东莞楼市:房价为何差别这么大?这些不知就买房未来想出手很难

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提问：您好广叔，新人首问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层，悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。

我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑。200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好：请教你几个问题，1：现在把达鑫房子买，买松山湖保利或者等新楼盘 深业2：达鑫房子租给别人，自己买大岭山新楼盘，万科汉邦或者碧桂园？这两个楼盘哪个更时候投资和自住。方案一和方案二哪个更适合自住和投资？（达鑫江滨新城我们自己刚装修好，明年才满2年）

回答：你好。资产只有不断地置换到优质资产才能实现增值和保值。达鑫其实不算很优质，但既然还有2年满2，也刚装修好，先出租吧，现在卖有点亏。详见内部分享。

提问：〈新人提问）广叔，你好。本人东莞户口，在东莞大岭山有一套房，月供中。手中子弹有100发。想投资一套房。收入每月不低于5万，第一，东莞临深片区，有哪些比较有潜力房源推荐。（首付4成〉。第二，深圳可靠亲戚有房票，〈首付3成〉，可在光明，沙井，松岗考虑。哪些房源有潜力。资金可以还清第一套后再贷200万做首付也没问题。

回答：你好。1、可看下临深的板块，具体参见内部分享！2、深圳，200w首付，3成的话能买650左右的房子，建议先尝试打新，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，深户，25岁未婚女，湖北人，在深圳工作两年，月收入1.5w+，在5月份子弹估计有15w，想投资买房，我计划买100w左右的房子，买哪里的房子合适？深圳，武汉，还是临深地区？sfsd买什么样的房子呢？（不考虑结婚用，从房型，地段，升值空间，周转率这些方面考虑）谢谢

回答：你好，子弹15万首选沈阳 月供能力不错的花，可以考虑做一笔贷款，把子弹扩充到40以上，入手武汉或者东莞，其次是广州的新塘不限购区域。 其中沈阳 和新塘是不限购的，其他几个地方都限购。 投资建议入手2-3套沈阳，翻倍之后直接换深圳。

提问：您好广叔，坐标广东佛山，在城郊已有一套房，想再入手一套四房或以上的改善型住房，10年以内都是自住为主，主要是想配套更好的教育资源，2年后小孩就上小学了。现有意向的位置是禅城或者桂城，请问广叔有什么好的楼盘建议吗？

其他要求：1.品牌开发商、2.人文环境较好、3.预算最好控制200以内、4.保值升值潜力较好、5.交通便利，以后相对容易出手

还有2个问题想咨询一下广叔：1.有回迁户的小区可以考虑吗？2.如果是第2套房，预算有限的前提下，怎么去购入更划算，怎么做可以少交税？盼复，感谢！

回答：你好，佛山有自住需求当下可以改善置换，短期内可以享受深圳广州城市群的人口溢出效应。广佛一体化之后佛山强势涨过一波，短期平静调整期，长期是制造业人口受益区。推荐保利中交大都汇，位于禅城南庄，是保利、中交世界500强强强联手，双央企联袂，楼盘的品质质量应该有保障，交通方面有佛山地铁2号线，30分钟到广州南站，是一条换乘枢纽线，未来可直接换乘7条地铁。

学校方面有佛山九小（西校区），佛山最顶尖的公立小学+佛山市第一所十二年一贯制的佛山外国语学校+广东省一级学校佛山四中+新增的一所66班小初一体化佛山实验中学附属学校；商业配套方面沿地铁线10-15分钟有多个大型购物商场，5站到魁奇路，9站到祖庙商圈。另外买房尽量避开回迁小区，影响整体品质和未来流动性。二套预算有限可以适当gpgd加大杠杆，降低首付款，二手房尽量选满二或者满五的，节约税费。

提问：广叔好，华景的俊园600多万三房房出阳台入户花园浪费大，芳满陶然户型更正规一点，总价差不多，单价俊园贵5-6千，投资选哪个？

回答：你好，俊园的客户客群，比芳满陶然的要好，素质高一些，而且独立的花园社区和园林更具优势。而且离天河公园和中山大道、地铁口近，整体来看 选择俊园没问题

提问：你好广叔，南洲路的越秀天悦江湾怎么样？我看了超实用面积的户型不错，不知道值得入手吗？

回答：你好，南向望江，左番禺大桥右星光快速，如果自住的话这个位置还是不错的，广州人对江景情有独钟，但是这个项目有个绝对的硬伤，说是左番禺大桥、右星光快速，但当你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，产品肯定是没问题，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，我了解的是这个项目卖得挺贵的。

提问：你好广叔，之前跟你沟通的，然后我去看了黄埔花园、金碧领秀的房子，三房的可选择的很少，最适合的三房带主套价格又很高，业主姿态也高。白云的越秀星汇云在卖17楼以上的单位，我先生去看了以后很喜欢，说现在已经很配好了，幼儿园和广大附中实验小学，未来还会有初中，而且三房带主套的价格也比较适合我们，请教一下你对这个盘看好吗？会不会是坑啊， 如果今年刚刚本科毕业的话可以补半年社保买黄埔吗？

回答：你好，黄埔的价格绝不仅仅于此，当然不是盲目入，你不要看放盘价，可以直接把业主拉出来谈，广州东目前只能说笋盘没了，认真找找市场价低点还是可以入的，行情来的时候那止现在这个水平也就买贵几万。目前南部还有海珠西可以去看看，业主不至于那么刚，如果精力不够的话同和这个不要去了，现在这个价格对比1年前是相对降价了，开发商底气不足你还去干嘛呢！或者是你想想这么一个离地铁又远，然后周围落落破破的地方以后还能想到有什么大增量吗？另外开发商因为限高不能卖高层，现在可以卖17层以上了，是不是反向告诉你金融城的限高取得较大的进展呢？ 一般来说学生身份银行不怎么待见，买之前让中介探探底，因为现在很多人去试探黄埔的底线，补也就千八百块的事对吧

提问：你好广叔，请问如果是总价350W左右的两房，自住+投资有合适的吗？布吉石芽岭那边环境看着不错，不知道14号线开通后有升值可能吗？对这个价位有其他片区推荐吗？

回答：你好，百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都还不错可以买，地铁开通对房产增值肯定是有利好的。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，我在南沙上班，现在只想考虑在南沙片区买房，主要投资，打算持有5年以上，请问在南沙有没有哪个片区比较适合呢？现在该选择新房还是选二手房呢？

回答：你好，建议选二手房为主，可以考虑南沙区府、黄阁和金州，参考楼盘万科府前一号，南沙保利城、叠翠峰、龙光棕榈水岸。

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