深圳楼市:这个区域房价已经到顶,盲目进入大概率站岗

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 06:05

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：请教老师，老婆名下有一套松山湖翠珑湾4期的房子，想卖掉买深圳的房子，目前的时机成熟吗，翠4今年还有没有上涨的可能？这套房子是16年底买的，老婆的按揭。今年终于解套，因为小孩以后要上学了，想以我的名义按揭买深圳的房子，当然也是自住的需求。现在关注的片区是龙岗中心和坪山中心（相对没那么贵）。

回答：翠珑湾在寮步松山湖的外围区域，借着松山湖的外溢也大涨到四万多，这一轮已经到顶了，现在出手置换深圳是很稳妥的。不要总想着高卖低买，这种高难度操作不适合普通人，尤其是资金有限又要自住，就更不要博。

提问：三叔好！请教下中海汇德理的茶能喝吗？如摇到这个中海汇德理94平3房2卫只有03户型朝西南，04与05朝东南！那栋好，想要朝花园的，离地铁远点不吵的！总高46选什么楼层什么户型好呢？请三叔请教！96平听说那栋是人才房能买？

回答：你好。现在满城都是中海的茶，我也是服了。这种茶多数就是拼概率，收10份茶，中一个，就说是喝了他的茶之后的效果，当然不排除是有真正的茶，是否是好茶，能不能喝看个人辨别了。

94平最优选择：

1栋1单元和4单元的东南向04、05户型；次优选择1：1栋1单元和4单元的西南向03户型；

次优选择2：

1栋2单元和2栋1单元的东南向04、05或西南向03户型。因为这两栋，东南向，朝向好，但噪音大；西南向，朝向一般，但噪音小，各有利弊，看个人喜好。最后选择：1栋3单元的南向02、03户型。

中层最佳。

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。

目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。

跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。

18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的账面浮盈，公寓却基本没涨。

公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓单价被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。

我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?

最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。

很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高单价=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。

举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。

我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：请教下450万的楼盘该怎么选，我有看中了三个盘

1、是在西部圣拿威的35平米的一房一厅（370万）

2、是中部金地上塘道二期2房一厅68平米（可能预算超过，要500万）的或者绿景香颂的2房（450万）

3、是坪山的京基御景印象1-2期的78平米的三房。（350万）

我的资金主要来源于第一套房抵押在贷+90万公积金按揭（之前从来没用过公积金按揭）我可以接受5～8年的长线投资。主要还是担心自己收入追不上下一波房价的涨幅。也想过5年后，两套都卖，置换一套品质好的学位房。

回答：这三个盘选二赢面略高一些。

不过我更留意的是你买房的450万没有一分自有资金，全是按揭，融资利率按5个点来算一年也有20多万的持有成本，后续还款大概率也要从融资中出，说明你资金实力和收入水平都一般。

这一轮大涨刚刚结束，盘整才刚刚开始，你就拿全额按揭去博三到五年后的涨幅，不觉得有点太心急了吗?

提问：您好！我还是那个龙岗雅豪祥苑老破小的苦逼业主。想问问您，如果我现在降十万卖房，还是应该先租出去，等到满5以后再卖？

回答：雅豪祥苑，2003年楼盘，近龙城广场和南联两个地铁口，70平的小两房总价只要二百多万。自称要被深圳无情赶走的刚需，不妨低下高贵的头颅，看看这些平易近人的产品。

至于现在要不要降十万卖掉，只要不是急用钱，我的意见是坚决不卖，这类产品在横盘期会很坚挺，甚至逆市小幅上涨。八年抗战都熬过去了，就不要在最后时刻举白旗了。

以上为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选