广州楼市:内行人分析这几种房产,这样的房子才值得买

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提问：你好广叔，个人之前在南沙万科南方公元买了一套两居小房子，现在想用女朋友名额再买一套结婚，手上资金有120万左右，希望咬咬牙买一套500万左右的，自住为主，投资为辅，想要好一点的学位，目前意向看华景新城、万科欧泊，还有什么更好推荐吗？女朋友在海珠上班，我自己在番禺上班。

回答：你好。华景新城、万科欧泊都可以考虑，华景新城地段价值大，保值升值没问题，就是有一定的楼龄；万科欧泊位于万博，楼龄新，离地铁不是很近。500w如果是2房的话选择就会多一点，但建议买个3房。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔您好，急问：金融城，鱼珠，科学城，哪个更值得投资？富颐华庭（4.8）和品秀星樾（3.9），哪个更值得投资？还有一套二手翠屏富通雅苑（4.45），以上哪个更值得投资？

回答：你好。每个版块都有值得投资的标的，还得看多少预算，从板块价值比较的话，金融城价值最大。富颐华庭和品秀星樾比，富颐华庭价值更大一些，虽然周边环境一般，北向高速火车线噪音，地铁不是很近，但区位在那，鱼珠CBD未来还是有一定想象空间的，只是时间问题。翠屏富通雅苑离未来地铁朱村站近，楼下100米左右有个加油站，靠近护林中路也有点噪音，小区小，但总的来说是可考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！想问下你怎么看广钢新城的价值潜力，同样的预算买海珠区二手房和荔湾区广钢新城一手房，怎么选择

回答：你好。广钢是尽全力做新城，医院、学校、地铁等等一应俱全，小学的质地也是比较好的，其缺点是供应量较大，周边新盘量也同样地大，而且建住宅多，商业方面却比较地欠缺，就容易造成“睡城”，即白天去上班，晚上回来睡觉的地方。所以说广钢如果是自住+投资是可以的，同等价格纯投资不如其他片区。

提问：广叔你好，新塘板块！品秀星图目前价格25000左右，旁边的锦绣天伦有二手房20000左右！从投资的角度，选哪一个？多谢广叔！

回答：你好。买品秀星图，地铁近很多，而且还是新盘。锦绣天伦花园盘稍微大了点，地铁没有这么近。

提问：广叔好，鱼珠地铁口的鱼木小区，如果旧改拆了以后建的回迁房跟开发商的商品房小区有区别吗？以后会不会一直比同地段的纯商品房小区价格便宜？鱼木小区目前已经确定了在旧改范围，您预计多少年能出证和交易呢？

回答：会的，回迁房一般大家都不感冒，另外回迁房的话你是开发商你会按照商品房的标准来盖回迁房吗？可以参考一下琶洲新村的回迁房。琶洲够牛的吧，整个琶洲岛楼盘够稀缺的吧。但是你会发现很少人会关注到琶洲回迁房，投资最好不选吧。 选择正正规规的商品房才是王道

提问：你好广叔，现自住天河五山，工作在越秀区附近。打算用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套40平的小房子，计划过几年让孩子到越秀上小学，请问我现在是应该把员村这套房卖了，然后在越秀买套两房或者是买三房的学区房自住？还是直接在越秀买套一房学区房，另外租房住呢？学区房对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高呢？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁生活也便捷，但是像这种老破小未来堪忧，可以出手置换。如果是比较注重教育，可以作为自用+投资，房价含有学票的价值在里面。而南山增城就是地段投资，投资的是未来，这两者没有可比性，这个还是要看你个人的偏好和需求。

提问：您好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房市价估计320Ｗ左右。打算卖掉，然后换到500Ｗ左右的两居室。看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住＋投资，月收入2.5Ｗ左右。有没有什么好的楼盘推荐？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先考虑桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但是皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，可是却没有稀缺的教育资源支撑，现在看河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。碧海可以得，不偏潜力不差。但是不如宝中， 也可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

提问：你好广叔，我是东莞长安、寮步、深圳坂田各有房产的那个提问者。 为及时止损决定把长安小两房转手，寮步松湖传奇保留。 现有以下两方式配置房产，并说下我心中的纠结：

回答：你好，1.沙井、松岗地铁口1公里以上通勤就会很辛苦，中海西岸差不多是一公里。 沙井，光明盘本来就不多 西岸华府单价不算高，但是松岗并没有什么利好片区无法质变，还不如光明。 2.坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，也是轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。可以适当挂高价格。 3.建议等补涨，同时沙井和光明淘笋。买卖同时进行，防止踏空。

提问：你好广叔，本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦广叔看到，抽空给个建议哈，谢谢

回答：你好，我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。

不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。

提问：广叔，纯投资，首房首贷，总额1500万左右，有以下选择，请帮助排序：1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房：第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：你好，首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。

前海时代，单价一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

提问：您好广叔，刚需，首房，首贷，本人目前在宝安福永上班， 有两个小孩，现在都在读小学。 购房需求希望能兼顾学位和自住 ，600万以内， 请问是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼？大师兄能给些意见吗？感觉沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村？谢谢。

回答：你好，如果考虑学位，建议你多关注一下新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

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