“分化严重”?北京楼市,明年还能买房吗?

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北京楼市起变化

今年7-8月份，当时公号发文判断北京楼市热点学区房启动，开始上涨的时候，有很多人表示丝毫没看到上涨的迹象，甚至有人嗤之以鼻。

如今，过了四个月，热点学区房上涨，这点毫无疑问了。只要认真关注楼市，奋战在楼市一线的买房人、卖房人，基本不会视而不见，听而不闻了。

之前文章里已经反复说过多次，这波北京楼市严重分化，热点学区房领涨。

最先涨起来的是海淀中关村三小对应的蜂鸟小区，随后蔓延到万柳的其他小区。蜂鸟家园的成交均价，从一年前的13.37万，涨到了今年的17万左右，一年上涨3.6万，涨幅26％。小面积落户的房子，成交单价超过了19万。其他大面积的三居、四居，价格也同样水涨船高。

到了8-9月份，热门学区房成交火热的情况也在朝阳区出现了。朝阳外国语对应的慧忠里小区，是个妥妥的老破小，但因为是朝外的学区房，成交量也迅速增加，价格也随之上涨。与一年前相比，现在慧忠里老破小的均价已经上涨了20-30％左右。2019年，一居室还可以在8-9万左右买到，现在成交的一居室价格多数在11-12万了。

其他海淀、朝阳的热门学区，价格先后开启上涨模式。比如中关村一小对应的东南小区也出现了单价近20万的小面积一居室，与一年前相比，均价涨幅也有15-20％了。

西城同样没闲着，受731政策冲击，经过了8-9两个月成交量低迷时期，大概6-700套左右，到了11月份，成交量又达到了1000套。

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楼市上涨特点

楼市房价是如何上涨的？

很多机构、个人，包括我自己，都喜欢做一些楼市房价上涨曲线图。官方的比如统计局，每个月都会公布70个主要城市的上涨百分比。如果将这些百分比连接起来，就是一条曲线，并且是一条看起来很平滑的曲线。比如一个月涨1％-2％，有的月份可能涨的高一点，有的月份甚至是跌落一点。整体上，曲线比较平滑、有规律。

楼市上涨，真的是这么平滑的曲线结构吗？显然不是。

楼市上涨，绝大多数时候是跳涨。

什么意思呢？举个例子，比如中关村一小对应的东南小区，上涨的时候，不是如同很多曲线标记的那样，每个月涨一点，非常有规律，一步一步，你可以清晰的看得到上涨的节奏。相反，上涨的节奏多数是突发的、跳跃的。在2-3个月内，原先单价11-12万的房子，一下子就跳涨20％。之后如果楼市继续保持火热的状态，短短几个月内，可能还会在这个基础上，继续跳涨10-20％。整个楼市的主要涨幅，也就在几个月或者半年之内完成了。不会拖拖拉拉，一年左右慢悠悠的一步一步的涨上去。

在楼市上涨期间，房价主要涨幅其实集中在短短的几个月内。我们做统计分析时，列出数据说，这个月的成交均价，比一年前涨了30％，这30％不是平摊到每个月涨2.5％，很可能在2-3个月之内涨了20％，剩下的时间，在反复拉锯。

从这个角度讲，想买在楼市上涨前期，准确的踩到主要的涨幅，难度可想而知。

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今年北京学区房领涨了，但是远大新动静不大，市区没有热点学区加成的老破小、老破大价格似乎也很稳定。明年，北京楼市整体会有上涨吗？

答案是会普遍上涨。

其一，先看新房，不限价商品房成为北京楼市新房供应的主流。

今年北京楼市供应的新房还是以限竞房为主。然而，今年北京土地拍卖市场，不限价商品房供地的占比超过了80％，北京又回到了不限价商品房占主流的时代。到了明年，新房的主力产品将变成不限价商品房。明年上市的不限价商品房的价格，比起周边的限竞房，价格显然只会更高，不会更低。就连今年限竞房的土地拍卖价格和房子限价，都在上涨。何况不限价商品房呢？

其二，二手房成交火热。

今年北京二手房成交量可能会达到16.5万套左右，是最近四年来的最高点。不仅如此，11、12月份，本来是往年二手房成交的淡季，但是今年二手房成交的数量丝毫没有淡季的表现，成交量依然非常大。二手房成交势头明年很可能持续下去，市场上原先的低价房源开始迅速减少。高价房源数量变的越来越多。

其三，北京楼市已经在一线城市里垫底，成为价值洼地。

从资产配置的角度讲，房产依然是普通人配置的主要资产。今年，深圳、上海先后开始飙涨模式，将北京远远甩到后面，北京楼市的价格，现在一线城市里几乎是垫底了，甚至都被二线城市赶上了。

这种价格的北京楼市，从投资的角度讲，是绝对安全的。当北京成为资产价值的洼地，不管是外地的投资客也好、本地的投资客也好，多半会毫不犹豫杀入市场。

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