东莞楼市:小白买房一定要避开这类房产,不然就砸在自己手里了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-15 01:18

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提问：新人首问，广叔，本人坐标东莞长安，首套房，社保及资格ok，首付可接受80W以内，总价250w以内最佳，目前主要先上车，地点没有明确限制，意愿是看升值潜力+30%可能自住，因为考虑到长安没有价格合适的，买其它地方话，也接受，短时间1-3年内可能都住不上，除非工作调动，所以想先买，升值潜力第一，2房或者3房都可以，面积没有特别要求，主要想要位置好的，升值潜力第一考虑，方便以后出手。目前疑问点是：1、本人买房经验小白，不知道相近首付的情况下，该选东莞新房还是二手房好？麻烦广叔指点下目前新房看了，沙田海上明悦（觉得有点偏，不确定升值潜力），寮步的万科金域东方，厚街的万科中天金域国际（盘的品质感好，离地铁1.5公里，周边配套一般，不确定升值潜力）二手房看了，新世纪豪园博客公寓（70年），南城第一国际，九龙1号。2、广叔有没有合适的盘推荐？或者给我更清晰的购房楼盘选择，感谢！

回答：你好。1、沙田现在还是价格外地，是有潜力的，不过目前城市面貌差，建设周期长，也存在不确定性。如果你做好长期投资准备，如十年八年的，当然可以买。短期不如考虑其他地方。2、新世纪豪园博客公寓位置好，可以考虑；南城第一国际也可以，不过自住缺少居家氛围；九龙1号距离未来地铁口东城南站不是很远，旁边有台心医院、充电站、加油站，靠近路边还吵，小区较小，总体一般。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，寮步嘉荣商场附近500米左右村民宅基地房无证，村委会过户，占地90平方，5层，月租金7000元，售价220万元，本人不是该地村民，如果纯投资可以吗？

回答：你好。小产权自住还可以，投资略微跑输。

提问：你好，广叔。我现在在东莞工作，在东莞黄江有房有一套，有贷款。新单位在松山湖，自带学位。想在附近入手再买一套房产，手里有160，想买一个100平左右的，总价400万以下的。看了很多房子，感觉比较好的，二手的松湖碧桂园，松湖春天; 一手的碧桂园天钻。在思考要不要去看看大朗地铁沿线？想问松山湖周边需要着急下手吗？还是可以再观望？现有的几个楼盘哪个优势更明显？

回答：你好。这三个盘都可以考虑，首先考虑近地铁的；环松湖大岭山、大朗中，大岭山价值要高一些的，因为这边更近深圳；目前东莞横盘的概率要大一些，降不了多少，中长期还有价值，可年底入。但可能有新调控在路上。能入还是尽早入。

提问：您好广叔，请问东莞塘厦那些地段和楼盘可买，还有东莞樟木头也是同样的问题，谢谢广叔！

回答：你好，临深买房投资原则：临深买房就是靠近深圳城区越近越好，靠近深圳市中心越近越好，交通越方便越好，这是核心观点。与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗，是临深最佳选择，这是临深核心资产。地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。樟木头属于临深第二层面，有点远了，投资价值相对较低，但从居住价值来讲，由于房价相对便宜，较第一层面低30~40%，部分香港和深圳工薪阶层将老人和家属安置在这些地方，要买的话呢建议靠着广深动车线站点。塘厦性价比高一点的楼盘，可以关注凯旋城，凤岗可以关注大运城邦。

提问：你好广叔，新人首问，请问我该接受这个付款方式吗？我17年买了一套南沙榄核的保利星海小镇联排毛坯别墅，当时没想清楚，买了发现并不适合。所幸总价便宜300万，后来开盘卖400万左右。遇上限售，21年9月才能过户。出了产证后就放盘挂466万，最近有买家愿意453买，总价尚可但买家坚持只付两成首付90万后交房给他，尾款到21年9月过户时一次性。我原希望是四成首付。另，为啥我现在挂盘卖，因老公名额定了一套房，首付分期，年底首付缺口90万。广叔，在现在行情下，你觉得卖这套房划算吗？接受还是再等等？我担心目前大放水，大概率房价会涨，而且今年只拿到两成，明年收到尾款时通胀厉害。再次感谢广叔！

