深圳楼市:尖岗山片区还能否崛起?内行人分析,有点困难

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔，能不能分析下尖岗山壹号？值不值得买？听说尖岗山片区是豪宅区？

回答：尖岗山壹号位于新安，旁边是宝安中学，近地铁兴东站，北向是尖岗山公园、东边宝石路，西边还有许多山地 ，主力户型有89平三房、111平、136平四房，都较方正，价格预计8-9万左右，学位据说是宝安中学（请进一步与开发商确认），配套方面欠缺，东南方向工业厂房扎堆。总的来说，优点是其居住偏居一隅，适合喜欢安静的隐居人士，外加优质学位，刚好对得起这个价格。有学位需求，又在附近工作可以考虑。尖岗山片区豪宅区的定位是很多年前了，可是当年有钱人不买单，最后导致了这个片区严重的错配，使得有钱人看不上，没钱的小刚需又买不起，最后导致片区的没落，一些标杆盘更是兵败如山倒，你跑（抛）我也跑（抛）。一个冲击豪宅区失败后向下沉的片区，想要翻身是有点困难的，加上未来的交通隐患，难啊！

三叔好，新人首问，恳请建议：近期打算入手刚需住房，自住为主。工作地址：妻子在南山科技园，我在坂田华为；目前主要在看坂田、福田及西丽房源；光明不考虑。妻子父母在华强北有自住学位房，考虑后续可以和岳父岳母换住，相互也能有个照应，因此暂时没特别看中学位，又不想离福田太远（所以没看宝安）；手上资金：250万左右。年收入夫妻合计110W；但考虑最近中美不确定性，首套房希望不要太大还贷压力，预算控制在550-620万之间；目前在关注的二手房源：太阳雨家园、万科第五园三期；最近看到“二手房指导价”，加重了纠结情绪，几个问题想问问三叔意见：1、购房时机：是否有必要观望金九银十、等年底或者春节后再启动？2、二手房源：坂田南比如太阳雨、万科城等，三叔最推荐入手哪个盘？3、打新房源近期是否有推荐4、以我目前的情况选房位置是否有更好的建议？辛苦三叔

回答：你好。太阳雨家园次新房，视野较好，带深圳实验和坂田实验学校，离地铁不是很近，在红绿灯十字路边上，会有点噪音。万科第五园三期，楼龄没有太阳雨家园新，居住安静，离地铁近一些，学校跟上面的一样。

至于你说到意见征求稿，二手房指导只是说发布一个合理的价格作为引导，而不是限制，我10万买的话，你说卖8万就8万啊？谁愿意。重点还是针对一手房的捆绑加价以及打击业主联合哄抬房价，中介的违规操作等等，只是整顿市场，并不是要打压房价的。

1、这个价位，在豪宅线下，是占很大的购房群体比例的，西部这个价位的房子会越来越少，这股购买力会逐渐向中部、东部转移。这种刚需房现在可以开启看房淘笋了，年底入也可以，但不要等到合适的时机。这个价位看市场行情还是有微涨的，特别是满五的房子。

2、我上面已经分析过，自住首先看下通勤的便利性，其次再考虑居住体验。两个盘区位近，理论上有相同比例的涨幅。

3、打新可以参考内部分享的打新排行榜。

4、建议考虑坂田

你好三叔，目前听三叔的已将坂田悦峰小三房挂卖中，想请问三叔，坂田和成嘉业新房怎么样，现在还剩少量140平的5房，想置换成这个。不知道前景如何，明年6月交房

回答：你好。和成嘉业，精装交付，带深圳实验学校，离地铁不是很近，如果3房的话是可以考虑的，5房大面积自住可以，投资未来流动性较弱。

提问：三叔，在你的指导下，已买了前海时代一期三房户型。我的困惑是，若买得起二期，二期是否值得投资？我发现前海时代小户型单价高而总价低，二期都是大户型，总价高单价低，买得起二期，那也买得起深圳湾的房子，但前海时代居住体验明显不如深圳湾。二期是否为资源错配的产品？盼解惑！

