广东楼市现状:有钱人买郊区,没钱人买市中心

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，本人工作在开发区西区。现在放卖华景新城的三居室，（已供完）。估价大概630万。想换去科学城，买一套140平方左右的改善型住房，?一套70平方左右的小两房（老人住），希望两套相距能在步行距离内。可以承受两百万的贷款。诉求：希望上班交通方便，老人出入市区也交通方便，（最好有地铁）周边有一定的生活配套，医院。希望新房可以保值并且增值。广叔有什么推荐呢？谢谢

回答：你好，最近东部的状态确实有点火，你也发现了大势所趋的科学城。可参考：雅居乐富春山居、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语、越秀岭南山、保利罗兰国际

提问：广叔你好，自住南山，现有500W资金预算。现在打算在龙岗海航城，万象天成或紫麟山挑一套自主兼保值的房产，请给建议，不求短期，但求20年内跟上大势发展。另外也考虑550W在南山山东大厦入手110平旧楼，不知长期持有是否有问题。谢谢啦。

回答：你好，龙岗自住还是很舒服的，但是由于供应量太大，所以价格一直起不来，建议选紫麟山，配套各方面都不错。山东大厦就是楼龄较老了，1997年的房子，独栋小区，没有花园，多为出租办公，人群杂，居住体验较差，但保值是没问题的。

提问：广叔好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。

回答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。 诺德双学位、大社区、次新房。 雷圳的社区、户型一般。 如果单价相同，优先诺德

提问：你好广叔，上次问过两江四岸问题，看了十几套都不理想，弹子石国际社区不看江，江北嘴中海离谱贵，北滨路年代老，御峰也不看江，一定想看江的话，御龙天峰高层看江多少合适呢？另重点帮忙分析下铜元局金辉那几个盘，发展前景如何，看江清水120左右多少入手合适？谢谢！

回答：你好，重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的最好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南，重庆江景分3个梯队，具体楼盘见知识星球内部分享。御龙天峰看江单价1.7左右可入。金辉城在南滨路上，但看江效果不如前半段（对面景观是菜园坝，没有太大亮点）金辉城那一段的江景虽然不是重庆最极品的江景，但也算是第二梯队不错的江景。融侨半岛属于南坪的成熟版块，未来能跑平大盘。单价控制在1.4左右。

提问：你好广叔，纯刚需济南买房，结合生活和工作,重考虑唐冶片区(或者附近地区) , 总房款控制在140万以下,恒室,需要有学校，计划近期购买。初步看了泰山7号,春江彼岸,中新国际城，中新锦绣天地,星汉城等，因为价格问题,还看了居住式公寓。思绪有些乱，又想着近期出手，请教广叔,希望得到您的推荐。

回答：你好，1、建议首先不要考虑公寓。关于公寓，做过多次分析。你所说的居住式公寓应该是具有居住功能的商业性质的公寓。住宅、公寓、居住式公寓在节目中也做过区分。商业公寓是个鸡肋,现在看,价值更小了。如果真的是住宅中因为采光达不到规划要求的居住式公寓,价格比其它住宅便宜,可以的。但你说的应该不是这种。

2、春江彼岸有点太远了,可以排除。学校没有特别出彩的项目, 相比之下,泰山7号小学还可以。中新两个项目,从实际角度考虑,锦绣天地性价比要好于国际城,星瀚城可以最后考虑。

3、再根据具体户型、价格好好比较一下,就可以下决定了。纯刚需可以重点考虑110-120平的三室,最好是两卫。这样的户型对刚需来说,兼具功能性与舒适性,可以住的时间长一些 ,以后换房也更容易出手。

提问：你好广叔，本人想在无锡购房，新房或者较新二手均可，面积80-100平。首付预算在60万，总价希望在180万以内，有学区的需求，广叔有什么推荐吗？

回答：你好，看资质，因为无锡这边基本只能做四成了，三成的条件比较严格。比如你60万的首付只能买150万的房子。滨湖区二手商品房又要学区的话，你可以考虑观山名筑，还有一些安置房。新房的话，可以考虑锡山、惠山周边学区规划好一点的新房，大概单价13000-15000的那种，这种在规划中的，不着急用学区的话，可以半住半投资，涨的潜力比较大。

