深圳楼市现状:投资买新房,刚需买二手,韭菜买公寓

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔你好，深圳公寓目前具有投资价值吗？这里并不是说高端公寓

回答：你好。昨晚分析过了。机会不大。停止公寓审批，虽利好，但供应量大。停止公寓审批后，更多供地用于住宅，跟未来住宅没法比。刚需不建议买，如果资金充裕，没地方去，买个一套两套的放着也行，但不要抱太大期望。

三叔你好！很多人推荐坂田，实地看房，看上嘉御山，在坂田相对还可以。您能否分析下坂田未来的发展，以及这个盘的优劣势。谢谢三叔。

回答：你好。简单说下吧。

坂田定位：龙岗西的核心，目前龙岗GDP排到全区第三，超过福田，仅次于南山。

需求：承接南山、福田、罗湖等刚需外溢，随着坂银通道开通，12分钟到达福田。

交通：未来地铁十号线与五号线交汇，链接四大核心区。深大、深惠两大城际综合枢纽在建，半小时直达福田、南山、前海、机场、龙华、平湖、龙岗中心城、坪山，一小时直达惠州大亚湾、大鹏、惠州城区与机场。另五和大道、坂雪岗大道、贝尔路全线升级。

教育：深实验扩建、省实验落户

商业：大族云峰底商、佳兆业城市广场、天安云谷均在建设

我们知道，一个板块和片区从规划、概念、建设到发展成熟整个过程中，越早进入则收益越大，成熟期的价值已经达到最大化，再进入可能连汤都喝不到，所以坂田当下处于建设中，值得入手。

嘉御山各方面都不错，可以考虑，其他选择可参考内部分享。

提问：您好，我老婆名下两套深房，现在计划马上真LH，等3年后，我就有一个6成的按揭名额。问题：3年后房价会不会又涨一波了?担心到时候上车太晚了，计划总是赶不上变化。

回答：估计行情扛不到三年，就会再次启动了，你们如果才刚准备LH，要等满三年恐怕会有点点慢；如果担心踏空，其实策略上应该在此期间卖出一套深房，然后你等行情启动时买第二套深房，或者择机入手优质房子；时机和策略的选择，是一门大学问，具体参考内部分享。

提问：你好，我在深圳有一房一贷，准备三年后把该房子卖了换套大的，我老婆深圳无房，在四川有两套，是不是我老婆在外地的房不算，只要我俩三年后在深圳没有房子，我置换时就是可以贷5成？

回答：3年后你们卖完深圳房子之后，家庭的状态是：男方深户+3年社保，有记录，女方户籍未知，有记录，如果是的话，按照现在的规则看，你们是可以操作成五成首期，买在你名下的。

三叔你好，在深圳做小生意有270，年龄快40 年入30-40  明年12月才有深圳房票，中山世宝广场有一套房是全款 现也没拿到证 ，听说是烂尾楼了，有几个问题 想听你的意见。

1 一直想在西安或东莞买铺面 但为什么你不推荐铺面的原因？

2 明年的房票现要不要先在留仙居买个小产权，还是等房票？

3 世宝广场的房子怎么办 ？谢谢你

回答：你好。中山的机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已。

1、一直不建议铺面，一铺养三代的时代已经过去了。能买到的铺面，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响铺面估值的因素很多宏观方面：商业综合体变革，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，铺面楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。铺面价值是客流量×客单价×周转频次，铺面租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让铺面空关两年，特别此次疫、情，有多少铺面投资者租也租不出，卖也卖不掉。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合铺面一手市场走弱。铺面交易的高额税费，让不少人望而却步，没有交易二手铺面潜力缓慢。同时50%的抵押率导致铺面不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的铺面凤毛麟角，你还真不一定买得到。最重要的是：铺面的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。

2、自住可以买，投资不建议。小产权涨幅非常弱，不能按揭，投资价值非常低。

3、寻找世宝广场的业主们，加入业主群，集体讨论解决。

提问：三叔回复真快！接上条：正因为觉得罗湖不是投资好标的，所以问问您有什么思路建议~~

回答：投资要往有增量的地方去：土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量。

提问：三叔，家门口已经有一条地铁线了，目前正在建设另一条地铁线。你觉得双地铁口这个因素，比起单地铁口，对房价有多大利好？

回答：通常远郊地块的地铁从无到有，是20-30%的价值提升，从单线变换乘站，也是取决于拉通了哪些片区，如果是纵向通往核心区的，价值就比较大，可能会有15-30%的价值提升。以上都是预估，没有确数。

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