回答：你好。核心区小户型单价高总价低很正常，大面积高总价单价低也很正常。前海时代二期，大面积的多为改善居住需求，但周围环境还不是很好，相同价位不如其他区域，但有前海、桂湾的规划利好，随着环境的改善，是有潜力的，就看改善的速度怎样了。

提问：老师，麻烦问下深惠城际和14号线哪个影响更大些？对于龙岗和惠州有拉动效应么？您怎么看？

回答：明显是14号线，地铁对通勤的价值大大超过城际。至于房价拉动效应，我认为惠州会涨，但只是小涨，龙岗也不会跌。通勤对环一线的房价影响有多大?我举个例子，河北的涿州，高铁25分钟直达二环的北京西，一天26趟，北京西房价80000，涿州高铁17000。25分的通勤，五倍的价差，说明了：决定环一线房价的不是通勤，而是户籍，教育，就业，配套等综合资源。指望靠一条地铁实现惠州房价暴击的可以醒醒了。

提问：您好！今年这一波房价猛涨让我焦躁不安，最近我一直在关注房子的事情，我同事推荐给我您的星球号，我特别希望您可以给我一些意见。我的情况是这样的，我和老公深户5年，都是研究生学历，结婚三年，暂时没有小孩，国企双职工，目前住人才公寓。请问您去东莞核心区买房还是在深圳买房好，或者我们有资格去广州买房吗？目前最多能负担得起500万左右的房子。去东莞或广州买，则可以继续住人才公寓，离公司近，上班方便。买深圳500万的话，离公司近一点的只有一房可买，宝安上班较远，特别希望听听您的意见。我在后海上班，谢谢。

回答：我的建议：1、优选光明沙井打新，现在打新特别适合你们这类深户无房家庭，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高；2、次选买入广州，两年后置换深圳曲线救国，你们还能保留人才公寓居住资格；这两项都优于现在直接买二手。但必须说明的是，对刚需客来说，直接买二手不是最优选项，却是最确定最没有风险的选项。

提问：三叔你好！最近想有南山宝中碧海掏套四房，目标是自住加升值，目前自住三房有升级住房需求但并不迫切，还是投资的性质更多能自住更佳。看过深业新岸线四房1480万，泰华阳光海1380万，还有南山佳兆业前海广场1580万，首先纠结该选南山还是宝中。第二纠结这些位置好点的盘楼龄达10年以上，要不等领航城的新房大户，可能1000万左右。个人更看重升值潜力，因为改善性住房需求并不强烈，如果资产缩水住再大房子心情都不会好，如果能升值又能住得舒服当然也就完美。请赐教，谢谢！

回答：你好。1500左右，南山宝中都可以，深业新岸线，小区环境好，可以考虑；泰华阳光海在碧海，近地铁，但我认为碧海就适合700-1000。佳兆业前海广场较新，周围配套不是很好，不过未来改善后，价值还会提升，适合纯投资型。领航城在西乡，大户型流动性不是很好。

自住+投资考虑深业新岸线，纯投资佳兆业前海广场。建议先尝试打新，二手淘笋为辅，年底择机入。

以上为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

相关知识

深圳楼市:尖岗山片区还能否崛起?内行人分析,有点困难
卖掉华侨城的别墅搬进尖岗山?看富人的“神操作”!
「泰禾深圳院子」明日尖岗山,亮相在即,它会助力还是拖累
和樾府预售获批 越秀化解尖岗山“魔咒”与9万入市闯关
深圳9月新房成交创7年新高，但二手房成交大幅下滑；10月楼市能否热卖？这个地方很受关注…
广州楼市:下半年买房还值得吗?看完内行人分析后恍然大悟
大湾区价值最高的半山豪宅区,为何这里“当仁不让”?
深圳楼市:深圳未来大概要横盘多久?内行人预测
深圳楼市:片区未来分化严重,有价值潜力的只剩这个片区
深圳9月新房成交创7年新高,但二手房成交大幅下滑