深圳楼市现状:买房人数锐减,但这些热门板块 房价不降反涨

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。宝安中心单价偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。望三叔指点迷津。哪里更好

回答：总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解?除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

提问：三叔您好，昨天问您的中熙君南山在南油片区，但南油片区整体比较老旧，均价较低。不知道这个盘会不会受到影响，未来会不会跑输大盘。

回答：从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是单价洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、房子品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的房子，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。君南山旁边是在建一个深大附小，这个学校比较看好。

提问：大神好，请问下宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？能跑平宝中的大势么？

回答：从进场时间看，宝安南山的小户型基本上都已经涨了10-15%了，纯投资的话，不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住就没有办法只能咬紧牙关接受。从产品上看，我更愿意选两房而非一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房单价一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，无他，唯两房尔。

提问：三叔 您好 请问龙岗麓园这个房子怎么样 纯投资的 单价还能接受 小区环境很喜欢 就是学位不稳定 听销售说旁边要建新学校  要是现在投资的话 以后潜力怎么样？打算持有5年以上

回答：那个位置不上不下，说它好吧，又被北通道割裂了，说它不好吧，离大运又那么近，去回龙铺地铁十分钟就够了，所以结论是一手房溢价明显，对比下二手房，单价合适还是可以买的，未来地铁16号线开通有利好。

提问：大神你好，新手上车，手上80万左右，想问一下大世纪水山缘，中兆花园，龙威花园哪个更适合刚需？看多了有点晕。

回答：不知道你买多大的，楼市分化，就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山，面积越小越适合投资，面积越大越容易跑输。大世纪小区环境还不错，不过交通不便。

中兆和龙珠一样，刚需盘中的战斗机，换手率特别特别高，想象一下，你的邻居们三天两头换房，你会不会也质疑你所拥有东西的价值，这就是归属感。

龙威花园，除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话，看看桂芳园和康桥花园，或者沿着14号地铁看看。

提问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个房子比较推介呢？

回答：抱歉才看到信息；这个总价只有深圳湾、香蜜湖；选择也相对容易，照顾自身感受就好；但如果还想在兼顾自住和升值的情况下可以1+1的方式去操作

提问：你好，坐标温州，主场有一套房（16年底投资入手的）想变现加杠杆入场深圳，但是目前市场行情横盘趋冷，二手房交易买家压价严重，是否要及时出手抓紧入场深圳？还是再坚持持有一段时间等行情转暖？可以从持有成本，城市预期方面来解答下吗？

回答：1、温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有买房实力也不具有买房思维的流水线员工，居住需求不足。                         

2、非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 

所以温州这样的城市，在经历上一次大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。既然置换是必然，而深圳又行情平稳，为何不早点买入为安，何必殚精竭虑，机关算尽，谁能保证踩准那个时间节点？

提问：请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，收入40w），现有坂田一套3房红本市值540W自住（两人名下），后海一套老破旧两房滞涨（一人名下）租大于贷市值590w（有贷60W），手上现金90w，目前想再折腾一下，计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房；2.卖坂田贷500w，买福田小三房；3.LH再坂田DIY出300w，按揭买个关内小2房（这个能操作？）很喜欢香蜜，贵啊，买不进去！主要是想住关内也想把资产优化一下，并喜欢莲花和香蜜湖的环境，盼复！

回答：坂田那套红本在手，是可以去名的，不建议全部卖出，一套升值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需要了解更多的信息，选筹上，宏观上的板块+微观上的房子都很重要。

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