广州楼市:选房需谨慎,这几类房子买后难转手!

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提问：广叔：新塘“景新豪苑电梯房”“新康花园楼梯房”“亚太新城富丽园楼梯房”“富雅都市华庭”“水电二局美居中心楼上电梯房”这几个小区都有适合我的房子！但是新旧相差有点大！学区和地段又都各有千秋！这咋选？您给个建议，一直听您说新塘短期会有爆发的可能！请问爆发的点是什么？

回答：你好。要专注一两个点，不要面面俱到，比如是自住就考虑小区环境，上班就考虑通勤，注重教育就靠考虑学区，如果想要各方面都好，又要楼新，又要近地铁，又要学区好，那价格都不便宜，这也是纠结的原因。如果自住，就考虑工作近，楼新一点的电梯房，老的楼梯房，除非有顶级学位加持，不然还是不要考虑。新塘价位最低价，已经低无可低的时候，自然是上涨的时候。

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：你好广叔，我在海珠区工作，月入3万，在别的城市有两套房，都有贷款，每个月还贷2万，打算提前还贷。上个月以我父亲的名字在沙村新世纪花园万象苑买了90平179万二手房，当时买入的理由是比考虑那里比前一站南岗便宜很多。现在在南沙滨海隽城定了一套145平大四房，价格347万。当时考虑只有一个名额就买大的。定金给的蛮多，过几天就要过户。我单位有房子给我住，所以现在我主要是投资为主也兼顾自主。我感觉这两套房子都买错位子了，现在比较着急如何处理，特别是南沙这套，是去交割吗？还是先给他钱，暂时不过户，中间转让给别人？卖家是在广州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世纪花园万象苑这套还可以，近地铁沙村站，就是楼盘大了点，有39栋。滨海隽城在金州，次新房，近地铁金州站，离万达广场、区政府都很近，可以考虑，至于你说的大面积确实大了一点，不过自住+投资还可以，居住舒适。综合看你这两套房子都还算可以，当然第二套的大面积如果能找到接手人，是最好的，换一套3房会好一些。有中介帮你把关，不用太担心。

提问：投资性质 三五年后可能自住 实地常春藤 保利拾光年 万科幸福誉 时代印记 哪边投资前景更好 麻烦广叔给个综合排序 另外时代印记可以分期 我只能全款压力会小点 如果是时代印记 和新塘品秀星图比 哪个更值得入手 麻烦帮忙排个序

回答：你好，个人看法：保利拾光年 > 幸福誉 > 实地常春藤 > 时代印记。时代印记在知识城，知识城已经有分析过，潜力没有科学城大，也没有新塘的品秀星图好。

提问：广叔您好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。

回答：你好。如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。

提问：广叔你好，深圳的限购政策正式落地了， 对广州楼市有什么近期和远期的影响呢？想上车的是不是要加快速度？

回答：你好，其实你们放长到5年左右来看今天发生的一切都是注定在未来不短的时间里面会有不少的收获的。压根不担心说这个要怎么买。深圳调控升级，这一次是动真格，刀刀见血。至此，中国内地4个一线城市，全部五花大绑。近期的话深圳房价肯定会僵持的，买的人少了，卖的人也少了。因为卖的人他有可能也买不回来买的人，因为这个给限制了，那肯定也少了，所以说房价那肯定是不会这么跌的，如果真的要有跌幅的话，估计也要到明年吧。

深圳调控，哪里最受益？广州。四个一线城市当中房价最低，与深圳在某些方面存在竞争关系，替补程度最高，深圳调控消息一出据说广州楼市“疯”了。现有的一些比较强的省会城市。之前买深圳的资金很多来源于全国各地，深圳限购之后，很多资金会在本省的省会城市置业。股市。资金发大水，蓄水池一是房市二是股市，从现在的情况看，楼市涨得比较狠，上面是一定会出手调控的，资金的另一个出处只能是股市。但是股市有风险 入市需谨慎！

提问：你好广叔，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。

提问：你好广叔，28岁，小白一个，没有任何购房经验，现在在广州工作，普通上班族，想在老家桂林买房，考虑过两年回老家工作，比较喜欢临桂区鲁山路的恒大城，三房，总价66万，手上子弹10，广州公积金，想问问，是否合适？或者什么时候买比较合适呢？（或者彰泰滟澜山、汇荣桂林）是否有什么建议呢？谢谢。

回答：你好，桂林房价涨幅非常缓慢，如果考虑未来升值潜力，广西能买的只有南宁。 建议把子弹扩充到20以上，先入手一套南宁作为投资，未来回桂林了再考虑自住。 自住买生活半径附近的楼盘。

提问：你好广叔，我在福田上班，想入手一套600万左右的房子，请问买那里比较合适？有劳！

回答：你好，你的工作在福田，选筹重点可以关注以下几个方向： 两房就买，福田中心区、侨乡 三房就考虑，福田皇岗、梅林、华强南，另外龙华上塘板块也值得关注，深圳买房要结合你的实际情况来选筹、首付、房票情况、月供能力、自住还是投资、是 否关注学区、对房龄是否有要求？ 你可以把你的需求说清楚然后再做具体的推荐。

提问：广叔你好，我想自住兼顾升值，我的预算在1000万左右，你觉得科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景这两个相比。选择哪一个更好？

回答：你好，阳光粤海，双学府，2019年次新房。东帝海景，南二外海岸 + 深圳湾，20年的房龄，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体 + 贵族学校。而且，学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2T，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。

提问：你好广叔，我是刚需，也是个小白，有购房名额，首套，广叔您可以帮忙分析一下 深南花园 这个楼盘吗？听朋友说不错，但是我自己还没有时间去看，所以麻烦广叔了。

回答：你好，深南花园建得很早，港式老塔楼，地铁口物业，但由于房子品相和相对奇葩的户型、过大的面积，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大冲今年成绩不错，学区内有很多小户型可选，对深南花园的带动有限。

提问：广叔你好，我跟我女朋友首房首贷都用掉了，房产在外地，都要两年后才能交易。近期我们想在深圳入手，手里有75万现金，到时我跟我女朋友其中一人做个20万信用贷，凑到95万。月供能力1万以内（包括还信用贷）。请问这个情况能在深圳哪个区域买多大平的房子？

回答：你好，95万五成首付，还包括佣金和税费，加高评顶天到250万。 预算虽然低，在深圳也绝对不是单选题。 龙岗布吉坪山福永能买到80平，罗湖能买到50平，福田能买到40平，南山能买到30平，单间到三房不等，各有各的价值和回报。 具体怎么选，展开就是一篇万字论文，星球不赘述。

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