楼市分化势头延续 房价难大涨

来源：21世纪经济报道

与楼市的恢复同步，我国房价的走势也逐渐摆脱疫情的影响，稳中有升。

5月18日，国家统计局发布“2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。4月共有50个城市的新建商品住宅价格环比上涨，37个城市的二手房价格环比上涨，数量均创年内新高。平均来看，70城新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。

“2020年4月份，随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。各地继续坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读4月房价。

但随着货币环境的宽松，部分区域的“异动”迹象仍然出现。上海易居房地产研究院指出，随着板块轮动的显现，“一线和强二线城市房价出现聚集性的上涨”，主要体现为这些城市的二手房价格涨幅明显。

市场分化

新冠肺炎疫情对房价的影响，在今年2月体现得最为明显。当月，新房价格环比上涨的城市从47个骤降至21个，二手房价格上涨的城市从33个降至14个，房价持平和下降的城市数量则明显增多。

此后两个月，随着房地产市场逐渐恢复，房价上涨城市的数量又开始回升。4月，房价上涨城市的数量基本恢复到疫情暴发前(2019年12月)的水平。

平均来看，2020年4月份，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.42%和0.22%，相比3月分别扩大0.3和0.1个百分点。

货币政策偏松，市场复苏较快，被认为是促进房价回升的主因。根据国家统计局此前发布的数据，4月单月，全国商品房销售面积为11995万平方米，仅比去年同期下降2.1%；商品房销售额11498亿元，同比下降5.0%。也即，总体来看，房地产市场的交易规模已基本恢复至去年同期的水平。

但不同区域的市场复苏程度不一，也使得房价表现并不相同。

贝壳研究院指出，从链家的实际成交量来看，近两个月，上海的月均成交量超过疫情前(2019年12月)的50%，而北京近两个月的月均成交量较去年12月下滑4%。这也使得两地房价表现有所差异：4月上海新房价格环比上涨0.6%，北京则环比下降0.3%。

“总体来看，由于前期市场供需关系、消费者预期和复工复产节奏的不同，南方城市的热度高于北方城市。”贝壳研究院进一步指出，预计这种分化会继续存在。

从城市能级来看，热点一二线城市的热度明显高于三四线城市。上海易居房地产研究院指出，“按照更加市场化的二手房价格的表现，目前板块轮动情况又有所显现，即一线和强二线城市房价出现聚集性的上涨，而房价下跌的城市则以弱二线和三线城市为主。”

今年4月，二手房价格涨幅最高的成都，实现2.1%的环比增长。沈阳、深圳、上海的涨幅紧随其后，北京二手房价格涨幅也达到1.1%。位于跌幅榜前列的，则是牡丹江、锦州、包头等城市。

前述机构所说的“板块轮动”，意为大规模的棚户区改造在2019年“退潮”后，楼市热点从三四线城市重新回归到核心一二线城市。到2020年，“房住不炒”思路的延续，以及新冠肺炎疫情的影响，进一步强化了热点一二线城市的“核心地位”。

房价难大涨

近期，市场分化的势头还在延续。58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道记者指出，4月以来，南京、绍兴、佛山、扬州等热点城市接连拍出高价地。5月15日，龙光以115.97亿元的最高限价拿下深圳前海一宗住宅用地。这也是继上海、厦门之后，今年诞生的第三宗“百亿地王”。

“高价地块重新出现在市场上，也带动购房者对于房价的预期，热点城市房价上行压力增加。”张波说。

　相比之下，三四线城市和热点城市远郊区的地块流拍现象相对较多，这也会影响从业者和购房者对当地市场的信心。

实际上，当前热点一二线城市的调控力度，明显强于其他城市，但由于“避风港”效应的出现，这些城市的交易热度和房价涨势仍然好于全国其他地区。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者指出，公司在年初制定了新的“区域投资指南”，综合库存规模、营商环境、经济体量、区域发展政策、人口净流入水平等多项指标，重新划定热点区域和风险区域。其中，热点一二线城市仍是主推的理想投资区域。

这种趋势是否会促使热点城市房价出现非理性上涨？

前述房企人士表示，目前，直接与房地产相关的政策仍然是十分严厉的，且从广州、济南、宝鸡、青岛等城市“松绑调控一日游”的做法来看，信贷、限购、限售等核心政策不会有根本性放松。在此基础上，对房价影响较大的政策往往是“非房”政策，如人才落户新政、北京西城区的教改新政等。

他认为，这些政策有可能会给房价带来短期的上涨压力，但在“房住不炒”的基调下，市场情绪总体仍是平稳的。即使在热点城市，市场也不容易出现大规模的“异动”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，市场复苏并不意味着房价会大涨。根据链家重点城市的实际成交数据来看，除了“五一”假期特殊周外，近期周度成交量在连续自然回落，预计从5月下旬开始，市场会逐步自然回落到正常状态。而成交量的下滑，也会逐渐反映到价格的平稳上。

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