东莞楼市:想投资买房,却不知道哪些楼盘有潜力?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，还有几个问题要请教您。1、如果投资，短期三五年持有，东莞的松山湖片区、滨海湾新区、南城CBD周边、这三个片区哪个片区涨幅更大？2、各片区都有哪些有潜力的新盘推荐？

回答：你好。1、价值排序：松山湖>南城CBD>滨海；2、300可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔你好，本人现在有150万想买一套房投资，看了黄江一手全新，富基云山湖镜，大朗安华香蜜松湖，还有大岭山万科汉邦松湖半岛，二手房只看了大朗松湖朗悦，请问广叔这几个楼盘边个楼盘有升值潜力，我打算了投资2-5年卖掉。

回答：你好。环松山湖的大朗和大岭山价值比较高，我的看法：汉邦松湖半岛>香蜜松湖 >松湖朗悦>富基·云山湖镜

提问：你好广叔，19年12月在大族云峰买了个3房，贷款7成，目前家庭名下两套房，另外一套在罗湖新天地名居，2房，16年底购买，基本没涨，贷款7成，目前自住，全家户口都在这套房子 黄贝岭的房子，感觉8号线开通，还有小区学校文锦中学被翠园中学收编，这两个点，不知有没有价格上涨可能 目前家庭年收入45万，月供3万，房贷外还有信用贷款45万，罗湖房子出手的话，可以回流130万，应该可以凑到150万首付，妹妹还有房票 之前很看好宝中，也看了光明，沙井，后来考虑自住，买了大族云峰，有点后悔了 您觉得我目前是按兵不动，还是把罗湖房子过段时间出售，希望您能指点一下

回答：你好，长远看罗湖会跑输大势，可以置换到西部，但是现在部分楼盘正在虚高回调阶段，不建议盲目入手，能淘到降价笋盘再入手也能保证你的确定收益，更稳妥。 买卖可以同时进行，必要时候找垫资公司配合。

提问：广叔你好，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城，黄埔，南沙几个楼盘哪里值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。建议买黄埔。浅谈新区买房，如何选择？优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。缺少产业的新区，完全不值得投资！

1、不要去碰投资周期超长的新区，例如西安的西咸新区，南沙。2、不要去碰低能级城市的新区，比如赣江新区，因为城市级别低，吸引的都是传统制造业企业，而非高新技术产业，产业都发展不起来，真正推进执行的力度甚至不如3、不要碰与主城区有断裂带的新区，例如兰州新区，天津滨海新区。新区也不是说就一定不能买，只是要擦亮眼睛注意区分哪些是具有潜力的，哪些是坑！

提问：你好广叔，我家现在武汉江夏金地湖山境为儿子购买了一套132的住房140万左右。2017年买的19年交房的。月贷3000，不好出租空置中。现儿子在广州打工，月收入1万。我们在四线城市。儿子想考虑在广州工作生活。我们想把武汉的这个房子卖掉再换一个，不知道是在武汉还是在广州考虑？我们个人的想法是把现在的房，换到武汉有投资价值的地方买个小房。或是考虑到广州买房，希望广叔能给个更合适的方案，谢谢！

回答：你好，广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区政策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。从哪一点看，广州的资产质量都比武汉要强。大单优先原则，如果子弹充足100 以上，建议优先考虑广州。广州买完再考虑武汉。

提问：广叔好。目前广州有一套，月供九千多。手里子弹三百个，一直喜欢上海，打算硬破限购买入，九亭两房这样，长持加出租。由于硬破限购，可能需要一次性付款， 还想留足两年房贷。请问上海动迁房可以买吗？有些二手税费特别高，满五唯一是不是能避税？这样安排是否妥当，请您给点建议。宁波有房票，是不是买宁波算了。

回答；你好，如果是总价300，硬破的价格也不低，成本那么高就没意思了。动迁房可以买，免上家税费，你的契税不免的。总觉得你这么操作成本不低。如果你月供能力强，一线城市更建议你全款抵押方式买入，相当于首付3成，不然总价300买不到太好的房子

提问：你好广叔，想请教一下您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？深高北四盘单价在10几万了，如果买的话，未来的成长性如何？之前看到说金茂府10万已经算是龙华的房价顶部了。对此，您怎么看？我已付费咨询！

回答：你好，深圳现在的名校有以下几种：1、市属名校分校，比如龙华的深高北、深中龙初、南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。2、豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。

深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。

提问：你好广叔，在后海上班。首付预算120W左右。考虑两年内会要小孩，想买龙岗大运，但是无奈上班时间太长难以自住，宝安中心价格偏高够不上，主要比较关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房的，现状应该入手哪里？谢谢！

回答：你好，预算首付120万，在后海工作，还要满足三口之家居住，要满足你的这些要求只能牺牲通勤时间，降低居住品质。 个人建议重点去看看宝安翻身、西乡、坪洲或者沿地铁12号线去淘一淘老破旧小三房或者次新小两房，这样离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了一样有跑赢大盘的可能性。

提问：你好广叔，我看现在市场有好多小区学位一般，但是一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如果一个小区学位好，单间价格也会很高。如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。

回答：你好，如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。 普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的价格肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

提问：你好广叔，我在花好园有套两房，现在还不打算出手，另外我还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我自己拟了几个方案：1、坂田的第五园和万科城；2、龙中的翰林城和学府道；3、吉祥的万科天誉，总价大概在600万左右，还请老师能帮忙分析一下。万分感谢。我是会员。

回答：你好，这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。万科第五园和万科城共同的特点：1.大社区、高低配，动辄数十栋。2.建成年份从2006至2010年不等，绿化率高，但人车不分流。3.周边商业配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校加持。4.周围环境比较差，农民房扎堆短期内也难以改造。

我的看法是：一.未来坂雪岗科技城和10号线对区域有一定的推动作用。二.大社区居住舒适，但绝对不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。类似社区还有桃源村、桃源居。考虑自住第五园和万科城都可以关注下，重点要看价格。如果是考虑投资未来的涨幅，能接受投住分离的话，房子买在宝安，自己在公司附近租房会是更好的选择。

提问：广叔好，我37了，有500万资金还有一套坂田嘉御山的房市价700万无贷款(复式实际建面135平) 买房目的：自主改善兼投资(7年内不会有小孩要上小学)。 关注点按重要性排序： 1、最好2000万以内，特别棒的2500也可以 2、关内有升值潜力的区域 3、环境要好：不能是老破房，不能吵，小区的内部环境好周边环境也好 4、有商业生活便利； 5、有学区或者潜力学区(保值考虑) 6、去公摊后建面在120-140； 香蜜湖(学位好有金融街规划，但是有学区房都太老) ，深圳湾(好像什么都好就是涨得太贵了) ，华侨城(老婆特别喜欢，但是好像没有发展潜力了)，后海，前海，科技园，选哪里呢？求区域楼盘推荐

回答：你好，投资考虑有以下3种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，恒裕槟城都不错。

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