深圳楼市:没有赶上深圳房价末班车?内行人已经开始布局这个区域

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔您好，经常拜读你的文章，觉得获益匪浅。我自己有两个房产上的问题，想请教你。本人在福田石厦有一套房子，大概价值1300万左右，龙华高峻有一套价值1000万左右。我想把这两套房子卖掉，换到深圳湾，但是深圳湾现在的房价已经很高了，在16~20万左右，而且房龄也偏老，同时我也考虑宝中的熙龙湾，所以我想请问一下，2000万左右，居家自住又具有投资价值的可以选择的区域和房子？还有一个就是我们手上现在有500个左右的现金。我想在宝中西城上筑或者碧海的玉湖湾投资一个小面积的房产，哪个比较合适？我们家年收入大概在300个左右。谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。一个城市，房价的至高点会出现在哪里？

我来总结一下：

1、出则繁华，入则宁静；

2、楼龄新，房子品质高；

3、区域高端纯粹 ，无农民房低端建筑乱入；

4、有名校加持；

5、离CBD不能太近也不能太远。香蜜湖和深圳湾都符合上面这几点。短期内深圳湾都会是深圳房价的至高点，但是现在的单价已经属于高位，所以建议淘笋为主。太古城南是深圳湾入门盘，可以多关注下。宝中属于稳健性产品，玉湖湾属于进攻性产品，差价不大优先西城上筑，差价大优先玉湖湾。

提问：你好，现在松坪村3期单价9到10万了，两房550w左右，花乡带学位才10w，我这边持有松坪村59两房，我在考虑要不要提前卖了，年底到3年可出手，担心点如下：

1.松坪村学位是松坪小学，不知道南山学校集团化会不会被合并到南外

2.总价550w次新怕后面空间不大

3.周边1期2期的旧改或棚改周期太长预计5-7年了

4.站在未来年轻人买房角度去思考，还是觉得刚需总价空间到上限了

求赐教

回答：到今年年底满3年，那你没被限售，还不赶紧卖还等什么？松坪换花样年还用想么，肯定是越早换越好啊；

你觉得松坪被南外合并了能涨多少？请参照一下南外大冲，还有五百多万的两房在卖，松坪能涨几个？旧改棚改这些又不是改你家，带动能力极其有限；纯刚需盘的天花板很有限，总是卡在被置换掉的地位，贵了就没人买了，租即可。

提问：三叔好，投资为主，兼自住，南山科技园上班。之前550万的预算看中了圣拿威，现在如果预算提高到650万，蛇口的山海津怎么样呢？

感觉山海津属于洼地，但实地看过后着实荒凉，虽然中介说后续会改善，比如会建商场等，但还是很担心

另外650万预算花样年的二房也可以考虑了，和山海津相比哪个好，这个预算有什么推荐的盘吗

回答：你好。山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善，目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现。如果纯投资追求低单价低总价，山海津是个不错的选择，自住+投资考虑花样年，其他推荐可参考内部分享。

提问：我们家庭现在有资金160, 缔梦园41平的房子大约价值340, 按揭150. 限售2023年才能卖。另外有桃苑公寓小单房红本，约145可以卖到。另外大亚湾临深500米有房产价值110万，欠35万。现在没有深圳自住房。夫妻40出头，考虑自住和养老。年收入约50（包括房租收入）。我很怕压力，不想贷太多款。不需要学位，打算买450以下的深圳自住房。我们在福田和南山上班。现在看只有布吉的房子考虑健康花城和鸿荣源尚峰，或者西乡桃源居，或者大运。最多能贷5成。有什么建议吗？

回答：从你买的房子，就可以看出来您是一个非常保守的人，谨小慎微，每次只敢迈一小步，只敢买个小单间，缔梦园估计还是去年年底买的。

建议把桃苑公寓和大亚湾卖了，置换一套能够自住的改善房，大家都在纷纷逃离的刚需聚集地桃源居就不用考虑了。可以适当勇敢一点，把那顶叫做“压力”的帽子先扔出去，熬着熬着就云淡风轻，海阔天空了。

我知道欲望太多不好，可是身在这样一个勤劳的国度，做一条混吃等死的咸鱼会更痛苦。

提问：你好，深业东岭和靖轩广场是不是含翠园中学初中的学位？这2个盘如何选择性价比更高，如果学位一样的话靖轩单价低一点，老师能给点意见吗，预算500万，有推荐吗？

回答：这两个小区是带翠园中学学区楼龄最新的两个盘，单价差异不是很大，500万可以买个70平的两房。这两个小区属于同类型产品，地段，学位，配套都一致，谈不上哪个小区性价比更高。

这几年大家对龙岗的投资前景分析可能有分歧，但是对罗湖却是出奇的一致。说罗湖没钱途是有数据支撑的。深圳近5年各片区的涨幅做了一个统计，罗湖涨幅是垫底的，著名的坑盘中海天钻是罗湖抗涨的代表，15年12月份入市，均10.6万，目前小区均还是10.5万左右。在经过深圳去年至今年一波涨幅后，看到罗湖还有不涨的次新豪宅小区，我个人是比较惊讶的。

当然，罗湖这仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，我浏览了下深业东岭的成交数据，涨幅在30％左右，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。

所以从投资角度考虑，建议回避。优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校，可参考内部分享。

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