东莞楼市:房产投资的主要看这些,切记量力而行

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提问：你好广叔，我现有一个比较迫切的问题想向您请教，希望您能指点迷津。父母8年前在东莞南城国际公馆购入一套联排，面积大约是230平方，二层加地下室，还有150万左右房贷未还。房子在边角位较嘈杂，加上树木和对面楼盘的挡住，光线不充足。为了实用性和容易打理，未来自住的话打算换一套大平层。考虑到西平是中心地带，将来会有升值空间，而且没有特别迫切换房需求，本来想将来再作打算。但现有一位卖家开价900万，4个月内承诺付清全部房款，您认为如果始终要换房的话，现在是合适出售的时机吗？如果要换，在南城（及周边）有什么环境优美的高档楼盘平层推荐？我是首次置业。谢谢您在百忙中解答！

回答：你好，国际公馆地理位置优越，核心区的别墅稀少，未来价值会有提升，建议继续持有。900少了。未来随着CBD的开发完善，价值能达到1200-1500w，但还需要点时间。

提问：广叔好！需求是纯投资，子弹300-400万。目前关注的楼盘有大岭山的万科汉邦松湖半岛和长安的鼎峰悦境，不知道还有没有其他楼盘推荐？

回答：你好。首选万科汉邦松湖半岛。还可以看下金地格林上院、万科金域缇香

提问：广叔您好，再次提问：坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：你好广叔，东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。 方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘； 方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手； 方案三，明年沈阳操作2套新盘； 之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定

回答：你好，不建议跟同事合伙买东莞。 先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。 合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。 合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。 首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。 比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升； 再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。 其次是卖出售价上。 合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。

我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。 清溪的公寓出手之后，46万买武汉是最好的方案。 未来哥哥的房子出手了再继续加仓武汉或者沈阳。

提问：广叔你好，现有南山水木华庭一套三房，总价850万，还有200多万贷款，年收入80w左右。小孩4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右，感谢～

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际 鼎太风华 雷圳这些网红盘 多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD 香蜜湖板块

提问：您好广叔，目前我们在广州工作，老家湖北，我深圳户口，老婆武汉大专落户的集体户口，两人月薪三万左右，刚拿下碧桂园十里春风高层预计三年后回武汉发展自住，首付四成已付。深圳罗湖东门南塘商业广场C区有一套48平的一房一厅，明年11月份满五年，信用卡有10张50多万额度， 没怎么用，中银e贷22万用了8万，中行装修贷30万用了7万，目前子弹已用完，考虑把深圳的房子卖了再在武汉买第二套投资，请问

1.深圳的那套房子出售的时机什么时候比较好。2.二套房投资怎么选择比较好；3.二套房我们可以用广州的公积金做异地公。积金贷款和商业贷款组合贷吗，武汉一套因公积金额度不高，我们想在累积一些二套用，谢谢。

回答：你好，并不建议放弃一线资产，深圳最近利好很多，天花板高，未来还有空间，建议在横盘期置换成更优质的资产。如果打算房票一线，回武汉，深圳房产出手后，裂变2套武汉低价潜力盘。一套用你们的二套资格淘笋。另一套开发老人票做接力贷买入。武汉支持异地公积金贷款。

提问：广叔你好，番禺品秀星瀚这个盘怎么样，地铁陈头岗站家门口开，一站到广州南，三站到番禺广场，东晓南辐射线未来几年开通，到海珠仅10来分钟，南大干线十五分钟到南村万博cbd。本人26，父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好，但品秀星瀚附近目前全是荒地，目前什么都还没有，父母不太信任规划，怕突然改规划。那附近大吗？发不发展地起来？

回答：你好，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大上的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系 依据你的需求（父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好），海珠、天河都有的选，次盘要果断放弃

提问：广叔好，工作地点番禺洛溪，暂时住老公单位公寓房，上班交通还算方便。想买三房，主要考虑10年以后可能自住，但是投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。开学上五年级，如果是买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园这几个应该怎么选？可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：你好，1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位还是可以的。2、品秀星翰，22号线地铁上盖，但就是位置偏了一点，短期的生活不是很方便。3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观可以，但是这边上班通勤就不方便，而且配套也不是很好，适合中长期投资。4、逸景翠园广州大道南，11号线在建逸景路站，周围配套成熟，生活也便利，唯一的缺点就是楼龄有点老了。如果是结合自住，建议考虑4其次1。另外可以看下金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔，请问现在持有南山钰龙园的1室1厅，目前在出租，不自住。是否还值得长期持有呢？

回答：你好，英达钰龙园，1房1厅目前的挂盘价在320万以上。在南山来说这个总价的1房1厅，没有名校学位的支撑，价格已经不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。如果你买入到现在的增值都不多，就不用置换；如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变成更好的房子了。

提问：你好广叔，我目前有一套自住房，在我老婆的名下，我的名下无房无贷，现在有闲置资金100来万做首付，想入手一套关内的学位小两房，现在有个问题，就是我和我老婆上班地点分别在沙头角和科技园，想知道广叔能推荐一下比较合适的片区和楼盘吗？

回答：你好，首付100w，关内学区房，建议你们在罗湖找找。可以关注一下笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，未来增值潜力更大。

提问：你好广叔，想咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

回答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

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