广州楼市:房龄一旦超过这个数,再便宜也别碰,不然就砸手里了

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提问：新人首问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好！手头上有100，本人没房没贷，月收入2万，中长期投资广州那个板块那个楼盘好呢？

回答：你好。340万左右中长期建议考虑：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，现住海珠万胜围，手上可用现金500， 月供可2.5万元。广州投资和自住有什么好推荐？

回答：你好。现金500，4成能买个1200左右的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔：请问保利东江首府的前景怎样？是否值得继续持有？

回答：保利东江首府，临江，品质好，景观好，还有潜力的。

提问：圈主好！新进圈。本人香港身份，由于上学经历一直在大连生活，在大连手里有两套房产340w市值：其中一套两年以后可以出售，另一套等待下证随时可卖。希望以后把资产全部转移广州。手里现有可用资金140w左右，希望首付100w左右，其他40w用作后备还贷资金。（或听您建议，调配资金），由于本身身份不限购，想听建议，是买黄埔（感觉已经在风口，不好议价），还是买在新塘，或是老城区

回答：你好。留点备用资金是正确的，当然是选择限购区域，首选黄埔，可参考：价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，新塘板块！品秀星图目前价格25000左右，旁边的锦绣天伦有二手房20000左右！从投资的角度，选哪一个？多谢广叔！

回答：你好。买品秀星图，地铁近很多，而且还是新盘。锦绣天伦花园盘稍微大了点，地铁没有这么近。

提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗？广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔你好、四海基地2房可贷60w、萝广敏捷广场出手可能短期实现不了、广州无房票、纯投资的话、东莞如何选？

回答：你好。那选东莞，买个200左右的房子。参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，说下我的基本情况：目前可调配子弹约80-90W，现有住房1套（商转公进行中）月供4500，装修贷余额9W左右（月供3333）2022.12月可结清、想再投资（兼自主）一套

1.投资1手楼还是2手、希望能尽快出租，缓解房贷压力

2.2套房产总价160-210W之间在东莞可选择空间有哪些？目前看了常平星汇常一居和常平的金地名京、2个楼盘总价相差大概40W左右、比较纠结选哪个？

3.如果考虑纯投资，东莞及周边有哪些楼盘可以推荐？

盼复！感谢

回答：你好。

1、一二手都可以，还得看性价比吧，二手选择较多、灵活；一手交房时间长，选择较少，部分楼盘还有溢价。

2、星汇常一居旁边的铁路线多，噪音大。金地名京各方面都还可以，生活便捷，可以考虑。

3、这个价位东莞最好。可参考其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：你好广叔，东莞麻涌珠江万科城约2万/平，万江十里溪境3.3万/平，哪个盘更值得投资？十里溪境已付订定3万，但觉得珠江万科城规划和价格很吸引，投资成本低，由于资金问题，只能二选一，哪个更投资价值更高

回答：你好，麻涌珠江万科城所在区块被高架立交、铁路线、高速切割，发展受阻。整个水乡片区交通是一大硬伤。详见内部分享。

提问：广叔，新天鹅堡的一手有升值潜力吗？目前12万一平，您认为5年后能到多少？

回答：新天鹅堡是old money钟爱的板块。面临的问题是地段老化，缺乏增长潜力。如果是自住角度看，香蜜湖和深圳湾的产品自住更舒服。还可以看看华侨城，圈层更纯粹。

提问：广叔您好，以前没能遇见您这样的房产投资专家，因为生活在湖北宜昌，所以5套房产都买在宜昌，区位也还可以，生活，交通都便利，目前宜昌二手房价格在阴跌，您看我是继续等待回暖还是卖掉几套投到其它更有上涨潜力的地方的房产上呢？

回答：你好。宜昌自住还可以，但城市能级低，产业和人口流入不足。而且鸡蛋也不好放在同一个篮子里。建议留个一两套，其他出手置换，拿子弹用来打打武汉也是不错的。

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