提问：广叔好，房子出售问题。朝阳区华严里中科院小区两居南北通透，64平米，一层，阳台有个自建10平米的小房。1998年的六 层板楼。小区是个院中院。一个楼独立大门。咨询问题，房子在哪个平台出售好?挂多少钱?目前现在的疫情期出售，还是再等等？谢谢

回答：你好，挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验，价格参照平台价向上微调。照片也很重要，建议布局和角度设计一下 房子先挂上不用等

提问：你好广叔，之前得到您的指点，一千万预算要看南山，要淘笋。房子主要看了科苑花园，英伦名苑，太古城，诺德国际，鼎太风华几个盘，可是价格最近疯涨，隔一天就多一百万，实在有点不敢下手。您觉得是现在尽快抢，还是再观望一下？另外，感觉金海燕花园和碧海云天那片环境不错，学校目前一般，觉得可以赌一下。您有建议吗？期待您的回复，感谢

回答：你好，侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。

提问：广叔好，我前几天在江岸区买了学区房，付了定金10个，房龄是3/4，中介说不能贷款，请问有什么渠道能贷款吗？ 还有我们在远成区有2套房，在附近上班，一个是135平方，2011年房子，可以卖150万，顶楼，无贷款。一个是是88平方，卖88万，有贷款，楼梯房，房龄更老，目前想卖房，挂出去2个月，看的人少。问题是1.想卖房卖不掉，是该降价卖房(大房还是小房）获取房票？还是把其中一个房(大的还是小的)卖给父母，获取房票？

回答：你好，获取房票的方式： 1.抹房查 2.JLH 3.过户给老人 JLH是最省钱的方案。 武汉房龄30年以上都不能贷款，可以把你名下的全款房做抵押融资买入。 88平这套楼梯房，把卖房科技树用上，凤变冰之后适当降价，给中介承诺大红包，交易周期能缩短。

提问：广叔你好，本人在深圳工作，老家在湖南郴州，就目前来看，深圳的房价实在太高买不起，老家又不想买 目前为止还没考虑回老家发展，因为三四线城市 投资吧没上涨空间，就想在长沙买一套，可是现在还没购房资格，准备买长沙社保，但是要等到两年之后了，近期看了一个盘，不要购房资格，但是在很偏远，是保利湘江时代。都快靠近湘潭北站了，房价不高 五六千，目前不考虑自住，您觉得之后那里的发展潜力大吗？投资空间大吗?还是说我再等两年有长沙购房资格之后再考虑买其他靠近市中心的板块?

回答：你好，保利湘江时代不要买，都快靠近湘潭了，没价值！为什么不限购？因为不稀缺，投资只考虑限购区域。你的情况来看，不知道你的买房预算有多少，我建议你做2手准备：

1.长沙可以选择买入，长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利没必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙房价足够低，有比较大的上升空间，适合守长线。所以长沙现在可以开始交社保，为房票提前进行准备。2.考虑长沙获取房票周期有点长，需要2年，房价大概率上涨，而资金留手里跑不赢通货膨胀，所以需要选择一个城市提前上车，好实现风险对冲，这样2年的时间不至于资金贬值，而房价上涨。

所以如果你资金还算充足，考虑你坐标深圳，投资可以选择临深城市东莞。如果你资金一般，比如30w以内，推荐去沈阳建仓一套，2年后有了房票再置换到长沙。

提问：你好广叔，在洛阳找到了一份工作，个人和老婆都比较喜欢洛阳，所以想在洛阳安家。但是本人对洛阳了解有限，想请教一下大家。如果考虑在洛阳买房的话，哪些区或者是地段比较推荐，各种生活配套资源比较齐全。请大广叔帮帮忙，给推荐一下，谢谢了。

回答：你好，洛阳适合比较宜居的城市，买房的的话建议在洛南这边，洛北都是老城区街道规划各种设施都比较陈旧，堵车非常多！如果资金充足的话首选洛龙区新区，两室总价在130万以内，三室200万以内。资金不太充足的建议伊滨区，100万左右能入手个三室了，伊滨区近几年发展的特别好，城市规矩更合理，绿化公园特别多。除了地段买房也要注意户型，买大众最多的好户型就可以，二手的话小区选比较新的，物业比较好的，新房一定要选对开发商，要不烂尾哭都没地方哭。

提问：你好广叔，我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？

回答：你好，望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍一般不建议碰，坑较多

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