广州楼市:买房的主要看这些,切记量力而行

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提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：广叔好：最近准备卖掉广州一套房子后买入广州另一套房子。目前看中准备买入的一套房子要到明年1月份才满两年才能交易过户。有三个问题，请教下广叔：

1、像我这种卖了已有房子待符合“有贷款记录无房”的条件后再买入的，一般的办理流程和时间安排是怎样的，有什么需要特别注意的风险点吗？

2、目前中介给了建议是让我先支付定金给卖家，并与卖家、中介签《存量房屋买卖及居间服务合同》、网签，以防范卖家反价和一房二卖，然后等卖家房子满两年办理过户的时候再支付首付款。我担心给了定金给对方后要过好几个月才能过户，担心这段时间，卖方钱拿了，可能负债多，然后也没钱赎契，就可能导致我损失定金还买不到房子，请问这有办法防范吗？

3、我理解在网签的时候我就要把我手中的房子卖掉并完成过户，但中介说网签的时候不影响，只要在申请银行按揭贷款前完成旧房子的过户就可以了，请问是这样吗？

回答：你好。

1、看中的房子是二手房还是新房？二手房可以先签协议，交定钱，约定时间过户。也要在协议中约定自己的购房资格，即需要等你卖出房之后有“有贷款记录无房”的资格，但时间不要约定太死，因为不知道何时卖出，同时在没有卖出取得资格时，无责任，有约定赔偿金额则尽量写少，如：买家因没有取得买房资格，导致合同不能继续履行，赔偿1万，合同终止。

2、卖家违约是需要赔违约金的。即便你现在和卖家交易也是需要付定金，也难防止他把定金用于别处呀。到时只能走法律渠道解决。防范的话就是查房子是否有多重抵押，了解清楚房东卖房的原因，资产情况，最好能搞一份卖房人的征信报告，看下是否有欠债等等。

3、是这样的。

提问：广叔你好，今天去看了品秀星图 感觉公摊面积很大 100方实用面积才73方左右 值得买吗 后期好出手吗

回答：你好。公摊面积大的有一定的影响，但是不大。买房买的是地段，买的是周边环境，买的是升值潜力。品秀星图从各方面看都还不错的，可以考虑。

提问：广叔晚上好！看到了您的指点。东风东小学您推荐万科金色家园，对锦城花园、东风广场和君汇您的看法又怎样呢？谢谢！

回答：你好。锦城花园有点老了，不是很建议。东风广场可以考虑，小区环境不错。君汇世家就隔着一条马路，也可以考虑，家门口就是学校。建议以次新小区为主，太老旧的不要考虑。

提问：你好广叔，想请教下，目前在深圳工作3年，东莞的房子1年半后才能转手，是否需要现在就把户口迁到深圳？东部龙岗或坪山中心区次新两房值得入手么，谢谢回复！

回答：你好，三年后你就可以把东莞出售换深圳大房子，你需要的是确定性的收益+好流通，买东部的话，得看你们适不适合，也要视具体板块和个盘而定，14号沿线为宜，别被朋友圈带去买恒大锦城之类的犄角旮旯了。

提问：广叔好，一次性付款买房好吗，贷款压力大？

回答：不好。银行按揭是所有贷款里面利息最低的，也是国家给普通购房者的福利，放弃了太可惜，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。

而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。200万全款买一套房，你的资产还是200万。200万按揭贷款购入两套房，你的资产是400万。10年后，200万的投入，全款获得收益是400万，而按揭贷款获得收益是800万。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱！

提问：你好广叔，我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口最好，所以很纠结，请指路，谢谢

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱。 任何普及9亿人口的福利，都没有价值。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。

提问：你好广叔，我在广州两套房，一是越秀50平老破小学区，难自住只能租，另一套是金沙洲95平电梯三室高层小区，周边已通一条地铁，在建第二条地铁，小区滨江(贝壳估计330万)。现小孩刚出生，二老一起生活，有换大房子诉求，考虑到越秀已有一套学区，想卖掉金沙洲房产在花都买一套郊区别墅。初看一圈，锁定狮岭板块芙蓉嶂5A景区旁的“远洋芙蓉墅”(430万的联排，还可杀价)，物业及环境佳，周边仅存明星新盘，出门不远上高速，一小时也能到越秀.上班单位(50公里) ，配套一般，没车出不去的那种。

问题:1、金沙洲房产此时出手是否会亏?2、限墅令下，买这种郊区别墅可否保值微涨?未来自住是否可行?

回答：你好，1.现在广州是静淡市，显著低估,不建议卖房，如果要卖，也要等到市场起来了再说。2.这种远郊别墅投资我不看好，自住可以买，看个人喜好。远郊别墅洋房这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，回报率比较低。

提问：你好广叔，请教下450万的楼盘该怎么选，我有看中了三个盘1、是在西部 圣拿威的35平米的一房一厅 （370万）2、是中部 金地上塘道二期2房一厅68平米（可能预算超过，要500万）的或者绿景香颂的2房（450万）3、是坪山的京基御景印象1-2期的78平米的三房。（350万）我的资金主要来源于第一套房抵押在贷+90万公积金按揭（之前从来没用过公积金按揭） 我可以接受5～8年的长线投资。主要还是担心自己收入追不上下一波房价的涨幅。也想过5年后，两套都卖，置换一套品质好的学位房。

回答：你好，这三个盘选二赢面略高一些。不过我更留意的是你买房的450万没有一分自有资金，全是按揭，融资利率按5个点来算一年也有20多万的持有成本，后续还款大概率也要从融资中出，说明你资金实力和收入水平都一般。这一轮大涨刚刚结束，盘整才刚刚开始，你就拿全额按揭去博三到五年后的涨幅，不觉得有点太心急了吗？

提问：广叔好，您觉得深圳周边惠阳、大亚湾现在入手合适吗？您是否有好的楼盘推荐？谢谢~

回答：你好，这个问题都已经回复过很多次了。一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年的不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。一是惠州的房子太多太多了，严重供大于求。二是惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次。临深的机会，我个人认为东莞比中山、惠州大。原因是产业。从房产投资的角度，要考虑的就不止是这些了。为什么临深我一直不建议买？原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫众多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。买房子不是买便宜，而是买涨。未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：你好广叔，首期220总价440万左右，考虑纯投资不自住，是应该买南山40平之内小两房或者一房，还是买龙岗坪山在建地铁口90平三房呢？

回答：你好，440万现在有点尴尬，高不成低不就非常难选。这个总价不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。但不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多都需要精细化选筹。

提问：你好广叔，我目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也算是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。家庭有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房350万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？

回答：你好。龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-5万都有的选。如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

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