深圳楼市:资金不够买盐田行不行?内行人分析,幸好没买

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：请问房叔，资金总量400万，买盐田区的新房还是光明龙光玖龙台公寓?或老师有更好的建议?

回答：在我们成为土豪之前多念几遍：不要买公寓不要买公寓不要买公寓，盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

提问：深圳湾全新新盘，紧挨着半岛城邦四期的枫叶望海公馆，这个盘有没有价值吗？听说还有一些尾盘

回答：望海公馆户型没亮点，小区没亮点，价格没亮点，靠着饥饿营销卖完了（每次去售楼处永远只剩一套在卖的）日前坊间有一些回迁房在卖。限价盘都要靠抢的，比如今年的华强城，中海汇德里，中海寰宇天下还有未开盘的沙井海岸城、润玺。

提问：龙岗平安里学校周围小区，清林小学周围小区，麓园小区，清林径小学周围小区从学位，自住，兼顾投资角度看，如何排序？推荐几个比例有优势的小区。谢谢！

回答：平安里在回龙铺，学位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林径小学远在五联，未来十年都没有地铁的地儿，麓园目前可以蹭深中，将来不一定。投资自住清林≈平安里>麓园>清林径

提问：请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？

回答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

提问：您好!龙湖春江天玺发展前景怎么样，我过几年要回珠海，所以想着买套房，既方便住又有投资价值的。请老师给个观念。还有一个是盛世龙悦。那个更合适些。

回答：龙湖春江天玺位于老城区的油松，属于龙华不管坂田不顾的地带，民房厂房又乱又多，龙华高峰期是个大堵城还没有地铁，能让人崩溃。龙湖春江在别的地方都是高端系列，奈何在这样一个鸡肋边缘位置，和金茂府一样生不逢地，即使有高端血统，也无法有高端气质。最小的三房面积100平，总价不便宜。华盛珑悦楼盘定位也类似，如果他们如壹城中心接地气点，紧凑三房四房，当下火爆楼市也不至于二三级联动了。

提问：三叔你好，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

回答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

提问：您好。我想买650-750之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。您觉得可以出手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要750万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。谢谢。

回答：单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：你好，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢

回答：龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。

这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

提问：三叔好，卖房置换，总价460左右。小孩即将大学毕业，为小孩准备房子，投资偏自住。目前考虑三个盘:罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问您推荐哪一个呢？

回答：这三个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决?没啥好纠结的，直接买罗湖吧。

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