广州楼市:房龄超过这个阶段,谨慎购买!小心会砸在手里

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提问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，【新人首问】手中现金100w-130w 在沈阳有2套全款房，1套贷款房贷款60w，在石家庄有1套贷款房贷款20w。家庭年收入50-70w 纯投资，可以长期投资，广州或者东莞，有本科学历，请问投资哪里？如果也考虑自主，环境好一些，请问广州或者东莞哪里合适？

回答：你好。有本科学历建议入户广州买。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，若3～5年不自住，可选富颐华庭，对吗？也就是说，再过几年，该楼盘配套的交通等可以起来，是吗？谢谢广叔耐心指导！

回答：你好。短期可以的，毕竟炒得火热，大有接盘侠。富颐华庭交通方面是个硬伤，离地铁不近，不过有鱼珠CBD的辐射，不会太差。详见内部分享。

提问：广叔你好，400万的预算，不能再多了，要三房，选中黄埔花园和东荟城，您比较倾向于哪个？我目前倾向黄埔花园，但好像买不到好的，是否就西北向凑合了？投资用的

回答：你好，倾向于选黄埔花园，但是也要看这两个盘哪个笋一点，其实差别不是很大，你就在这两个小区找到笋的就入吧，除了二楼顶楼先不看，其他朝向那些硬伤折到价格里头就好了。行情来了一般北向那些硬伤都会忽略掉

提问：你好广叔，请问广州海珠光大花园500万可以买吗？天河东的东圃和鱼珠板块没有高评，但是那边好像会比较有潜力，选择天河东还是海珠呢？

回答：你好，500万主要看你的需求，如果是考虑学位+居住舒适度以及通勤，光大花园可以，如果是兼顾投资的话，天河东跟鱼珠板块的未来潜力肯定没问题。

提问：你好广叔，请问广钢新城的新房怎么样？带的学位是公立华师附小，还是OEM学校还是的确是华师附属？感觉那边新房那么多会不会最后也读不上华师附小啊？将来出手会不会有问题？

回答：你好，华师附小是直属的不是挂牌的。离得近不用担心这个问题，上不了的话其他楼盘也是有这种情况，拼概率。广钢新城优点是性价比高，教育资源好，有开发规划利好。缺点就是供应较多同时区域也缺少商业。

提问：你好广叔，卖掉手上的房子后预算800万左右买个自住＋学位房，益田花园、京隆苑、景源华庭、宣佳华庭还有南山的厚德品园哪个更有上涨空间呢？请您指点迷津，谢谢

回答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。 京隆苑算是保税区北具有代表性的盘了，二者的共同点是： “益田地铁口800米、皇岗公园、岁宝百货、福田外国语九年制0距离、大花园人车分流社区”。 京隆苑116平起步，150、190大户型为主； 京隆苑的花园、容积率、车位配比都是好过益田豪园居的，均价却比益田豪园居便宜，唯一的原因就是：大户型、流动性差。 京隆苑有老破大之名，却无老破大之实，这种房子用来长持或者自住，我是愿意的，但是投资是不建议买的。 差楼盘是反人性的！顺应人性，寻找真正的价值，没必要和烂房子死磕。 这结果选筹，优先厚德品园 但是总价800万，有更合适的选择。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，主场在深圳，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？

回答：你好，因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。

提问：你好广叔，景田青海大厦带福外学位，价格便宜，如果是买来用学位如何？谢谢

回答：你好，青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是好像是没有住家的，基本以办公为主。有很多核心地段的住宅，因为办公很多导致涨幅跑输同片区楼盘，比如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑，对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价，这也是为什么它价格便宜的主要因素。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。具体推荐分析参考内部分享！

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