广州楼市:这种房产不要碰,风险大!还容易砸在手里

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提问：广叔好，新人首问，妹夫在天河德埔小区一套90方三房自住，本人在佛山星星凯旋国际北区一套166方南向4房自住，上述两套都有贷款，现联合子弹150，打算投资为主再入一套，广州二套要7成，佛山二套是4成，广州我看好黄浦科学城，妹夫他们想天河老破小再买一套，要7成首付，150子弹操作空间基本没，佛山片区也看了你推荐的临广片区的千灯湖金融b区的滨江一号 ，时代廊桥，滨江一号5期隔壁的中铁建国际公馆，请广叔给个详细的分析和指导推荐，主要想接深莞关门后的资金红利，假如真的有的话，谢谢

回答：你好。天河老破小不建议，未来很容易砸手里，风险大。如果有条件上车广州黄埔科学城是不错的，佛山怎么说主要还是靠的广州外溢，而目前广州在大涨前夜，天时地利人和，各路投资客杀过来。佛山只有等广州真正关门，涨到不能买了，才会去选择。不过由于资金量有限，提前布局佛山也是可以的，佛山推荐的是千灯湖。我简单说下选择千灯湖的原因。

在千灯湖一带，广州人来居住的人大有其所，而很多是没有广州购房资格的，却是在广州工作的人，最青睐的地方就是千灯湖了。并不是因为千灯湖是佛山的天花板，而是千灯湖是最靠近广州老城外溢的最优质的区域。广佛地域无缝链接，跟深莞惠是完全不一样的，荔湾、越秀、海珠工作的人也可以通过广佛线通勤，七号线西延线，也有能耐连通番禺海珠。佛山坑也不少，比如大沥、里水目前价值都一般，而只有千灯湖，这个已经花费了十余年时间打造的佛山地标，即使广州不投资源，佛山强区南海会放弃这样一块已经小有名气的区域。只有持续的投资，持续巩固，才是唯一该做的事。而四成首付，杠杆仍有空间，这是其中一种优势，但并不是仅仅为此而去的。千灯湖这样的区府地域+地段接壤双重优势，是临广区域里最具价值的投资自住之地，我这样说是不为过的。

提问：新人首问：广叔您好！近期我卖了番禺区的房子，想在天河或者琶洲置换，预算打算控制在680万。目前家里有老人帮带1个小孩，小孩还有2年读小学；现在看中了几套房子：“琶洲雅郡3房114方680万；会展西岸3房116方655万（毛坯）；天河跑马地花园3房113方636万；美林海岸3房109方655万”，您觉得从投资+自主的角度，哪套房更适合？

回答：你好。你选的房子都还可以，都是在较有潜力的地段。跑马地花园老了点，不建议。美林海岸花园离地铁不是很近。我的看法：雅郡花园>会展西岸>美林海岸花园>跑马地花园

提问：广叔您好，想在广州城区买个5000到1个亿的房子，别墅大平层都可以，刚结婚没孩子，但是后期肯定有上学需求，需求邻居资源都比较优质的，麻烦您推荐下

回答：你好。可考虑珠江新城：尚东柏悦府、侨鑫汇悦台

提问：广叔你好，如果按照我们工作，未来情况，如果不在大石考虑，在海珠区考虑，有什么推荐？因为2，3号线经过海珠，海珠靠近番禺洛溪，大石，钟村一带也是可以考虑的，不影响工作距离适合，海珠区教育资源肯定比番禺北片的好。

回答：你好。可考虑东晓南的滨江瑞城、合生颐景华苑；金碧的金碧花园第三金碧、鸣翠花园

提问：广叔接着刚才您回复我得内容，我想补充问您，小孩学位未来读书的这个因素帮忙考虑下，您刚才的回复好像没有提到这点的考虑。能再明确下吗？综合考虑吗？

回答：学区的话建议考虑大石，南浦教育较差。你们现在的情况是先上车，因学区政策多变，等孩子大一点之后再做置换考虑也是可以的。

提问：广叔你好，你昨天说万科东荟城和中央城选东荟城麻烦帮我可以祥细分析一下原因吗？

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，中央城2万多套供应，未来抛盘的时候，人踩人，价格不容易起来。

提问：广叔你好，我还是16年在大亚湾买了创富豪庭一套3房的房子，1万2千多买的，当时首付40多万，现在安居客上看还降了，不知道安居客的评估是否真实，亏大了，我该不该亏本抛掉。最近看了东莞华侨城纯水岸，还没开盘，房子设计比星城翠珑湾3期时尚，住的应该舒服些，但地段没星城翠珑湾好，投资加自住，选择哪个楼盘好？

回答：你好。哎，可惜了，那时拿来买一套东莞都不知道赚多少了。大亚湾供应比较大，前段时间一直在炒深圳40周年扩容大礼包，现在这个大礼包落空了，大亚湾的扩容利好也便结束。只能说学会止损，习惯性损失，持有的话周期很长，时间成本机会成本大。华侨城纯水岸附近很多工业厂房，不建议。星城翠珑湾好一些，靠近华为总部基地。

