深圳楼市现状:新深圳人爱南山,老深圳人守福田,罗湖被淡忘

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：你好，我们目前准备在深圳买房，首套刚需自住，首期预算是400万，在南山、福田工作，优先考虑通勤问题，请问现在买在哪里比较好，有没有小区推荐呢

回答：你好。首选南山前海、宝中，位置，资源，配套，教育很多东西是没有办法全部取代的。好的地段还是很多人选择，特别是刚需。即便是再过五年十年，我相信还是稀缺资源。买房买的是土地的价值，而非房本身。深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：三叔，715之后房价有没有跌？

回答：恐怕得让很多人失望，我们在一线观测到的数据是不但没有跌，满五的房子反而逆势上调。我想715有一个调控的失误点是把营业增值税时间两年改成五年，对于平均换房周期只有3年的深圳er来说，满五的房真是少之又少，这是源于深圳房上涨快加之年轻人普遍收入增长快，总能跟上房价的脚步所致，财富聚集度决定了房价的高度。

因为豪宅税所以成交价有所下滑，但是买家付出的成本并不会减少，图二三四是某平台后台系统房纷纷上调，深圳的房东们真是任尔刮什么风，他自咬定房价不放松啊。

【新人首问】三叔您好，我目前有一套自住两房位于罗湖汇鑫花园二期低楼层（64.57户型，朝正南，楼下滨河大道略吵），满五唯一红本，手持现金100，老婆怀孕，在纠结是否换大。想请教三叔：

1、汇鑫花园现在是否合适出手？还是再持有几年等湖贝旧改完成？

2、若出手，加现有预计450，总预算700左右，想要学位和环境，南山福田感觉高攀不起，看过盐田海天一色/上东湾/万科东海岸，但又担心盐田升值空间，想听听三叔意见。（在福田上班）

回答：你好。1、汇鑫花园，近地铁黄贝岭站，楼龄较老减分，低楼层减分，滨河大道噪音减分，学位一般。满五唯一、豪宅线下是加分项，妥妥的刚需盘。这种房在罗湖一抓一大把。即便是旧改，带动的作用也不会很大。因此如果是置换，现在就可出手，多凑点资金，入个好房。

2、盐田适合自住养老，盐田没啥产业，刚需也是奋斗打拼的，根本无暇去体验海景的闲适，住上了也没法通勤，所以缺少刚需主力支撑，上涨潜力偏弱。

预算700w考虑福田3房，带中上学位，还是挺难找的，2房参考内部选筹。

提问：半岛二期怎么看？单本证涨幅会跑输一三四吗？

回答：如果有深圳房年鉴这本书，半岛城邦一定会留下浓墨重彩的一笔。

这个房相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。

因为前后有两个客户死磕半岛，我深入研究了半岛的一二三四期，深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。

同一个房，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。

至于二期的单证会不会跑输一三四期，半岛从来没有绝对，一二三四期会交错发力，加上未来的五期又增加了不确定性。

提问：三叔你好。手上有30多万，深圳是没有办法上车的了，请教一下：

1、作为投资，现阶段惠州惠阳临深片区是否值得入手？

2、目前情况，如果惠州入手，是选择靠近深圳的区域（如沙田地铁站的白云片区？），还是城区目前有配套的（如惠阳区域）？

还请帮忙分析回答，谢谢

回答：资金量太少又坚持入惠州的，我也不阻拦，只给出我的意见，一定要入惠州还是入临深。白云片区，与沙田站也相距四五公里了，蹭不上多少地铁的利好，与其买白云，不如可租可售配售现成的龙光城和星河丹堤。

提问：三叔好，我现在的情况是：家庭名下三套房，一套在龙中两房，03年的房，一套在布吉百鸽笼四房，次新房，一套在前海北大新地铁口的三房，03年的房，广州一套房，用朋友的名义来买的，小孩今年上一年级，现在想在明年买个好点的初中学区房，（现在当家长的开始焦虑了）现在想卖掉前海北和龙中加上广州三套房，加上手上的现金，按照现在的成交价格预计能有1200万现金，家庭年收入税后在50万左右，卖了三套房后，家庭负债水平每月9000，布吉的房每月如果出租有12000左右

我现在的问题是：我这次置业是按照终极置业来考虑的：大四房，房较新，要有比较好的初中学校，像我这种情况，在深圳湾，前海片区能买到合适的房吗？

回答：你好。从资产上来看，你还是享受了深圳近十年来的房价红利；

如果按照你的方案，1200w现金，如果可以做到5成名额，2000w左右无论是在深圳湾还是前海南都可以买到不错的四房；但是我们同时应该思考以下几个问题：

1、对于房产的优化是否全部照看自身需求还是要兼顾投资升值；

2、是否有必要三套房都出手，还是可以通过其他方式来获取现金；

3、买入端是一套（住+学位），还是两套（分离）；

卖房容易买房难，我还是喜欢把房当成儿子来养。

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