广州楼市:买房子要避开这些地段,不然就砸在自己手里了

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提问：广叔你好，想咨询下广州白云区金沙洲 保利西海岸，目前我有一套瀚海花园的大平层自住。现在汇海花园有一套小三房无贷款，现在考虑想在天河去入手一套总价1200W左右的。汇海花园这套应该出手还是继续持有更好，就是汇海花园这套直接卖掉回笼资金还是用来贷款继续持有更划算，另外想咨询下我另外的几套房子是卖掉置换其他地方更好还是现在继续持有更好， 一套是重庆江北区保利江天悦，一套是佛山顺德陈村碧桂园印象花城，一套是佛山南海区万科金域中央的公寓。谢谢

回答：你好。瀚海花园位于金沙洲，自住不错，大花园社区，景观强。可保留。汇海花园也就在旁边，12号线在建，还有潜力，建议继续持有。可考虑天河珠江新城。保利江天悦位于江北区比较有投资价值区域鸿恩寺，可在拿一下。陈村碧桂园印象花城，周围工业厂房较多，高速公路环绕，可出手置换。万科金域中央的公寓可出手置换，公寓涨幅较慢，税费高，流动性弱

提问：广叔，你好，琶洲板块的雅郡花园三期南向四方139平870万和磨碟沙板块的星品汇南向四房132平870万，一个平层一个假复式，楼层和价格都差不多，哪个片区未来5年更好，我们投资用，望广叔指点

回答：你好。雅郡花园位于万胜围，2003的房子，近万胜围站，大花园社区，景观好。磨碟沙的星品相对新很多，2011年的房子，双地铁，复式相对没有平层的流通性好。5年投资的话，建议考虑雅郡花园。

提问：您好广叔，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：你好广叔，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价380左右的小区？

回答：你好，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。 至于380万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：广叔好，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，目前选了三个地方：1 天河黄村中海康城 2 黄埔东荟城 3 海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，恳请广叔分析一下这三个地方利弊，另或有更合适的地段推荐更好

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：1>2>3。中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的节点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，投资不看好。

提问：你好广叔，新人小白想在广州买二手房，首付90 -100，广叔推荐了鱼珠番禺萝岗那边，我自己看的是海珠区金碧花园三期那边，因为觉得离市区近，可以出租，周边配套也比较成熟，看网上基本价格也是300左右，想问下广叔不推荐那里是因为没有投资价值吗？

回答：你好，可入，番禺小区电梯两房也差不多这个价了，海珠区毕竟海珠区，而且广纸还要拉升那片的价格

提问：您好广叔，我目前在深圳南山上班，我在北京东城区有一套房子但是是老破小，带学区的。现在想把北京的房子卖了换到深圳来，卖掉的话可以到手360w左右吧，我现在的月收入也还不错，请问一下我这样的操作正确吗？

回答： 你好，如果在北京如果有自住房的话，第2套当然可以置换。 东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。 我一直都认为，如果家庭资产足够的话，北京和深圳，这最有价值的两个一线城市，各配置一套是最安全的。

提问：广叔你好，我是刚需深圳首套房，有深圳户口，最近在福田看房，看上了碧海红树园的两房，对于这个小区广叔有什么看法吗？

回答：你好，碧海红树园 ，共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围有很多农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，自住可以。

提问：您好广叔，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

回答：你好，万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

提问：你好广叔，本来我和老公在深圳前海有两套房，一套鼎太大户型与公婆一起住，另一套佳兆业前海广场小户型给我父母住，共有贷款500万，我个人年收入70万，老公很难保证固定收入，去年生意亏损350万，欠银行债务后紧急把鼎太做了赎楼后抵押商业贷款500万，每月还3.8万，前广我每月还贷2万，夫妻两人背不起每月5.8万的贷款压力，老公提出卖掉前广（830万估计），还掉欠款360万以后再还鼎太的商业贷款。这个时候卖掉前海的房产实属无奈，真卖了房产，是不是不应该去还商业贷款，而是想办法去再购置一个稍便宜的房产？因为住在南山前海，我还有希望换个有潜力的小房子给父母住，同时也具备投资潜力么？求推荐，谢谢！

回答：你好，站在投资的角度，不建议还掉商贷。如果你的收入稳定，月供就没有太大问题。 总价700以上还是在前海板块内找，诺德假日 中海阳光玫瑰园 新德家园等。需要淘笋。 如果想压力小一点，700以内的楼盘可以关注碧海 西乡和沙井板块地铁沿线的次新盘。

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