广州楼市现状:小白买中新镇,聪明人买新塘

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提问：广叔您好！今年十月有广州房票，纯投资买哪里适合，手里有闲置资金400万，月供2-3万。

回答：你好。资金400，月供2-3万，能买个800左右的房子。可以看下中怡城市花园、华景新城信华花园、华景新城陶然庭园、保利中心108公馆、广弘天琪

提问：广叔你好，还想问下广州不限购的区别增城中新镇好还是新塘好？

回答：你好，新塘好一点。13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提问：你好广叔，广园客运站对面有一套七楼的房改房，170平方，准备加建电梯，想问是卖掉重买小区房划算，还是保持不动，谢谢！

回答：你好。这种未来肯定要出手置换，使资产增值和保值，不然很容易变成老破大砸在手里，只是现在准备加装电梯，可以等加装电梯后出手。

提问：广叔，最近这几个月我一直在看楼盘，现在遇到选择难题了：1、知识城的万科幸福誉五期望湖景南北对流87方三房，2，南沙方圆星宇月岛，94方三房，号称15号线东瓜宇站在楼下，学位很好；3，中铁建海宇熙岸，北线91方，在蕉门地铁口附近，学位很好。这三个价格都差不多，怎么选择？好迷茫，希望能给个建议，谢谢。

回答：1、万科幸福誉五期，近地铁何棠下站，品质和小区环境都不错。就是知识城这个片区发展还需要点时间。2、方圆星宇月岛离地铁不是很近，15号线还停留在图纸上。3、中铁建海宇熙岸，有个高架桥，公路旁边，有点噪音，离地铁口也不近。建议首选方案1。

提问：你好广叔，请问目前麓园小三房，想置换到依山郡，壹锦园或翰領城的四房，建议那个小区性价比更好呢？谢谢！

回答：你好，这三个盘档次相当 品相来说：壹锦园＞翰邻城＞依山郡 楼龄正好反过来，到新建的回龙埔地铁口距离也是壹锦园最近，因此投资来说，应该是壹锦园看起来最优。 不过也要考虑你家庭的总价预算和对户型的偏好，我实地看过之后对壹锦园这种新的点式板楼是最入眼的。 招商依山郡的四房总价区间在540w-850w 壹锦园的户型设计最新，四房总价区间是570-640w 翰邻城有个84的四房，总价只有490w，在总价上最有优势

提问：广叔好，最近有个朋友做民间借贷，想让我做担保人，想请教一下有什么风险吗？

回答：你好，要不要给别人做担保人？这几点建议送给你：最坏的借贷关系，往往出现在最好的时候。这种民间借贷的发生，往往是借贷关系恶化的最后一步，钱出去了，收不回是必然的，不要借钱给别人投资，不要超过自己能力的去借钱投资，结果都是增加自己的负担，也增加别人的负担，不要去碰民间借贷和私人借贷，不管是要去借还是要帮别人担保，这个代价都是自己不一定能承担的，很多风险的开始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隐藏在最光鲜亮丽的时候。

提问：你好广叔，去年没经思考到肇庆高要买了一套房月供3千7百多精装房，现目前看那里一平米降价一两千，利率6.17%.后悔啊。现在东莞企石挨着桥头地区上班，想要买自住加投资的，家庭月收入约1.5万，还有两小孩在这边上学，手上只有20-30来万，想买东莞，但首付都不行，纠结是考虑龙溪周边比如恒大精装修，还是东莞企石周边的小产权房又或是把手上的钱明年提前去还点房贷？如两套月供就压力大，而且现在疫情期是否该考虑买房呢？那一种更适合我呢，请建议，谢谢。

回答：你好，因广佛地区的发展还没达到一定的水平，广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资是不看好的。

