广州楼市:这几个地段买房要谨慎,未来小心无人接盘

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-17 21:28

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好！我又来了老问题我是一位家庭主妇还有二个孩子在白云区上学(一个初一，一个小学三年级).(现中山有三套房市值200w，现金200w(刚卖出中山一套房)老公在三元里地铁站附近工作年收入100W左右想买间自住十投资，我想问下广叔像我们家这种情况买新房好呢？还是买二手好呢？新房具体在那买好？二手又在那买好？真心希望得到广叔的帮助，手里有房票。

回答：你好，一般建议考虑二手，可腾挪的空间和可选择的范围要大一些。首付200万，4成，大概500万左右预算。金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的。一定要买3房。

提问：您好广叔！珠海唐家湾片区可以投资入手吗？有万科和桓大盘。

回答：你好。唐家湾棣属于香洲区，目前房地产销售政策也是限购状态。该片区房地产开发始于2000年左右，自2008年珠海格力地产、珠海华发股份进驻，加之深中通道（深圳至中山到珠海）的规划建设，该区域地价一路飙升，但其销售状态一直不温不火。唐家湾片区房价发展得益于深中通道和良好的海岸线，但与港珠澳大桥和澳门关系较弱，在目前房价维持在2.5~4万/平米区间，价格有一点透支，不过中长期投资依然值得买。

提问：你好广叔，希望向您请教小学升初中地段房子情况。目前一套在海珠雅郡花园并就读配套小学，一套购于天河招商雍华府，考虑执信校区在建以后是否可以对口升初中？问题：1.想搬家到招商转读小学，但是不确周边初中升学情况？2.继续留在雅郡，又觉得直升初中不理想？海珠与天河之间读书教育怎样选择？3.按两个房子情况，以后居住和升值空间，留哪个卖哪个？恳请广叔指点，感谢！

回答：你好，雅郡花园是广州市内难得的、靠近地铁口的安静小区，密度低、绿化好。家门口就是海珠实验三小，六中和执信中学是广州人都认可的好学校，琶洲分校就在旁边。招商雍华府是央企品牌，牛奶场新小区，定位为改善住宅，周围尚待开发，执信中学招生范围能否落实到牛奶厂还是未知数。1、升学情况名校暂时还未知；2、如果注重教育就买确定的学区房；3、雅郡花园可以保留，招商雍华府的地铁，名校都还是未知数。

提问：你好广叔，本人在广州天河沙河顶附近工作。想在沙河顶附近购入一套较新的住房，自住+升值兼顾最好，手上200万子弹，年收入25左右。目前附近比较中意的盘包括君华上域(沙河顶，2008年)、新光天河峰景(天平架，2008年)、云山翠苑(沙太南，2004年)、新燕花园(燕塘，2003年)以及金燕花园(燕塘，2003年)，请问下您建议哪个小区更值得入手？未来哪里升值潜力更大？

回答：你好，建议次新房，带花园社区，地铁沿线。这几个盘离地铁都挺近的。君华上域就在马路边上，没有小区，会有路边的噪音。新光天河峰景也差不多，有一点点小区，比较小，楼龄都挺新的。云山翠苑周围较多五金装饰，环境杂乱，不建议。新燕花园虽然楼龄是有点老，但是生活环境非常不错，安静，大花园社区。所以综合看，我个人看法：新燕花园 > 新光天河峰景 > 君华上域 > 云山翠苑

提问：您好广叔，我目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套北向二楼三房想在近期出售(目前有客还到均价4.3万),出售后可获500余万，所以想再花700-900买房(夫妻双职工，目前年收大概80).现有俩小孩分别是小学三年级和两岁，想换越秀或天河北的学位房(但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学),所以又想只考虑投资价值，比如黄埔的富春山居或者(一套广州限购和一套非限购区域)或者非限购区域的别墅，甚至重新在骏景再买一套

回答：你好，如考虑置换，现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强，近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资不建议，另外骏景已经有了，可在其他地方投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

提问：你好广叔，广州刚卖掉一套加手上30子弹已入手五山某大学校内一套88年的3居黄皮楼，方便老公上班和小孩这4年的上学，准备过户，若全付，手里就没有子弹了。也可以贷五成，这样手里还能持有子弹120。现想低价一点出售02年左右的楼梯三房340万，若平时不急可以卖360左右。碰巧现在有大学校内房改96年左右交通便利的电梯三房单价6.5万，总价530万左右出售，可不可以现在入手，还是去萝岗区政府旁边买科城山庄的四房新房今年交现楼，靠地铁旁，离我单位地铁4站，但这几年小孩读书住大学校内，要四年以后才会来这常住。请指教！还是放在手上慢慢地卖，等卖了后再置换。另外家庭月入3万左右。

回答：你好，1.建议你贷款五成更好，不要全款买房。全款买房投资思维是错的，买房按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。

如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱。2.02年的楼梯房现在可以考虑出手，改善置换不建议买96年的的老房子，更建议你买萝岗新房。老破旧未来跑不赢新盘或次新盘。现在是退三进一的好时机，就是卖出劣质资产，然后加仓换好资产的好时机，把老房子换成新房子，把二线换成一线，这样的操作。所以建议你现在可以考虑开始出手置换起来了，优化资产配置。

提问：广叔你好，首付自己攒的80万在深圳工作，职业瓶颈有限，30岁女未婚，不知道在哪建仓合适，想回武汉或者广州

回答：你好，这几个城市投资排序：深圳>广州>武汉广州房价比深圳还是便宜，更适合资金量少的人，子弹80优先广州。

提问：你好广叔，社保已经有快5年了，深户，总之满足深圳上车的条件。我想今年在深圳买一套房，总价在400w左右，需求学位+投资，广叔有好的楼盘推荐吗？您觉得学府中学如何？

回答：你好，学位房的成绩就是风向标，学府中学今年被冠名南二外后，表现平平，本质依然还是学府，生源并无改变，师资亦无质变。由于楼盘多位于南山中心区，生源冗杂，并不太看好后续走势！

提问：你好广叔，请问一下罗湖的海富花园和中山花园，用来自住+投资怎么样呢？或者广叔还有其他选择可以推荐一下吗？

回答：你好，这两个房子区位很近，海富花园，1991年产，看起来不老，业主素质和深开元的物业维护确实不错，四栋白色大楼立在深南东路上也很醒目，近地铁黄贝岭。中山花园，楼龄要新一点，1995年产，近地铁，近黄贝岭公园，晚上可以去散散步。所以首选中山花园，次选海富花园，其他选择可参考公众号内容！

提问：北京女单身30+。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米新房，目前房价4w+，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。工作在海淀，年收入50+，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑保值升值，北京购置地区不限，如何操作（跟中介打听可以跟母亲房子做置换，卖掉老房子空出母亲的购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

回答：1. 你这几套升值潜力都一般。密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

提问：你好广叔，最近听说宝中横盘了？我在宝中有套三房，目前在自住，请问我要不要换到其它片区去啊？如果换，换到什么片区合适呢？感谢回复！

回答：你好，房产不是股票，再加上三年限售，想做波段难度相当高，一动不如一静，如果是宝中优质楼盘还是长持吧。

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