东莞楼市:这类房产要避开,买了以后不仅不会升值可能还会贬值

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-20 22:08

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提问：广叔你好，1.对标东莞万科汉邦松湖半岛，纯投资，旁边众多人才房对其是挑战还是锦上添花？请帮助分析一下此楼盘的优势与劣势。纯投资，选此楼盘的哪种户型较好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）2.2018年全款约250万入手一套金域广场出入口出的一套低层商铺（投资败笔），刚交楼，招租中，是继续持有？还是卖掉投资商品房好？

回答：你好，1、万科汉邦松湖半岛，松山湖价值地段，紧邻华为，缺点是周围在施工，配套还有欠缺，但是未来会逐渐的完善。人才房短期看是利空，但长期来看是利好。因为人才房挤兑了住宅的供地，使得普通住宅的供应减少，买房的竞争激烈，推动普通住宅价格上涨。建议以刚需89平3房最佳，次选115平。2、商铺一直不建议，商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。

提问：广叔，投资东莞环松湖，1.离松湖北5分钟的源悦（约3万）松湖碧桂园（约3.5），万科汉邦半岛（约3.8），请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘，哪个时间点是最佳切入点？

回答：你好。首选万科汉邦半岛，次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话，现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格，但一年以后就都有资格了，所以现在适合提前布局。

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：广叔，请问我的房在南山西丽，满五唯一，这个政策对我卖房有什么影响？小区是佳兆业豪宅区，不是学位房，现在在售同户型就两家，另一家报价也是880（10万/平米），上周成交价750万（8.5/平），我的房子刚收回来，也准备调高到880万，请问可行吗？观望2个星期，看看市场怎么样？个人感觉这个片区是南山的价格洼地，08年同价格的南山诺德假日花园，现在成交价已经涨到14万一平，当时两套房比较，最终因为西丽佳兆业的离单位近，选择了这里，错失投资机会。谢谢广叔！

回答：你好，满五唯一是您的优势，但是雪崩的时候，没有一片雪花是可以独善其身的，未来半年是一个买卖双方博弈僵持期，价格会有些许混沌，您的房子能否坐地起价，还有待观察。香瑞园品质很好，但是位置有点孤，出行不方便，南区又靠近北环，户型还做的都是大一房大两房，所以不太能打。

提问：你好广叔，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：广叔好，最近知识城售楼人来推荐我买房，我说我更想买科学城，但他的意思是科学城配套已经比较全面了，知识城配套还不完善都在建，所以涨幅的话肯定知识城比科学城涨的多。虽然他是为了让我买房这么说的，但我觉得好像也不无道理？您怎么看？

回答：你好，买房一堆说辞中存在很大的一个似是而非的误区就是：买房看预期，看的就是未来建设。这里的误区在于，这个预期是否真的是真预期，还是开发商给人捏造的预期？还是画的大饼实际上很难实现的预期。这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：

1、跟风走，不顾楼市转向。房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，就会调控，如果不加以了解就盲目买房很容易出现问题。2、买房要全款。大多数人认为如果可以一次性付款绝不贷款，攒足够的钱买房，这是一个绝对的理念错误。等你攒到足够的钱时又不够了。其实，购房一定程度要掌握窍门，根据自身情况来申请贷款，决定首付多少，月供多少。3、根据舆论走向决定购房行为。很多时候，舆论观点或者诉求都只是角度不同，看法不同。要有自己的判断思维,4、远郊房与近郊房之间会有一定的价格差别，就可能会有人因为便宜而选择远郊房。但是他们只看便宜的价格，却没能考虑到房子的性价比。

提问：广叔广叔，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：你好广叔，我目前考虑买福田皇亲苑和蛇口那边的二手房，总价300-400万有的买吗？小两房即可，兼顾上学和投资。

回答：你好，福田皇御苑吧？300多万可以买到皇御苑4期的1改2房。蛇口这个价位的2房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的2房是独栋的复式，投资不建议。总体来说，皇岗和蛇口目前的学区都没有太大的投资价值，自住尚可。

提问：广叔你好，名下有三套房，一套在龙中两房是03年的房子，一套在布吉百鸽笼四房次新房，一套在前海北大新地铁口三房03年的房子，广州也有套房，但是用朋友的名义来买的，考虑到小孩然后想在明年买个好点的初中学区房，现在想卖掉前海北和龙中加上广州三套房，然后加上手上的现金，预计能有1200万现金，年收入税后在50万左右，如果布吉的房子每月出租能有12000左右，问题就是我这次置业是考虑终极置业来的，大四房楼盘比较新，要有比较好的初中学校，像我这种情况在深圳湾和前海片区能买到合适的房子吗？感谢！

回答：你好：从资产上来看你还是享受到了深圳近十年来的房价红利，2000w左右无论是在深圳湾还是前海南都是可以买到不错的四房，但是同时也应该思考以下几个问题：1、对于房产的优化是否要全部照看自身需求，还是要兼顾投资升值。2、是否有必要三套房全部都出手，还是说可以通过其他方式来获取现金。3、买入一套自住+学位，还是说买两套然后分离，卖房容易买房难。

提问：你好广叔，我想买套带稍微好点的学位房小两房，预算总价在500万左右，希望保值增值能力强，我儿子现在八岁。看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位。

1、豪方花园，16楼带电梯相对新一点，看的11楼，朝南，70平540万，感觉房子挺大挺好，户型方正，装修很舒适，离腾讯很近，租客是一对腾讯情侣，缺点是小区太老，02年左右，视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校较远，离地铁口也远。

2、朗景园，刚刷新外墙，更换电梯，看上去没那么旧，62平米490万。地段学位都不错，缺点就是小区老，也是2000年左右，小区环境很一般，还可能有点吵。请问哪种更适合我呢？

回答：你好，豪方花园是2000年的房子，楼龄20年了，朗景园也差不多，这个岁数的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，唯一你看中的是学位。南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。如果一定要选还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一丢丢，比豪方花园这类产品喜欢的人会更多一点。

提问：广叔你好！有首付600万左右，打算买套总价1000左右的房子，主要考虑未来的升值潜力，有学位要求，自己有做计划，请广叔帮忙参考一下：1、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。2、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。3、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。4、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。请问如何选择？

回答：你好，1000万左右，根据你的实际情况出发，有以下两种选筹方案：第一长持：买前海网红盘，目前单价10w+，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘要么涨只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。第二：追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道上河坊都还行。园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

提问：广叔好。纯投资，请问这几个选择哪个最优：松坪村3～2房，玉湖湾2房，万象新天小3房，龙岗中心或者宝荷的峦山美地/振业天峦四房？全款后抵押贷方式，手上110W。谢谢。中秋快乐！

回答：你好，三百多万的总价，在深圳选筹艰难，加上你全款再抵押，融资成本增加，选择不慎短期收益可能为负。在星球我不喜欢做选择题，你又付了费我不好意思不答，如果一定要选，短线五年内看玉湖湾两房，长线五年后看振业天峦。

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