我的建议是：如果你自住不是特别着急，可以先租房过渡一下，因为预算太少，还是二套，买的太急很容易走偏，比如小产权这种坑，就要注意回避，预算少或者买的太偏远，自住加投资又没有价值。所以我建议你还不如等一等，优先考虑把肇庆尽快出手，发现投资不对，应该立刻止损，否则会越陷越深，浪费的是东莞机会成本。出掉肇庆，一方面可以腾出首套房票资格，三成首付买入，另一方面还可以扩大资金流，这样在东莞选筹面就会更广，就可以买到更好更有价值的房子。所以买卖顺序建议先卖再买，有时等一等，反而会更有价值！

提问：您好广叔，坐标广州，最近看到中介朋友圈海珠广场明年有个新地标，体量达30.4万平的商业综合体星寰国际商业中心，怎么看待周边发展？还有广州万科未来森林怎么样？复式80三房，440万的样子。

回答：你好，不是好版块，越秀老城区糜烂、房价升值空间有限广州整体东移，建议考虑珠江两岸，往东找找被低估的片区。高价CEO站岗盘，白云还卖5.5,站岗到天荒地老，周边二手房才2万+

提问：广叔你好，对于首套首贷买豪宅，听说为了降低税费一般做法是交易价尽量压缩增值税，但这样做房贷的额度就很低，而且豪宅的总价一般都很高，对于买家来说其实是很难有这么多过桥资金来向业主支付交易价差的（而且过户后又不能马上搞JYD），有啥办法既可以做低实际首付（降低现金支付压力）又可以降低税费呢？感谢！

回答：贷款额度和税费，相当于翘翘板的两端，一头翘起，另外一端就势必下去，两者不可兼得。一般而言，高总价豪宅的正确买入姿势，是全款买入报低税再抵押。最近受深圳严查新产证做经营贷的影响，广州这块可能也会有一定程度的收紧。

提问：你好广叔，万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平，四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，这两个选择优劣如何？谢谢

回答：你好，这个盘优点：次新、高拓、前海概念； 缺点：地理位置、交通、周边环境； 至于半个学位算平手； 优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园涨到接近490，大家才想起了它 因为交易费用低，还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大。

提问：你好广叔，我有一种想法，把南头的2房约900万，置换成核心区的2房，比如前海时代。我希望在下一轮的行情中增值能高一些，但心中久有疑惑！类似前海时代、太古城等2房挂价1500万，买房者拿1500万买个2房图什么呢？我个人认为居家起码要3房才会舒适一些吧。1500万完全可以买后海不错的3房了，未来太古城高总价的两房会不会错配？有钱人看不上，没钱人买不起呢？

回答：你好，前海时代广场的1500万2房、太古城南1500万的2房、跟润府1500万的2房、半岛1500万的2房，到底区别在哪里呢？去看看万象天地和半岛前排的深圳湾绿道，看看行走的都是什么样的人。想清楚这一点，你的问题就好回答了。

提问：广叔你好，纯投资代持，首套首贷，投资期3到5年，月供已达极限，新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央76平三房，交通和商业还好，学校也不是最差的，周边一二期二手单价也差不多 ，是不是定价太高透支导致的？我这个情况合适投资吗？谢谢！

回答：你好，目前光明和龙岗是一个均价，三年后无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为什么公明能买龙岗大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只是比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，颐安这个盘可以买，但是不见得多适合你，新房两年没有租金，交房期三年，限售期后会有半年出租出售踩踏期，你月供已达极限，万一期间急钱用五年限售，万一代持人这几年需要名额，计划经常赶不上变化，应该把所有的情况考虑到，然后给自己一个好进好退的选择

提问：你好广叔，我们家庭在坪山中心万科有一套自住90平的四房，这一波稍微有一点小涨；另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天上班来回很累，我看14号线还要再等待2年。所以想着合并到龙岗大运颐安都会，主要是想缓解一下通勤的压力。广叔觉得怎么样？你觉得我要不要等14号线开通再改善啊？颐安的学位会相对较差些，我们目前还没有孩子，所以学位需求不大。广叔有什么建议吗？谢谢~

回答：你好，你说的不算一个好点子。 首先换到大运解决不了你的痛点，上班来回依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 其次坪山中心区的配套，城市界面，居住舒适度，其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

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