广州楼市:买房要慎重了,这几类房子或将贬值!

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提问：你好广叔，1.未来世界花园两房200万2.第一国际一期一房75平200万（第一国际的价格疯了，三期买不起了）3.广州黄埔，不过好像也都3万+了，但是可选择的户型应该比上面两个好。4.东莞下辖各镇区。广叔，预算200万，请问这些您会选择哪一个？请广叔尽量帮我细致的分析下，投资不自住，麻烦您了广叔，这次想一锤定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越难选择，因为你“输入”的信息越多，越会造成“判断”的混乱。200w，有两种选择，一是核心区的一房，地铁便利。二是郊区有潜力的地段2房，片区开发中或者地铁在建。未来世界花园，在西平，近地铁，虽然隔了一个立交桥，但仍然有CBD辐射利好，可以考虑。第一国际之前就有分析过，核心地段，商业配套繁华，虽然是一房，一般家庭居住不便，但对于附近的小白领来说很是欢迎，租售比高，也可以考虑。广州黄埔，黄埔其实价格已经涨了一波了，但对于中长期投资来说，依旧看好。东莞除了环松山湖外，临深的长安也是可以考虑的。看你个人的投资偏好了，如果注重稳定增长的，可以考虑1、2选项。注重长期增长或者暴击的，考虑广州黄埔、东莞长安。

提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；

缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。

花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：广叔，您好！本人增城新塘本地人，在新塘锦绣新天地一套89方小三房，无房贷。想多买一套房自住加保值，等6-8年后再置换。现在看同小区，同一栋的房子两套一套12楼，精装带租约，238万；一套26楼，毛坯，220万。楼总高28层，户型一致，168平方。从以后置换角度来说，是否应该选择26楼的？本人夫妻二人恐高。

回答：你好，锦绣新天地是一个自住+投资不错的楼盘，大花园社区，安静，户型较好。26层有一定的折价，最好的楼层是中层，恐高倒没多大关系，入住后，三天两头晾衣服向下望一望，一段时间之后也就习惯了。当然最好是选择12楼的这套存在一定的装修溢价，要看下装修风格是否喜欢，同时溢价高与否。

提问：你好广叔，我的情况如下，望您指点迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式，在租，且长期不会自住，因为目前龙中无产业支撑前景相对不抢眼，打算卖掉，那么：1、是现在卖掉呢还是等等看能否跟涨再卖？2、卖掉之后的房款+手上现金，结合家庭收入可置换大约总价1000W的房子，是直接购买一套总价1000W的呢，还是购置2套500万？房票可操作。 十分感谢，祝每天都有好心情。 盼复！

回答：你好，你这种也等于大户型，传导过来是最后一波，会很慢，再者那边中上学位的房子其实一直有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。 至于第二个问题，没有定论，选得好，1+1>2，选的不好1+1<2

提问：广叔你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的？比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的？同理，其他指标？

回答：你好，一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？唯一的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：问一个选择的问题。如果有两套房，一套 是市场已经走出来，比同小区其他房价格低的盘。另-套是在一个未来交通配套明显会有大提升还未被市场定价小区的平价盘。如果是这样两套房，你偏向选择哪里一个？有发展潜力区域小区的房价五年下来能跑赢成熟区域50%吗，例如老黄埔靠江区域能跑赢滨江东50%吗？

回答：我们选的房子是选择他未来的增量，不管是交通优势还是学位优势，还是他有地缘的优势。老黄浦就兼备着交通优势，地缘优势。滨江东的话，在未来不短的时间内，只看到了曾经的江景优势，就是景观溢价，还有就是一条地铁的增量，其他就很少了。所以选择深度有潜力的区域，后面的不断的增量兑现的话，他会一步一步的把房子涨上去，但是到底有没有超过50%了，这个就不好说。

提问：你好广叔，我18年的时候在罗湖云景豪园买了个小两房，月供是12000，贷款220万左右，家庭年收入是60万左右，现在手上有资金115万，想要再投资一套小两房或者是一房，三五年之后卖掉，因为月供压力 想选个比较好出售的地方，现在看了宝安南山这波涨这么厉害，自己都不知道该怎么去选择了。

回答：你好，110万要买第二套操作成三成，要看你选的地段还是比较激进。龙华沙井光明龙华有投资价值的红山河上塘片区价格已经比较高了，这边是不用考虑的，如果是真要投资沙井一定要选择海岸城的附近。其他的就算了，光明这边的话要买新盘，而且要做好长线的打算。买龙华沙井光明租金回报率是相当低的，两者不可兼得。而且深圳租金回报率最高的是罗湖三成首付，买的房子租金差不多就能够抵掉一半的月供，其实以你这种情况也可以更多考虑大运这边，而且他要比沙井更稳一些。

提问：你好广叔，皇岗片区属于福田价格洼地，请问景源华庭的房子投资加居住，地段不错，单价6万多，但是那个是独栋塔楼，请问有没有投资价值？谢谢！

回答：你好，上车盘能选择的空间比较小，瑞景华庭这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升，可以参考丽阳天下这几年的涨幅。 可以对比一下。

提问：你好广叔！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

回答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

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