提问：广叔，您好！我们目前确实存在困惑，希望您能指点下迷津！情况如下：我们目前在广州新塘新世界花园嘉怡苑5楼有套95方的三房，于两年前215万入手，现在价格一直在跌，现在在纠结要不要卖掉，不考虑置换，请问那边未来有什么利好能涨上去？是卖掉及时止损好还是继续持有等涨价再出手？您的建议是怎样呢？

回答：你好。新世界花园嘉怡苑在沙村，临近京港澳告诉，周边配套不是很好，小区也偏老了。广州的行情刚刚来，不过新塘这边的行情还没有真正到来，都拿了两年了，好不容易有行情，还是建议等等的。

提问：广叔好！需求是纯投资，子弹300-400万。目前关注的楼盘有大岭山的万科汉邦松湖半岛和长安的鼎峰悦境，不知道还有没有其他楼盘推荐？

回答：你好。首选万科汉邦松湖半岛。还可以看下金地格林上院、万科金域缇香

提问：广叔您好，新人首问：目前我在深圳 缤纷世界花园（富通城一期）有一套两房（2017年11月过户），家里二胎出生不够住了，但深圳的三房带好点学位的太贵，房贷供不起。我个人感觉目前这套没有太多上涨空间了，我的想法是把这套卖了，然后买一套用于投资（预计可以承受650万，首付5成），四年后老大准备上小学了，再卖了争取换一套好点的学位房。您能否给一些建议？是卖还是等，卖的话建议投资在哪里，投资在广州如何？期待您的回复，谢谢！

回答：你好。有价值呀，富通城在碧海，随着大铲湾的开发，刚需2房未来很抢手的，总价低刚需好上车，出租也不是问题。卖了深圳去广州，然后在深圳租房子住吗？还是说可以全家迁到广州去？广州当下是适合投资的，但是也只是适合那种有多余资金的投资，深圳的根据地需要保留。如果现在卖了深圳入广州，四年后卖的话不一定能换得了深圳的房子，深圳在未来3年左右，随着那一片被限制的购买需求的恢复，市场会重新活跃起来，价格也自然上涨。看能否再凑一点，可以考虑在深圳置换个3房，预算在700左右，如考虑在原有小区或者旁边的中信湾上六座。

提问：谢谢广叔回答，因为工作未来很大概率会调动，不会一直在深圳，想过换到广州，主要考虑是教育和医疗水平比深圳还是好一些。目前最迫切的还是增值的问题，您的意思是，如果再等三四年，这套两房可能增值幅度更大是吗？如果现在卖了投资到其他地方，比如光明或沙井，未来会不会增值更快？现在到碧海片区换三房确实月供压力比较大，我能承受最大的月供是两万。

回答：可以尝试打新，沙井光明都不错的，如果想增值大一点，沙井海岸城、光明电建的新盘都去试试。另外考虑广州的黄埔科学城

提问：房叔您好！我现有一个比较迫切的问题想向您请教，希望您能指点迷津。父母8年前在东莞南城国际公馆购入一套联排，面积大约是230平方，二层加地下室，还有150万左右房贷未还。房子在边角位较嘈杂，加上树木和对面楼盘的挡住，光线不充足。为了实用性和容易打理，未来自住的话打算换一套大平层。考虑到西平是中心地带，将来会有升值空间，而且没有特别迫切换房需求，本来想将来再作打算。但现有一位卖家开价900万，4个月内承诺付清全部房款，您认为如果始终要换房的话，现在是合适出售的时机吗？如果要换，在南城（及周边）有什么环境优美的高档楼盘平层推荐？我是首次置业。谢谢您在百忙中解答！

回答：你好，感谢赞赏！国际公馆地理位置优越，核心区的别墅稀少，未来价值会有提升，建议继续持有。900少了。未来随着CBD的开发完善，价值能达到1200-1500w，但还需要点时间。

提问：广叔好，东莞万象府如果开盘价5万左右，纯投资5年时间，计划本金200万，贷款400万，这个投资值吗？有没有更好的投资标的推荐？

回答：你好。万象府这个价值得的，就是怕抢不到而已，要试一试。其次考虑松山湖：保利红珊瑚、星城翠珑湾

提问：旧改区域内不被拆迀的次新房可以买吗？旧改周边的房子对于目标次新房是好事还是坏事。

回答：是哪个城市哪个区域呢？一般来说旧改提升了片区的生活品质，对周边房子都是利好。但也有另一种可能，就是旧改增加了片区的供应，对周围的次新房带来了一定的竞争，对次新房利空。

提问：广叔你好:请问你怎么看樟木头保利生态城、温莎堡和塘厦御城花园？哪个更值得投资？保利的别墅价格3万，是不是很适合入手？如果改善型住房保利生态城和香樟绿洲哪个更保值？感谢广叔！

回答：你好。樟木头保利生态城、温莎堡就挨着，温莎堡要好一点，不过周围的厂房较多，配套方面还不是很好。塘厦御城花园配套方面要好一些。改善建议选香樟绿洲，景观好。

提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

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