以落户，对口陶育路小学，请问这两处房子该如何选择比较好？是拿新房自住，然后去南沙或黄埔买房作长期投资，还是选有独立产权的老房出租？如果选老房的话，势必要另买房产自住，我即将调往大学城工作，如果在附近买的话，200W左右首付加上月供2W，您有什么楼盘好推荐？考虑到有老人，是一步到位买小四房，还是买三房然后在附近租房给老人住？望指点迷津，谢谢！

回答：你好。集体产权，基本失去流动性，自住还可以，没有太大的金融价值。投资建议选择独立产权。看你的个人偏好；大学城这边重点考虑万博：已还清贷款，广州无房，按照4成计算可以买500左右的房子，具体板块及楼盘详见内部分享；小四房比较难选，建议买三房，另外租房给老人住

提问：广叔你好，本人外地户口，社保6年，没有学历，现广州两套房子，海珠区金碧三期一套，天河区珠江都荟一套，工作在海珠区，还想在广州市内买房自住或投资，有哪些楼盘升值空间大的，目前没有名额有没有什么办法购房，子弹800w，黄浦和南沙值得投资吗？请推荐楼盘，谢谢

回答：你好。这年头能力最重要，学历是次要的。金碧三期、珠江都荟都还不错，可继续持有；看找个代持。黄埔短期潜力要大于南沙，南沙中长期价值大。可参考：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：你好广叔，深圳限购之后，好像没有冷下来的意思，星总你觉得未来2/3年，有没有10-20%降幅的可能？目前深圳户口，广州社保，有必要买多一份深圳社保吗？为了三年后的房票，有必要吗(其实是想问三年后的深圳楼市有投资的笋度吗？)

回答：你好，你们就是太急，总想着立竿见影的调控效果，房产是一个大吨位的投资品，任何的调控都会有一个缓冲期。但目前来说，深圳婚姻三年回溯期，有了修改，不追看复婚或再结婚之前的情况，这缓冲键就更松了。对于深圳来说，你从来都不用去纠结买房人没有全款购买的能力。可以考虑多买一份社保，深圳按照目前态势惯性期还有来。深圳投资价值高的板块楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，现在科学城第一盘到底是东荟城还是大壮还是鼎峰？哪个投资最有潜力？ 还有，万博哪几个盘最有投资价值，要那种能连上18号线的地铁盘。

回答：你好，1,2手的利弊精华帖也有，你懂的 如果看学位的话，第一网红盘自然是东荟城；如果不看学位，第一改善盘自然是鼎峰了。不过不管哪个是一哥其实影响不大，你只管择笋而入就好了，你是投资为主，更应该在意的是入手价格 万博那边的话看一下锦绣香江，万科欧泊 其实隔壁员村，板桥地铁站也可以看看，不一定非要跟18号线连 比如雅居乐花园，剑桥郡佰利山。

提问：你好广叔，您预估沙井海岸城今年可能会开盘呗？如果开盘，不知道单价上5万概率高吗？刚看完十三房提到保障房商品房混住问题，海岸城入市一期两栋高层，一栋是商品房，一栋保障房，也属于混住么？感谢广叔。

回答：你好，海岸城何时开盘猜不到，上五万的概率很大，沙井二手次新都已经坐实了45000+，还要加3000+的税费，海岸城所在区域会是沙井内陆部分最好的片区，空地多，民房少，好改造。至于混居问题，在深圳保障房和回迁房都已经是商品房的标配，逃无可逃，十三房的文章案例里，开发商设置的很多东西太泾渭分明或者说歧视，才导致今日的冲突，事实上深圳人民没有这么不友好。

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯投资怎么样？感觉这个盘租金较高。可减轻月供压力。首付计划70w,现金流可供3到5年。

回答：你好，你本身现金流可以支撑3-5年，何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高。

提问：你好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。 碧海可以得，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

提问：您好广叔，目前准备在深圳定居，深户，工作稳定。预算总价1000-1500万的房子，考虑140左右的3房，初步选择龙华鸿荣源壹城中心新开盘的，销售报价7.5W/平，有犹豫想更好的地段，比如宝中，前海等，有一个小学一年级和一个刚出生的宝宝，考虑到以后还有有学区要求，主要是注重居住品质及宝宝以后读书需求，暂时没有投资的打算，实在拿不定主意，请庄哥指点迷津！

回答：你好，总价1000以上，自住+投资首选南山，次选宝中。 铭筑荔苑、诺德、阳光玫瑰园、鼎太、雷圳可以关注。

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