半年调控304次，房价为何还不降？黄奇帆“一针见血”刺破真相

房价到底高不高？这是一个颇具争议的话题。

对于有房一族、投资炒房客、开发商、银行、房产中介等既得利益者而言，房价必然是不高的。不仅如此，很多人为了获得更多的利益，还心存房价“一直涨下去”的念想。事实上，为高房价的代言的远不止以上几类群体，其中最值得一提的就是某些专家学者的荒谬至极的观点。比如此前曾有社科院专家放话，“房价太低不利于家庭奋斗，不利于社会转型”；也有北师大教授殷勤鼓吹，“房价不高，很多人买不起，纯属是自己的赚钱能力不行”。言外之意，买不起房的人就是“活该”。

跟房子有利益关系的人，都在试图说服我们“房价并不高”，而且其中的绝大多数还希望房价“更上一层楼”。这其实一点也不奇怪，毕竟房子涨价对他们而言就是“有利可图”。

不过，我还是那句话，房价到底高不高，最有发言权的是亿万需要东拼西凑三成首付的刚需购房者，不是那些开发商、中介、银行家们，更不是拿着高薪收入的专家学者们。

毫无疑问，对于8亿刚需而言，现阶段的房价不仅高，而且严重超出了很多家庭的承受范围——一线城市动辄四五百万一套的房子，叫两个刚刚工作没几年的年轻人怎么负担得起？就算是掏空爷奶、父母、岳父母也鲜有人能承受得了。事实上，别说买房，即使是在一线城市租房，其实很多年轻人已经叫苦“压力很大”了；二线城市买房的难度依然不小，我们曾经计算过，买一套普通的房子，也至少需要六七十万现金，就算是工资1万/月，攒够这些首付款，也需要至少十年时间，一个人的一生有几个十年可以等；三四线城市买房就没有压力吗？错，据很多本地年轻人反映，买房的压力不比一二线城市小。房价看似不高，但也有很多城市经历这一轮上涨，房价跨入“万元俱乐部”，但更扎心的是，三四线城市的工作收入普遍不高，低收入拉高房价是典型的事实。

有人可能会说，你又在替刚需说话了。房价涨上去了，房地产没有出现任何问题，那就证明房价是合理的，因为“存在即合理”。楼市恶意炒作的现象也存在，这难道也是合理的吗？

事实上，国家也终于承认了“房价过高”的事实。首先，2016年首次提出“房住不炒”时其实就客观承认了房价过高，为什么这么说？房价被不断推高，其中最主要的原因就是有炒作的存在，国家明令禁止“投机炒作房地产”，其实就等同于“向高房价宣战”；

其次，党媒首次发声“点名批评”高房价。6月底，党媒经济日报发表题为《不要迷信房地产对经济的拉动作用》文章特别强调，房价过高侵害实体经济，挤压刚需的住房利益，抑制了消费，同时过度投资炒作等不良现象的出现，扭曲了年轻人的价值观的同时，也扰乱了房地产市场的正常秩序。文章重点提到，根本上还是要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，尤其是“高房价问题，亟待解决”；

再者，国家级权威机构社科院2019年6月份发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》主题报告指出，2018年房地产投资对经济增长有0.6%左右的带动贡献，但其挤出效应已大于带动效应。尤其是房价居高不下的一二线城市，这种挤出效应更加严重。啥意思？明着说就是，2018年以前，房地产还是名副其实的拉动经济增长的“解药”，但是2018年以后，房地产就成了经济发展的“毒药”，换言之就是，继续用房地产拉动经济就是“饮鸩止渴”；

第四，2019年7月份，官方更首次以量化的方式证实，高房价与消费存在此消彼长的关系——央行发布的《区域金融运行报告》指出，居民杠杆率水平对消费增长有负面影响，即居民杠杆率每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

国家既已承认“房价过高”的事实，就必然会着手进行解决，而解决的方式我们也都看到了，就是通过运用各种政策对市场进行干预——以“房住不炒”为主基调的调控坚持了三年有余，各类“限”字类调控更是狂轰滥炸不休，2019年及之前的调控我们按下不表，仅2020年上半年的调控就表现出了以以往完全不同的风格——

中原地产统计数据显示，今年6月房地产调控政策次数为31次，上半年房地产调控政策次数累计为304次。对比2019年上半年的251次，也就是说2020年房地产调控同比上涨达到了21%，刷新了房地产半年调控次数的历史记录。