回答：你好，榄核镇，保利星海小镇的联排别墅，隔壁就是凯德新玥，都是忽悠外地人去买的 1、能出手的情况下，尽量卖出去，至于453-466，也很正常，这个总价范围价格差的不多，可以卖 2、至于付款方式，付2成首付90万，这个可以跟买家商量，虽然要到21年9月过户，但可以尝试中间让买家分几次给，中间拖太久肯定不合适 3、今年-明年放大水是大概率事情，但榄核这个地方的联排别墅也不至于说价格会怎么怎么涨到天上去，一方面是物业形态的原因，另一方面是榄核镇离核心城区距离太远

提问：你好广叔，现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，觉得有什么建议，看要不要卖了？有什么建议吗？

回答：你好，最好明盘，布吉没有学位房，百合外国语是私立。打补丁似的旧改对周边拉动其实是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是几朝几夕就能搞好的。

提问：您好广叔，我的情况是离异4年，06年入的深户，社保没断过，有按揭记录，手上有300-400万的预算，月供打算控制在2万以内。我想在前海、蛇口、后海这些热门板块购置一套700万左右的房产，主要是打算投资用的，也可长期持有。现在有四个购房方向，请广叔指导：

1.继续追高前海带南海中学的小2房。例如雷圳碧榕湾、阳光花地苑、诺德。（目前适合出手还是先观望淘笋？）2.前海阳光棕榈园这边，居住氛围好点。3.选择蛇口水湾附近或者未来开通的12号线工业六路附近，那边离公园，足球场学校都挺近，缺点就是老破大（例如招北，招南，振兴小区）有没有博一下的可能？4.去打新。例如龙光天境这类网红盘，但是有过按揭记录，怕筛选严格，浪费时间陪跑。以上想法麻烦广叔给予指导，谢谢！

回答：你好，一、小两房这几个盘都可以考虑，降的概率不大。二、阳光棕榈园，前海北，楼梯房多，学位也一般。总体都一般。三、老破大不建议，要跑输。四、龙光天境可以尝试下，还可关注深铁懿府、沙井海岸城。这个价位还是适合打打新。更多分析推荐参考会员内部分享！

提问：你好广叔，有问题想请教您：我小孩6岁，手上有现金250万，想买个总价600万以内上学+增值+自住的。之前冲动订了深中金丽豪苑，56平490万的小房子。又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校）、宝安碧海富通城2房76平630万、中信湾上六座2房73平590万（学校一般）、南山中心区钜建大厦3房83平590万（97年建，南油小学）、百仕达四期东郡2房83平570万、龙华壹城中心五区75平570万3房（龙华第二实验学校）。请问这几个楼盘应该如何选择？或者您还有更好的建议吗？非常感谢！

回答：你好，考虑学位，深中其实是个不错的选择。后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。重视教育就多关注第一梯队或第二梯队比较好的学位房，考虑投资碧海还是不错的选择。其他推荐的楼盘内部推荐给你了。

提问：您好广叔，现在手里有套幸福珺湾133平四房，高楼层。月供高，而且最近涨幅很小，您觉得是否还有继续持有的必要？

回答：你好，幸福珺湾的地段、学区、品质都不错，可能唯一缺点就是没小区环境。略不匹配大户型、高总价的客群需求。133平四房这个总价段在碧海湾和西乡有大概两三百套对手盘，价已没有优势了；此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动；如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中也是不错的选择。

提问：你好广叔，我钱不多，我主要考虑纯投资。您觉得14号线坪山沙湖或坪山围周边和8号线盐田路站附近哪个片区比较好？金港盛世华庭单价5.5w和京基御景印象二期单价4.3w哪个楼盘未来更有价值？

回答：你好，坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大；盐田港总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应，我个人认为值得投资的刚需上车盘。单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基更好。

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