东莞楼市现状:为何这些热门板块房价不降反而上涨?

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提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?，那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔，今天下定了，东莞，龙光江南大境。万象府也去登记了。江南大境，投资三房还是四房好。三房3.8万到4万，四房去到4万到4.2万。黄埔想等社保买，全日制本科，8月才可以买社保。等不等？感谢指教！

回答：江南大境条件允许的话买四房。黄埔可以先签协议，顺交完社保后再网签。黄埔科学城已经涨了一点了，如果要买的话需要尽快。中长期持有价值比较大。当然万象府打到也不错。先黄埔想办法，然后万象府打新，江南大境4房作为最后方案。

提问：广叔你好，新人首问，本人东莞有两套房，前天去看了增城的时代名著（21号线山田地铁站旁），总价200万均价2万，是否值得投资（3-5年）增值空间是否可以？怕到时不好出手，看了报道增城很多房价下调！

现在住在金域中央（东莞南城）叠院，有一套百悦尚城的房子出租，是否把百悦尚城房子卖了，加钱买一套海逸豪庭的别墅以后居住？还是拿着现金再去东莞买二手房做投资，哪个小区可以投资？谢谢

回答：你好。时代名著在增城朱村，地铁21号线山田站，周边配套欠缺，适合中长期投资，短期不是很理想。百悦尚城在南城车站，地铁蛤地站，还有潜力的，建议继续持有。别墅自住还可以，投资涨幅较慢。

200左右可参考：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：广叔您好！本人东莞户籍，东江之星有套住房，月供6000，另有现金150万，想投资一套房子，1、您觉得黄江有投资价值吗？黄江保利和光尘樾值得入手吗？黄江还有哪些盘值得投资？2、常平的翔龙天地、万科城怎么样？3、150可以在大朗可以关注哪些楼盘？4、这些区域哪个最有潜力？

回答：1、黄江属于临深区域，有一定的投资价值。黄江保利和光尘樾，目前地铁1号线在建，周围配套欠缺，投资需要持有较长时间。还可以看下碧桂园翡翠山、中信红树山

2、常平的翔龙天地配套相对好一些，万科城靠近高速，周围多工业厂房，不是很建议。

3、150的话大朗可以看松湖朗悦、万科金域蓝湾、远大城市广场

4、个人建议首选环湖大朗，次选常平

提问：你好广叔，最近在看西部宝安沙井的房子，投资为主兼顾自住。 1、华盛西荟城四期，大约330万68平2房，毛坯，带电梯2017年的房子，距离11号线沙井地铁站不远. 2、丽沙花都，大约330万70平2房，电梯房，2004年的，距离11号线马安山地铁站不远. 这两个单价差不多，由于有沙井海岸城这个大利好，1离得太远，怕海岸城一开业这边商业凉凉，2离得近，地段好一些，但房龄太老。请问应该怎么选？或者有更好的选择吗？

回答：你好，原则上选择靠近地铁的、有花园社区的、更新的楼盘，细则上要看深外沙井部到底有没有囊括博林君瑞、丽莎花都、棕榈堡和万科星城这些楼盘，但昨天看到的信息是只用沙井海岸城独享深外学区。 个人更建议买华盛西荟城，比较周边几个大盘，跟沙井整体的村厂杂乱的氛围形成了差异化，像个睡城品质社区的亚子。

提问：广叔您好，请问总高18层的楼房，选哪层最好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：你好，6层-12层是最好的。设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。

在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。建筑高度不一样，槽钢层所处的楼层也不一样，没啥规律可言，一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。扬尘层：一至三层空气最脏。

提问：广叔你好，我先说一下我的情况：首付200万，总价预算400万左右，是纯投资，请问是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗、坪山在建地铁口90平三房？

回答：你好，400万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。 这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。 不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：你好广叔，我在大西北青海，一直聆听您的讲座受益颇多，目前我在甘肃兰州城关区西关+字有两套40平方左右的小户型住宅，目前市场价各55万左右，月租各1700元(每年各2万),剩未还完贷款一套约5万，一套11万。青海西宁市城东区政府对面小区有一套103平方两室两厅住宅，市值约80万，年租2万无货款，老家青海东部县城有一套115平方三室两厅住宅，市值50万年租2万无贷款。广州越秀大德路去年购入总价54万24平的办公性质高住公寓一间(因限购只好买公寓)，现长租给酒店年租1-8万，现手头有现金20万，想在重庆买房，请广叔指导如何合理优化配置房产，如何从西北向东南一二线城市转移，如何破限购？感激不尽!

回答：你好，你的房子很多，资产却都不优，以小户型居多，还有最不看好的公寓。投资我一般不建议买太小户型，涨幅弱，浪费房票。公寓最大的问题是:流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

我的建议是一线广州+二线重庆投资打法，只买纯住宅。留一套自住房，兰州+西宁+县城+公寓，这些投资资产我都不看好，建议逐步整合优化。建议第一步开发广州房票，快速方法有54大法或找中介硬过户。然后优先出掉县城+广州公寓+兰州1套小户型，这样资金预计拉到200w，上车广州。重庆不限购，下一步就出手西宁+兰州1套小户型，再上车重庆。这样资产会逐步变优，城市能级变高，一二线城市投资结合，未来收益最稳。

提问：你好广叔，纯投资，预算有900万左右，请问目前深圳还有什么二手房次新楼盘可以推荐吗？不买学区溢价，希望花园小区带电梯的，主要改善型三房或小四房，升值潜力大！感谢推荐。

回答：你好，西部：宝中、碧海、前海南，南山中心区带学位；中部：红山、上塘板块； 另外不要小看学位，深圳学位房看似很高，但是依旧有潜力，选筹时带一个有潜力学位依旧是很好的。

提问：广叔你好，我手头只有100万首付资金，目前安居房排名8万多。深圳预算300万总价的是不是可以放弃了？直接坐等安居房的排队呢？或者先去东莞临深、惠州临深去投资一套？针对东莞或者惠州您有推荐的吗？

回答：你好，既然有排队安居房的资格（本市的户籍+5年社保），说明你也已经有买深圳的资格了。为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，也好景不长了。

我不推荐安居房的理由：第一，谁也不知道排队彼时的安居房房价，是不是此时的商品房房价。第二，安居房10年都不能交易，也不能买别的商品房。容易让我们错失城市的发展红利，10年不能参与财富的洗牌。第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀。我始终觉得敢于买深房的，是一群能够克服人性、大胆、积极进取、勇敢为家人创造未来的勇者。

提问：你好广叔，我在龙华有两套房，碧水龙庭哪里刚刚出手，还在办手续，壹成中心一套有贷款，原计划在壹成读小学和中学，但是目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位年前后价格涨得挺大，碧水目前可以收500，手上有200左右，壹成贷款400，工作在竹子林，大宝读小2，二宝刚2岁，请问怎么安排更好，有什么好的建议吗！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区也已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路。学位房是真刚需易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是像这种第一梯队的顶级名校是很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘有部分价格正在回调，可以淘淘笋。除此之外可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房，兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区一步到位。

提问：你好广叔，现有南山水木华庭一套三房，总价850万左右，还有200多万贷款，我们家庭年收入在80w左右。小孩今年4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右。期待你的指点！

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际 鼎太风华 雷 圳这些网红盘 多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD 香蜜湖板块。

提问：你好广叔。最近看了西乡的一个新盘叫山海上园，西乡片区，大户型价格6.7万，带华中师大附属学校学位，请问您怎么看这个楼盘和这个学校？值得下手吗？非常感谢！

回答：你好，招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅； 项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬升天，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘。

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