广州楼市:这种房产不要碰,租不出,卖不掉才是现状!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，每天都来看你的建议和分析，觉得受益良多，我就想问问投资到底二手合适，还是新盘更好？谢谢！之前您建议我们看新塘的品秀星图。

回答：你好，一手和二手在交易上的流程不同，一手相对来说简便的多，二手房要综合分析评估其价值，要做产调做产权分析，咨询邻居房屋使用情况，是否是凶宅，还有在签协议付定金方面的敬小慎微，找对中介，支付中介费等。从投资的角度，先说说一手房，有一些人是只买一手房的“新房癌”，愿意为品牌、精装修、CEO房付出更高的溢价，而我们投资是要力戒“新房癌”，做到投资的收益最大化，用0.7买到价值1的货，而不是用1买到价值1或1.1的货，一些地区由于限价出现倒挂现象时，一手房也是值得我们入手的。对于初级房产投资者，建议以二手次新笋盘为主。品秀星图可以买。

提问：广叔你好，是想购入黄埔花园的房子，可是一直没有很合适的房源，是继续等待还是退而求次购买金碧领秀的房子呢？担心下半年会不会有一波上涨 耽误的房子的事。

回答：你好，建议先上车金碧领秀，下半年怕是难上车了。

提问：广叔你好，坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：广叔好 黄埔花园是最新一期低楼层 单价4.5了 金碧岭秀是次高层 单价3.8 黄埔花园90平 金碧岭秀110平 麻烦给个中肯的建议 谢谢

回答：你好，金碧岭秀靠近学校，会有噪音，如果家里有老人，非常不适合，容积率也较高。而黄埔花园，大花园社区，有居家氛围，黄埔花园认可度高，未来出手也不是问题。所以我建议选择黄埔花园。当然如果喜欢高层，金碧岭秀视野也不错，就是学校的噪音问题可能比较难解决。

提问：广叔你好！本人广州增城一套房，目前价格在18000左右，83平米，在海伦堡，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的卖了在广州换大的，但老公不同意，说把贵阳的卖了再在贵阳投资买房，望指导一、二谢谢！

回答：你好，增城的房子红本到手了吗？目前手上有多少资金呢？贵阳自住可以考虑，投资价值不大。

提问：广叔，您好！我们家现自住天河五山，工作在越秀区庄附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，09年刚上幼儿园小班。计划过几年到越秀上小学，现在有几个方案：1.把员村这套房卖了，再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房，另外租房。请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁，生活还是挺便捷的，但这种老破小，未来堪忧啊！建议出手置换。建议方案1，学区房如果是注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城则是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，看你个人的偏好和需求吧。

提问：你好广叔，听了广叔的建议买到了雅居乐的清水湾，后来买深圳，你们当时还没有去深圳，我在2018年买龙岗喜悦里小区，买的111平，469万总价，单价4.2万，现在看没怎么涨，当时看过宝中体育场附近的没有买，现在后悔死了，请广叔分析一下这个楼盘后期走势以及后续操作，谢谢！喜悦里我当时是抵押贷款买的，抵押每个月还款7500 按揭那边因为贷了五成，每个月还款14000 一个月总共还款21500元，现在差不多快两年了，没有涨。这样看，我是不是亏了？谢谢

回答：你好，18年看了宝体，最终买了龙岗，想必把大腿根儿都拍红了。 我们来算笔细账，400多万预算18年看宝体，大概率是金成时代、泰华君逸世家这些品质一般的老盘，到现在涨幅大约40%，目前已经横盘。 喜悦里111平现在总价540万左右，涨了16%，而且龙岗正在补涨阶段，预计到下半年，最终能收获30左右的涨幅，比起宝体的老盘并没有差太多，所以很多事从长线来看，不像你想的那么杯具。 当然如果硬要类比诺德，雅筑这些妖盘小户型的涨幅，我也无话可说。 后续如何操作，等龙岗补涨完毕，纯投资可以考虑置换，根据当时的市场形势再做决断。

提问：您好广叔，坐标深圳，老公名下有一套，有房贷，我名下无房无贷，昨天出了新政以后心中一直惴惴不安，手上资金有限150，4月份开始想投资房产，买个二套，但是一直犹豫也不知道选择哪里，陆陆续续看房了三个月，觉得还是买新房比较好，最后看中了沙井海岸城，预计9月份摇号，本来想jlh做3成的首付，现在只能首付5成了，感觉压力好大，请问我现在要怎么办好？还能做3成首付吗？本来摇号的几率就小，也想问广叔，如果摇号失败，资金应该投哪里？谢谢星主！

回答：你好，没有贷款记录原则上可以三成，但是新房到时候有没有要求就不知道了，另外也可以选择南山二手小两房。这次对市场的影响：1.增加交易成本和短期持有成本。2.把刚需客赶到郊区，促进东部750万以内房产成交。3.打击结离婚破限购的投资客。4.减少投资客比例，控制需求。如果是刚需，可以入手我们推荐的板块。如果是投资客，建议让子弹飞一会，看看市场表现。

提问：您好广叔，准备深圳上车，70％投资，30％可能自住。现有子弹300＋用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东，华晖云门，宝能城，水木丹华间纠结，急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东，但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下？

回答：你好，塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区，竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万），这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢？ 其实不然：1、小区两栋楼，深圳地铁开发，小社区，花园经适房标准，我一再提示，投资不可小社区；2、利用率低，115平三房在售690万，套内面积92.2平，相比宝能城89平的四房830万套内93.2平，比较尴尬。 综上，我们看一个社区，可不能简单地看单价，在配套、楼龄类似的情况下，社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的，能不能投资？

1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需；2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间；3、学位一般，没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区，5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低，宝能城一期、华晖云门朝南太吵，朝北无阳光。6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。综上，塘朗城东并不算优选。

提问：您好广叔，我的工作在福田，目前月收入2.4w，有买套预算450w以内的两房或者小三房，在福田保税区和皇岗广叔能不能推荐一些合适我的盘，谢谢广叔。

回答：你好，可以优先考虑学位盘。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾！

提问：您好广叔，请问作为投资，玖龙台二期值得买吗？和颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者怎么选择？

回答：你好，玖龙台光明最优秀的楼盘，二期即使开到六万一样值得入手。但光明注定是长线投资产品，三年内的收益不会太理想，比如这一轮光明涨幅就有限。 颐安是龙岗标杆，产品没问题，但会受区域大势拖累，涨幅受到抑制。 纯投资，总价600万，我认为还有更好的选择

提问：你好广叔，本人计划上半年购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内。主要是自住加投资。目前主要在看梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。也看了广叔推荐金地上塘道和曼海宁，我关注了一下价格要比福田便宜，学位好像也有潜力，所以也可以考虑。广叔可以帮忙分析对比一下这三个盘吗，可以给个顺序建议。就我目前的情况来看，除了这两个区域，还有没有推荐的区域。

回答：你好，梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。

目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 居住：不推荐，整体感觉差 投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 整体居住环境上塘更好，综合考虑推荐上塘

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