广州楼市:楼市分化严重,买错房,难翻身!

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提问：您好广叔，本人现在广州户口，广州无房，欲入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年看，现在哪个区域最有投资价值？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾，哪些楼盘较好，求推荐！

回答：你好。短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你列的楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大；龙湖揽景位置偏，地铁远，没啥配套；南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，我的看法：首选华润瑞府，次选星河山海湾。300-400建议看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，我目前是有科学城科城山庄一套150w左右的房产（无贷），打算置换做投资用，每月可负担1.5w左右商贷（总价350-400w）想问下广叔，投资用途可考虑哪些板块呢？目前认筹了科学城的星樾山畔，但高速噪音影响有些犹豫。

回答：你好。科城山庄一房，一般买房都是家庭单位的，一房缺少居住体验，可出手置换。星樾山畔的主要卖点就是地铁上盖，缺点就是靠近高速，有噪音，加隔音玻璃会好一些，总的来说性价比还可以。350-400w还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，今天看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万上下，南沙灵山岛复式房98方320万，望江房450万左右，常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越，您觉得我应该怎么考虑呢？是首选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘，升值空间怎么看呢？

回答：你好。实地常春藤大面积不建议买，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域。具体参见内部分享！

提问：你好广叔，我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口最好，所以很纠结，请广叔指路，谢谢

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱。 任何普及9亿人口的福利，都没有价值。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。

提问：你好广叔，坐标深圳，首付200以内的房子有好的推荐嘛？还会涨吗？现在黑天鹅影响，要买哪种房子比较好更容易保值升值呢？

回答：你好，过去深圳买房赚钱是很容易的事，楼市几乎只有上涨和待涨两个状态。只要你买的早，买的是商品房，那充其量就是赚多赚少的问题。当然，现在已经不是当年，不过你买房赚钱的机会，依然也有，前提是你要买对房子。深圳最具投资价值的楼盘，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，想在佛山首套投资，资金不足，只有200万左右，中介带看海八路怡翠尊堤的83-90方小户型，这个盘明年底交楼，未来3地铁交汇，回来一查，广州28号线明年才动工，佛山6号线还未纳入近期建设规划，这种战线拉得很长的盘适合小白投资保值吗？还是老老实实买临广片区的二手房收租？如地铁5号线滘口地铁站的瑞安花园，银海花园，号称好出租好出手的。

回答：你好，你记住一条原则：凡是佛山规划的地铁，只要没看到动工，那么就相当于远期，相当于未规划，遥遥无期 没有广州房票，就老老实实的在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥

提问：您好广叔，请问首付70万，刚需，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上车，可否？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域可以推荐吗？

回答：你好，布吉+老破小，算是两个小坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤距离不长，价格洼地，性价比看起来很高。只是布吉也缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧，整体来说是弱于西部很多，也弱于大运龙城的。 如果不是一定要自住，建议买西部，房子小一点没关系，别老破就行。

提问：您好广叔，我是深圳户口，老婆是北京户口，孩子2岁半考虑到教育问题，孩子的户口随她妈，孩子上小学后回北京上，目前我们两工作都在深圳，我老婆在梅林，我经常出差。首付预算在150-200左右，房子主要是自住+部分投资。有在看坂田四季花城周边以及龙华民治周边。有什么好的建议，请问有哪些地方楼盘可以供我们这个情况选择呢？

回答：你好，区位对比排序龙华民治>坂田，龙华推荐金地上塘道，学校深圳龙华实验小学中学学位，未来利好，红山辐射区域，热点板块。潜龙曼海宁花园，品质过硬交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园。具体推荐分析参考会员内部分享！

提问：您好广叔，可以点评一下宝安的海语西湾吗？请问值得买入吗？

回答：你好，腾讯岛还是块不毛之地，房价就已经被炒到了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，个人觉得短期是会跑输，毕竟离地铁口远，然后生活又不方便，但在深圳学位的威力是大于地铁的，不太好判断长期看肯定没有问题。具体推荐分析参考内部分享！

提问：你好广叔，我的预算在700万左右，现在想买育才学位的房子，请问花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更好呢？需求是升值兼自住。感谢！

回答：你好，买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。 花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。 再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园！

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