东莞楼市:如果你想在这些区域投资买房,劝你还是放弃

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提问：广叔好！坐标东莞，在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：广叔，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好?? 未来哪个地块会更有价值?? 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：广叔您好，我想请教一下，目前这种情况，短期投资三至五年，东莞片区的楼盘和广州新塘片区的楼盘（因为非本科生买不了黄埔），哪里投资回报率会更高？

回答：你好。看预算多少，看选筹标的。就目前看，广州刚启动，新塘价值要大一些，东莞刚刚涨完，会消停一段时间。

提问：广叔您好，请教一下，我想在东莞买房投资，请问投资哪个盘比较好？新盘和旧盘都可以，想买两套500万左右的

回答：你好，感谢赞赏！500左右的，考虑松山湖，南城CBD，参考：万科金域松湖花园、保利红珊瑚、星城翠珑湾、百悦尚城三期恒大御湖、金地格林小城

提问：你好广叔，手里子弹230万，深户单身，目前福田中心工作，首付五成，标的总价450万以内的2房或三房，刚需自住，要素比较关注交通，学位，居住环境。月收入2万。龙岗大运颐安都会中央两房及小三房和福田中心区都市花园或嘉州华苑2房，趣园2房，比较纠结，烦请指导，谢谢。

回答：你好，深圳各区域就业人口密度 南山、福田、罗湖区均出现高强度的就业集聚效应。 其中高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖人口密集度最高。 龙岗中心、坂田、宝安中心也有较大规模的就业分布，但尚未形成强势的就业集聚效应。 因此综合各方面考虑，优先选择福田。 对于很多刚需和投资客来说450-500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 你关注的几个小区排序： 都市花园>嘉洲华苑>趣园 另外泰康轩和福宇轩可做备选。

提问：广叔，您好，坐标深圳，在南山工作，广州户口，一年家庭能存45w万左右，本来准备了150首付想在深买房的，偏刚需，但是以后可能会离开深圳。户口办了一半，结果出了新政策，买不了深圳房了，要等个3年，计划全被打乱了。我现在在深社保交了两年，靠社保也要等3年，想问我能不能现在取消办理深户，在广州黄浦先上车，3年后再置换过来？还是说先存够3年钱再买深圳的房更好？哪个方案比较科学？或者有没有其他的建议？

回答：你好，建议先买广州上车，后面再置换，用资产追资产，不能坐等3年，存钱速度跑不赢深圳房价。深圳这次调控之后，资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，临深东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了。所以还是建议现在买广州的，建议还是在核心地段优质刚需盘，具体价值高的板块详见内部分享。深圳上班不要断，有机会再回来。

提问：您好广叔，坐标广州，小生意人。目前在广州星河湾一期有一套130平住房，评估价在550万左右，有80左右贷款，可随时还清。现在想买一套星河湾四期的250平，价格980万的二套住房。首套房不打算卖，依然自持。手里总可用子弹600W左右。计划980的房子付七贷三，贷款290W；再把550万房的做经营贷贷出来300W左右。尽量多的把现金用于生意周转。请问这样操作的风险在哪里，如何规避？或者有没有其它更好的操作方式？

回答：你好，星河湾跟随万博崛起，属于超高性价比豪宅，星河湾出笋的机会很多，早年ceo盘，有些老板现在出问题乱抛盘。 自住星河湾没问题，投资需要考虑入手价格，单价3万左右更适合入手。 你的思路可行，贷款多少，需要对比按揭和抵押的利率谁比较低。 月供能hold住就没问题。

提问：广叔您好，刚需买房，手里只有35万的现金，想在深圳买总价100万左右的房子先上车，我自己看了两套房子感觉还不错，想请教一下，买哪个会更好？1、罗湖百仕达片区的华达园公寓28（110万）。2、龙岗双龙片区的东方瑞景苑32平（100万），能指点一下不？

回答：你好。华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w得了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。

提问：广叔您好，我目前工作在坂田，想买套两房自住然后过几年再换，首付在100万左右，想买套总价300万左右的，请问龙华观澜的中森公园华府值得买吗？

回答：你好，不值得。你知道龙华有个花半里吗？比别的盘便宜很多，为什么？因为它，一没地铁二被孤立，是不是很像中森？那天看到一段很精妙的评论，援引过来：对于刚需盘而言，交通出行不便生活不便等于不孕不育，神仙都救不了！

提问：你好广叔，在广州南沙工作，子弹220想在南沙买一套自住＋保值＋学区的三房，有贷款记录无房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是配套不完善，现在后悔中！如果退定就会损失几万的定金，有没有什么办法可以收回定金吗？如果退了，然后选金洲蕉门河还是灵山岛合适呢，手上剩余子弹再投资选哪里，有佛山限购区域房票。

回答：你好，南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块，配套还需要点时间，作为中长期投资是可以的，如果是想买来自住就不大方便。定金一般是拿不回来了，金洲板块是区府所在地，生活氛围不错，而灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城。如果是纯投资的话广州会好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。在南沙工作就买南沙吧，可以看下金茂湾。

提问：您好广叔，深圳房票还有一年半左右才能拿到，现有人推荐深圳回迁房，房价低，只有周边二手房一半，但需全款，现有自有资金300左右，请问回迁房适合投资吗？还是等房票再上车，假如回迁房适合投资，哪个区域更好，现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

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