广州楼市:一房难求?并不是所有板块都值得买

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-22 22:13

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提问：你好广叔，新人首问，我们一家五口住在海珠区宝岗大道的翠城花园，目前南沙二套房卖了，手上有子弹500W，想1. 如果投资，是买南沙明珠湾灵山岛还是黄埔区，有什么楼盘可以推荐？如果使用资金比较好？2. 购买多少钱的房产？贷款我们公积金每月1.3W，每年收入100万，每月还款多少比较好？3. 如果市区买一套、南沙全款买一套，这样的资金安排是否可行？4. 如果兼顾自住和投资，海珠区翠城花园的房产可以购买二手房吗？目前的价格是5-6万，比高峰期下降了1万左右，这样可以和老人分开住！

回答：你好。翠城花园还可继续持有。1、500w，首选黄埔，次选灵山岛。2、是否还有欠贷？看有几成名额及月供能力。如欠款未还清第二套需要7成，已还清则5成。你现金流还不错，公积金建议取现。3、可行。4、翠城花园不适合再买入，因片区发展成熟，增量有限。如果想跟家人近，可以选择同小区或者附近租房住。黄埔投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！我在三、四线城市有两套房，一套在供。我是广州户口，在广州还没买房，现在想买一套南沙的房子自住，将来还想多买一套投资，请问南沙这套房子是贷款还是全款好，如果是贷款，首付要几成？买了这套以后第二套银行还会贷款给我吗？几成？谢谢您！

回答：你好，当然是贷款好，好好利用首贷资格，第一套房一定要贷足30年，贷到更多的钱。如果全款买，已有1套房，第二套房贷款也是需要5成的。如果贷款买，贷款没有还清，第二套需要7成；还清则5成。

提问：广叔，广府一号我看了一下120平的户型，还挺喜欢的，容积率低，靠山空气好，户型双阳台对流，车位1：2充足，私梯入户，对比大壮名城的120平户型，也便宜很多。只是交通和周边没有大壮成熟，请问从投资的性价比上来看，哪一个高一些？广府周边如果开发好，未来有前景吗？他是天河智慧城和黄埔科学城的交汇处

回答：广府一号环境确实不错的，本月底开盘，吹风价4.6，从价格上看跟大壮相差不了多少。从片区发看广府一号北向多民房和山地，配套一般，发展尚需时间。大壮在科学城的核心区域，配套要更好一些。

总的来说，两个盘都可以入，自住喜欢广府一号也可以买，纯投资建议选大壮。因为投资讲究的是确定性，哪个标的的确定性更高，胜率自然更高。

提问：广叔，我最近卖了石井金碧新城2楼，还有萝岗实地常春藤，套了500万。家庭每个月有稳定收入20万。自住房产是白云区岭南新世界4房，无贷款，短期不会卖，因为小朋友读书。1，卖了两套置换，释放了我老公名额，本来打算在白云区岭南新世界旧区买三房给我父母两个人住，投资加保值。但是岭南旧区有点旧，而且价格北向的都要4.3万，难以下手。是否买两房算了？2，我们仍有资金，你认为是否可以考虑继续投资萝岗？但是萝岗万科东荟城等楼盘，也逼近4万，还有投资价值吗？3，房叔有哪些建议，我们考虑升值。过四年小朋友读完小学后，卖了投资的房产，置换别墅。白云区附近有哪些别墅盘推荐？

回答：1、岭南新世界可以考虑，最好是3房。

2、萝岗可以继续投资，未来还有潜力的。

3、白云区的别墅自住可以考虑，投资价值一般，有一点点错配。具体参见内部分享！

提问：你好广叔，请问现在买房，改善置换，目前投资，着眼三五年后居住，广州买珠江新城二手房还是广州金融城东边新楼盘商住有明火公寓好？

回答：商住万万不可买。你弄清楚产权，如果是商业地产，一定不能买得。商业地产里有个土地增值税，会吃掉你大部分利润。不要买。建议你买珠江新城二手次新，广州房价启动的话，还是从珠江新城中心区开始。目前的情况就是先把结合部的一些刚需楼盘消化了，然后等待改善。中心区起来之后，然后又会轮动的带动下面的刚需房再涨。广州5-10年后的改变不会太大的，在5年这个梯队的话，还是以珠江新城为顶峰。

提问：你好广叔，预算300万的话，东荟城的三房2卫是不是比较难，退而求其次的话时代春树里能上到不？

回答：你好，不能，时代春树里是一个上车盘，给子弹不够的人上的，你有300万的，已然算半个人中龙凤了，有这么大的预算应该选万科东荟城才是正途。上车盘你买一个带主套的3房其实是个错配，更应该去东荟城这种有学位的刚需带点改善的盘买，现在只能买一个厕所，以后行情来了再换2个厕所的，没事大家买房都是从小置换到大的。

提问：你好广叔，目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有宝安老城区房产一套，市值600W，无贷。深圳已无房票，子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产，一来作为资产补充，二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择，但都不知道如何选？广叔有什么好建议吗？

回答：你好，广州和武汉对比，优先广州。多年来广州稳居国内省会GDP的榜首，是唯一GDP超两万亿的省会，仅次于北上深。杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛，但离广州还有不小的差距，广州的大哥地位短期内很难被撼动。但是考虑到你们的负债率并不高，加上收入状况良好，广州和武汉可分别入手一套。大单优先原则，建议优先考虑入手广州，再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。

提问：你好广叔，我想买600-700之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。660万您觉得可以出手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要700万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。谢谢。

回答：你好，单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：你好广叔，请问下宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？未来能跑平大势吗？

回答：你好，从进场时间看，这一波宝安南山的小户型基本上都已经涨了30%了，纯投资的话，短期不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住或者小读书就没有办法只能咬紧牙关接受。从产品上看，我更愿意选两房而非一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和碧海玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，所以未来2-3房的才是刚需品。菁英趣庭跑平大势没问题。

提问：你好广叔，请问深实验坂田深外龙华深中龙岗分校，你觉得哪个学校潜力大呀？帮忙分析下，感谢

回答：你好，深实验坂田=深外龙华》深中龙初。1、地段，龙华坂田都处在福田辐射区，承接福田溢出的需求，而龙岗主要靠自己。14号线会拉近龙岗和福田的距离，略有带动。2、学校，深中龙初已进入成熟期，另两个还有首次中考成绩待兑现。3、除了学校，北站商业中心和坂雪岗科技城也是值得期待的，虽然真的是很慢。

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