警惕!这些城市买房请做好10年站岗的准备!

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今年的三四线，岂是一个难字了得！好不容易，楼市从一二线城市，击鼓传花到三四线城市。没想到，等来房价上涨的同时，也等来调控。好不容易，等来了人，一转眼，又要看着他离开。一二线城市是人来人往，而三四线则是一去不返！房价没有认真的涨，调控却认真的来。然而，这并不是最后一击。直接扼住三四线喉咙的却是，棚改！我们都知道，2020年是棚改的最后一年，也是关键的一年。对于很多等待续命的城市来说，拳拳重击，并且打中要害。来看一张图：这些省份，2018年-2020年这3年，棚改一直在下降：

2018年，12个重点省份计划开工372.8万套，在全国占比53％。2019年，12省计划开工量跌176.4万套，同比下降53％。2020年，计划开工下滑131.4万套，比2018年下降了65％。

不过有些省份棚改规模仍然保持高位，比如江苏，江西和安徽，下降的不多，但是也达到20％左右。而有些城市在2020年直接清零，比如清远、河源、揭阳、阳江和鹤壁等，这些城市高达19个。部分城市2020年棚改计划开工量：看看，这些开工量数据，几家欢喜几家愁，分分钟让一些三四线喝一壶。要知道，这些冰冷的数字，代表了汹涌澎湃的人民币的去留。

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师傅领进门，修行在个人。你会发现在棚改的热钱过去以后，并不能把所有城市都救活，分化依旧存在在这里。有些城市在棚改的作用下，房价如火如荼，最典型的就是徐州，淮安这些城市。徐州在今年的三四线城中表现是非常的亮眼的。房价自从2016年2月开始一直上涨到现在，并且连续几次排名第一。虽然在10月9日出台了调控政策，但是10月份的数据依旧是0.7％涨幅领跑，排名环比第二名，仅次于扬州。一直到11月份这把火才算歇了下来。而土地市场方面，上半年土地出让溢价率平均在40％，6月份更厉害达到83％。对于徐州来说，火就一个字。究其原因，棚改真的要算一个。从上面的数据来看，2018年是棚改的关键一年也就是转折点。当不少城市收缩开工量的时候，在住建部棚户区改造工作拟激励城市名单中看到了徐州的身影。而2020年，徐州棚改计划开工量又多达了将近4万套，比2018年的高峰期还要增长10％。而且这三年棚改减少并不多。这就是典型的在棚改的刺激下，房价上涨的城市。但有些城市并不是那么走运，而是棚改竟然都拉不动。比如亳州，阜阳这类城市。2020年阜阳的棚改计划开工量多达2.9万套，亳州3年也是稳定增长从1.6万到3万套。而在2016年，除合肥市外，安徽省政府将货币化安置比例纳入各市年度目标责任考核，要求原则上不低于50％。对货币化安置较高的城市，省财政给予应补助资金5％的奖励。即使再这样的情况下，阜阳的房价也是比较疲软。2020年的房价直接回到2018年年初，而在双十一的时候，下降更为厉害：

阜合园区的恒大林溪郡11月2日-15日，每日11套特惠好房，6588元／㎡起购，最高优惠24万。颍泉祥源生态城景秀园一口价轻松购优惠金额60206元……

阜合降24万，城西降23万，颍泉降6万，降的好不热闹！第三种就是需要棚改救命的城市，驻马店这类城市，棚改一断，市场情况雪上加霜。2020年驻马店计划开工量只有1.4万套，而最高位是2018年的10.8万套，两者相较，下滑了87％。在棚改转向的情况下，驻马店在年初进行了一场救市。2月驻马店楼市发布新政，主要就是公积金贷款首付降至20％、额度升至50万元，购房还有补助。在房住不炒的情况下，顶着多大的压力出台的政策，可见市场的疲软状态。在经过13天挣扎后，被撤回，也打响了今年政策一日游的第一枪。而驻马店的房价在2018下半年以后开始出现去化率比较低，蓄客不足的情况。直到2020年更加艰难，价格成为更敏感点，购房者观望情绪浓厚。而房企开始打折甩卖房产，为了高周转，降幅达到20％-30％。而驻马店的房价2020年则是一路下跌。除此以外，还有烟台，2016-2018年棚改货币化安置加速推进，计划开工每年增加，楼市也是风生水起。但是2019年下跌3607套，2020年更少，792套。没有了棚改的刺激，烟台市场也转冷。

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在三四线市场如此艰巨的情况下，我们的选择更为的艰难。在城市分化的深入下，请谨记以下几点：

1、千万不要买高库存，高杠杆的三四线城市。回看2019年高杠杆的城市排名比较靠前的城市，锦州，赣州，天水，临沂，阜阳。在全国居民杠杆率56％的情况下，锦州的超过100％，是全国平均的2倍。为什么要说他们危险，因为债务大于存款，还款能力比较差。除了锦州外，另外的也都超过60％，还款压力都不小。也就意味着再购房能力差，本地人经济实力差的话，流动就不好。除此以外，连续高库存的城市也需要远离，比如景德镇，日照，包头，北海，漳州，哈尔滨，香河，芜湖。在10月份，这些库存高达20月以上，要知道维持房地产平衡7个月就可以了。这些城市20月，可见难度有多大。特别是景德镇，漳州等城市，几乎月月排在前几名。

2、百强县相对比较有未来。对于买房，人力有所极。如果真的要在三四线买，特别自住，百强县的未来会相对好些，因为有经济支撑，后期也好流动。比如：昆山，江阴，张家港，常熟，太仓，宜兴，义乌等这些好过那些三不靠的三四线，即使从三四线流动出来，也尽量去这里。

3、长三角，珠三角是机会背靠大树好乘凉，就是这里三四线的特征。再加上政策的红利，在城市群内的城市便乘风飞起。城市的外溢，对他们的房价支撑有很大的能量，楼市具有共振属性的，像太仓，嘉兴得益于上海，这类城市并不少。

4、这个时候不限购的城市，一定要谨慎。2017-2018年不限购的城市和区域，从侧面也可看出价值不大。但是在2020年政策满地开花的时候，你所在的城市还没有动静。你就真的需要冷静了！2020年棚改即将过去，而旧改是下一步红利。不管是投资还是自住，我们的观念也要改变。更新购买逻辑，如果资金实力允许，可以去一线城市的老破小，或许机会比较大，还有就是二线城市的主城和老城。

 

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