调控如此密集，房价到底降了没？答案很扎心！国家统计局数据显示，楼市在经历了4、5月份的缓慢恢复之后，终于在6月份迎来了“满血复活”——6月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平：新房方面，6月份70个大中城市中，房价上涨的有61个；二手房70城市房价数据，上涨城市50个，是2019年6月以来的最高点。业内专家一度把此解读成是“久违的楼市小阳春又回来了”。

此外，土地市场更是火热了不少：机构数据显示，2020年1-6月，全国300个城市的住宅用地交易的平均同比增长率和溢价率超过15％。特别是杭州、深圳、广州、北京等城市“高价地”、“地王”持续出现。且房企拿地的热情也只增不减。

国家终于承认了“房价过高”，也动用了各种调控手段，半年调控304次不可谓不用心，但房价为何还不降？黄奇帆“一针见血”道出答案

今年5月底的一场经济论坛上，黄奇帆在回答财经记者问时提到，国内房价“久调不降”的根本原因有三个：其一，空置率高居不下，房子越建越多，但是空置率也越来越高，现阶段没有填补这个空缺的政策；其二，各大城市对房地产的高度“依赖症”，未见缓解，房地产依然被标榜为“支柱型”核心产业，各大城市依然“鼓励”市民投资买房；其三，开发商“捂地不开发”现象仍然有很多，而且开发商后面都背着个银行，“炒地”是导致高房价的根本原因。

不得不说，还是黄奇帆眼光独到，看待问题果然一针见血，不仅道出了楼市发展的本质，更直击要害，揭露出了房价久调不降的问题所在。接下来我们逐个分析一下

首先，我们的房地产市场确实存在大量房屋空置浪费的情况。2019年，西南财大联合相关部门发布的研究报告显示，2018年中国商品房空置率高达26.6%。其中一线城市空置率16.8%，二线25%，三四线城市空置率高达30%。

报告提到，全国仅商品房空置数量就达到惊人的6500万套，这是什么概念？按照国内标准一套房子住3.2人的单位计算，这6500万套房子，至少可以解决2亿人的居住问题。事实上，如果把小产权房、公租房等各种类型的房屋空置一并统计在内，我们会发现，中国现有的空置房屋数量至少高达2亿套，足够解决5亿人的居住需求。

足够5亿人居住的房屋在空置落灰，而且大多数都是有钱人买来坐等升值的。因此，不管从遏制投资炒作，还是逼出空置房屋造富真正有需求的居民，房地产税、空置税等税种真的该出台落地了；

其次，米宅统计的2019年30个大中城市土地依赖症榜单显示，对房地产依赖度高于100%的城市有12个，分别是温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、南京、广州、西安、佛山、郑州。其中最后一名深圳，即使对房地产的依赖度不高，但也达到了19%。

中国绝大多数城市为何如此依赖土地？一方面，绝大多数城市遵循的是“以出卖土地融资的方式发展城市”，即每年卖地的收入要占到地方财政收入的半壁江山，依赖度过高的城市，甚至占到90%以上；另一方面，缺乏核心产业，说白了还是城市自身造血能力不强。这一点，黄奇帆说得非常对，现在各大城市就是陷入了发展的怪圈，依赖土地出让金发展城市的日子过得太舒坦了，很多城市现在已经不想走出“舒适圈”了，就想把“卖地”这一条路走到黑。不过，历史证明，房地产可以短暂繁荣经济一时，但绝对不是长久之计；

再者，对于开发商“捂盘”、“捂地”的打击，从未停止。个人认为，要想实现彻底“根治”高房价，就要首先消灭各种“炒地”行为，而最好的办法就是“收紧贷款”，对于有前科的房企，直接“不予贷款”。正如黄奇帆所言，开发商后面都背个银行，他们想要多少资金，银行如数奉上，地王、高价地必然会出现。未来拿掉开发商的杠杆，让他们用自有资金搞拿地开发建设，或可从源头上有些抑制房价上涨。

事实上，另外一个数据也显示，开发商的日子不好过，2020年下半年，房价更很难再持续火热——新业财经媒体报道，截止今年5月份，全国近100座城市商品房库存比2019年同时期增加了12%。说明什么？第一，开发商并未停下“拿地建房”的脚步，这很好理解，房地产是高周转行业，停下来就意味着“死亡”。因此，即便是遇到今年初的这种百年难遇的“黑天鹅”事件，开发商依然要用快速奔跑来掩盖各种颓势；第二，房子并不好卖。一季度的严重“滞销”大大影响了全年销量是其一，购房者愈加理性是其二，投资炒房客的日趋收敛是其三。总而言之一句话，当前楼市，楼市接盘严重不足，开发商压力很大。

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