东莞楼市:如果你想在这个楼盘投资买房,劝你还是放弃

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提问：广叔您好，坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：广叔你好，请教你个问题，石碣的达鑫滨江新城和招商美的东越哪个好？东莞石碣的房子，值得投资吗？还是买万江的房子更有价值？

回答：你好。达鑫滨江新城好一点，景观更好。石碣是城区的外溢片区，还是价格洼地，可以买。当然万江近南城，更有价值。

提问：广叔您好：上次您建议的东莞投资楼盘，万象府，保利，这两个抢房好难，我们打算去广州投资，如果从五年纯投资看（可以兼顾孩子初中学区房），首付400左右，您能否推荐一下？

回答：你好。可参考：老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔你好，我想买东莞寮步的万科金域东方，销售说价格3-3.2万，我有资金120万，想买78平米3房的，你觉得多少价位可以买？我是二套房，有东莞户口，另外你觉得东莞寮步皇庭峰景一号，鼎丰松湖雅境如何？我也考虑过想买东城的二手房，我不知道哪里有合适楼盘？你可以推荐下东莞东城，南城二手房吗？最好不超过10年的，我是自住的，谢谢！

回答：你好，东莞的房价之前一直在上涨，而未来的趋势依然会是承接深圳的外溢需求，其实可以说整个珠三角的房价都会继续上涨，那么东莞楼市的走向是怎样的？从目前的状况来看，东莞房价的最高区域，一定是松山湖和南城，而这种情况未来还会持续，再就是松山湖周边的板块，松山湖目前的买房需求比较旺盛，在新房供应量少的情况下，必然也会辐射带动松山湖边的板块上涨。寮步可以考虑，我更看好万科一点，单价控制在3万左右。

再就是临深的凤岗，塘厦，清溪这几个板块，对于深圳溢出的一部分购买需求，直接入手没有太大的问题。再就是长安和东城，有商贸、工业，未来的发展自然也不会差。而不太建议入手的，石碣，厚街，以前的发展情况还可以，现在也逐渐开始走向没落；至于洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些大多是中低收入者的聚集地，离广州增城特别近，能买广州也就直接买广州去了，在这里相对购买需求会少一些。至于桥头，企石和谢岗，涨幅慢，且购买需求相对少。

提问：你好广叔，入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首付，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，广叔有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。 如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：广叔你好，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：广叔好，现有一套三房在东莞万江，06年的房子，房龄有些老了，还是楼梯房，只是靠近东莞汽车总站，在建的地铁1号线就在家门口。因家里两个孩子，又有老人，最近想换四房。按现在的房价，大概能卖220万左右，现在大概还有45万贷款。我们两夫妻人均工资七千左右，在市区置换四房，还款压力偏大。而且我跟老公都在石碣上班，去看了广州增城石滩的一个楼盘，觉得户型不错，离石碣很近，均价1.7万，但周边配套不行，而且以后小孩读书有些麻烦。另外，我老公有心回老家河源发展，河源市区的房价现在均价七八千，卖房回去压力小很多。不过，7月底东莞出台了限购令，二手房都不太好卖，一时不好卖出，我们手上的钱也不够交首付。所以，中介给我们出了个主意，第一套房先不卖，把他做二次抵押贷款出来交首付买第二套，等第二套交房后再出售。想请教一下，我们应该怎么选择比较好？您是否有更好的建议？中介说的方法是否可行？有没有什么风险？谢谢。

回答：你好，从买入价值来说，河源远不如东莞，如果你们只是为了减轻压力，不考虑教育和大城市资源优势，现在买入河源容易，以后想再买入东莞，成本就更高更难了。所以人生后撤是容易的，前进就难了。另外河源房价虽低，但是价值也低，买河源等于说你们以后的资产大概率就趴着不动，很难跑赢大盘，没有什么升值潜力了。

我是不太建议你选择退路回河源，还是咬咬牙坚持在东莞，毕竟还有临深这颗大树靠着，以后还有上涨空间。预算有限，不一定非要四房，大三房也可以，同时重点也是把资产优化一下，买新一点电梯房，毕竟现在的老房龄+楼梯房以后是硬伤。

中介推荐的这种玩法不适合你们，他们完全没有考虑你们的实际情况，一是这样操作有首付贷嫌疑，除非你换核买入，重新开发房票；二是也是最重要一点 时间成本，你抵押然后再买入，你实际后面要承担2套房贷，非常高了，而且还等第二套交房再买老房子，一来一去时间非常长，加上这么高房贷，压力和成本非常高，所以有风险 不适合你们情况。因为你们手里预算不多，抗风险能力弱，最安全的还是卖1买1。

提问：你好广叔，请教一下，珠江新城板块，1100万预算，三房二厅。主要看西区和中区。自住为主。您觉得哪几家楼盘值得推荐呢？谢谢

回答：你好，按照您的需求，在中区、西区有几个看可以重点关注，总价1100-1200万左右的：嘉裕公馆、嘉裕君玥、中海花城湾、金碧华府（东区）、粤海丽江、保利香槟这几个小区的三房，小三房，当然像隽峰苑、保利心语这些偏刚需的就略微差一点

提问：广叔你好，请问前海北的房偏旧，前海南的房偏新，前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太，新德家园，天狼风清都新几年是不是代表更有价值呢？

回答：你好，房龄新是其一，前海南的学位更好是其二，哪怕房龄老如雷圳，品质如花地苑心语花园之流，投资属性也好过前海北，因为学位房包含了学票的溢价，学位的强可以抵消房的弱，只要成绩不滑坡不管在不在风口，学位房都掉不下来。

提问：广叔您好！我目前有300万左右的总价预算，现想投资南山的小房子，请问学子荔园和老街新寓有投资价值吗？

回答：你好。没有带学位的西部小房老房，短期高位了，可以看看有学区概念的。 一直不舍昼夜涨的只有学位房，小年小涨，大年大涨，像普通房子，涨仨月停仨年。

提问：广叔你好，请问深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来3-5年有没有上涨空间啊？广叔能分享一下吗？谢谢~

回答：你好。深外龙在龙华板块还不错，目前来看深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。

提问：广叔你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问广叔意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请广叔给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

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