深圳楼市:公寓是否值得买?内行人分析,恍然大悟

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔好，之前一直都了解公寓的弊端，但是最近深圳停止商务公寓审批和不再批公寓性质地块，加上不限制购买也不限贷，是否以后公寓也会有更好的空间呢？

回答：你好。停止公寓审批，利好二手公寓，相当于增加供应，但深圳公寓的供应是很大的，停止审批公寓之后，更多的地会拿来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是会跑输，因此投资来看还是很一般。就拿上海叫停商务公寓的历史来看，即便叫停了，交易量也没见起来。有条件买住宅吧。

提问：您好！亲哥34岁，夫妻二人深户有社保，有一套双拼房，这个不能卖，另外有一套福田口岸的金地名津59方的公寓，都是红本在手，想卖了公寓，市价320万左右吧，单纯只想拿这笔钱去投资，如果还要供房，新房子的租金可以投进去，请问投资哪个城市比较适合或者买哪个区域的房子，感谢！！

回答：亲哥你就应该建议他们卖双拼，看看现在还有没有人能接盘，然后就知道双拼有多坑了。如果不卖双拼，他们能接受真LH三年么？能的话，深圳的红本住宅还有机会。如果不能接受真LH，那买深圳只能买回迁指标了，我们圈子后续会逐步拓展这一块，适合资金实力强的长期主义投资者。

如果要杠杆，可考虑跳出深圳去短炒一下其他城市，比如北上广杭宁汉等等，离我们最近的当然就是广州。如果要3年之后能杀回深圳，我们最近的配置思路是：夫妻一方落广州户口or交黄埔区社保，买主城区or黄埔的二手房，广州历来都是在深圳大涨受限之后半年启动行情。另外大湾区其他的城市比如东莞、珠海、中山，还有广州的南沙，新房还在压制二手，市场成熟度低，周期较长（周期长不代表最终涨幅低），作为次选再次选。

提问：三叔对最近新开的三个盘怎么看啊，投资大小排下序呀。中海汇德里，中海寰宇，万丰海岸城。中海汇德里不带高峰学位认筹价七万多，新盘还要三年后交付，值得买吗？万丰海岸城，中海寰宇位置那么偏，以后发展动力足吗？最近还看了景田梅林二手房，觉得梅林一村环境房子品质都不错，想问下三叔跟坂田比预算750三房情况下是梅林值得买还是坂田呢？

回答：还得看你的投资偏好和资金量。中海汇德里有深圳北站的规划利好，配套相对好一些，单价也不便宜，与另外2个盘没有可比性。中海寰宇、万丰海岸城这两个是有较大的价差，片区还在开发，想象空间要大一些，打到再说吧。

提问：三叔好，海德园您怎么看？谢谢三叔

回答：你好。海德园仅有一栋89平小三房产品，其余均为129平以上，认筹价预估12-13W左右，周边二手房价15——17W不等，项目将精装交房。红岭实验小学、深高南初中部。可以考虑。

三叔，你好。我前段时间卖了房子，手上目前现金近800万，打算入手一套1400万以内的房子，目前单身，首期六成，买房是自住加投资，首先考虑是等华润认筹打新（我的积分有59分），买不到新房的话会考虑在南山后海，前海，以及香蜜湖片区买房。想问三叔，二手的话，自住加投资，该考虑哪个片区？前海和后海房子都已经涨了好多，还有入手投资的价值吗？最近看了后海的几个小区，招商海月花园居住环境好，很喜欢，但学位一般。海洋之心的房子太破旧了，户型也不好。海印长城感觉还可以。香蜜湖的话，只能买老破小的学位房，比如香荔花园。综上，想请教三叔，应该买哪个地段？有啥房子推荐？谢谢。

回答：你好。是涨了很多，但单价下来不容易，像前海南这些规划强，需求高的区域。海印长城可以考虑。老破小学位房不建议，等小孩大一点再做考虑。目前比较推荐南山中心，未来旧改力度大，南山中心是一个承上启下的位置，还可看看内部选筹。

提问：三叔你好！去看了今日香沙御景后期有三号延长线，二期大型商业中心，未来潜力咋样？刚需自住，小孩也要转过去上学，手上现金220W，后期月供7千左右，有什么更好的推荐？

回答：你好。今日香沙御景园，地铁3号线延线在建，近新城路站，缺点是周围工业厂房居多，自住可以考虑，随着不断的开发建设完善，价值还会提升，就是周期长。其他参考内部分享。

提问：三叔，恒裕深圳湾，单价14W左右。装修费另计。

（1）投资值得入手吗；未来交易成本会很高吗；如持有数年能否对抗通胀。

（2）商务公寓分户和办公分户（层高4.5米的loft），有何区别，是否后者流通性更好；

（3）主力户型60几（小三房，不通燃气）到230几，如考虑投资，是否小户型更合适。

想听听您的建议，感谢！

回答：恒裕深圳湾，项目由1栋310米写字楼、2栋240米公寓、6万平的综合体商业组成。主塔建成后和春笋、深圳湾一号T1成为后海总部基地最高的三栋建筑。

1、高端公寓可以用作资产配置，成为资产包的一部分，和普通住宅是完全的两个市场，可以考虑。

2、一个是居住属性，一个是办公属性。公寓相对比办公写字楼流动性要好一点。

3、这种高端公寓，一般都是有钱人买来是享受用的，他们不缺钱，小户型享受价值就降低了，它跟学区房的投资是不同的。

三叔好，家庭现在有一套豪方天际花园75平小三房，考虑卖掉换成四房。

第一个问题是：现在卖合适吗？还是等找到喜欢的房源再卖？

第二个问题是：卖完后加上手上资金有1200万，考虑总预算是2000-3000万之间的四房，希望是有中上的学位，推荐考虑哪些小区或者新房呢？

回答：你好。1、现在卖还早一点，怎么也得过了8月份，看看到底有什么大礼包。先找到喜欢的房源。当然现在行情稳，买房置换是可以的。2、二手和打新参考内部分享。

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