专家分析:东莞哪个盘更具投资价值?答案或已经很明显了!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-07 20:27

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，你好！地标东莞。纯投资。请问道滘丽水佳园和洪梅香缇公馆，哪个盘更具投资价值？谢谢！

回答：你好，丽水佳园，2006年的房子，南城旁，临江小区，环境也不错。香缇公馆楼龄要新很多，但周边配套一般，比如商城很少，买入需要持有时间比较长。短期考虑丽水佳园，中长期买香缇公馆

提问：广叔，你好！地标东莞，纯投资。两套房子：一套城南艺境102方东北向（13楼）带车位220W，有二抵；另一套丽水佳园92.5方，北向（19楼），179W。请问哪套更具投资价值？谢谢！

回答：你好，这两个楼盘位置很近，理论上会有相同比例的升值。城南艺境的楼龄较新，2015年的房子，丽水佳园楼龄相对旧一些，2005年的，但小区环境特别棒，自住会很舒适，建议选择丽水佳园。

提问：广叔你好，坐标东莞，380万万科金域松湖，250万万科松湖传奇，手里有米160万，加上贷款利息，哪个盘6到8年哪个怕利润更大些？

回答：你好，万科金域松湖要更优一些。

提问：你好广叔，想在佛山投资一套住宅，200万左右，5-8年后出手，纯投资使用，建议哪个板块呢？目前看了北滘地区，请问北滘新城和谭州湾板块哪个更适合长期投资呢？目前来看，新城的价格稍高，感觉谭州湾的金辉优步大道性价比稍高些，可以投资吗？麻烦给个建议，特别着急

回答：你好，两个都可以，谭州湾更优一些。因为北滘新城的利好很多都是来自潭洲湾经济圈的规划，聚集了很多高新技术智能产业，而且潭洲湾的大规划里还囊括了佛山新城。佛山新城本来的定位就是整个佛山CBD，有地铁、有城市公共配套、未来还有理工大学，两个新城都纳入潭洲湾后，整个格局变大了，也给北滘新城发展注入了更多后劲。

提问：你好广叔，我和女儿都是深户，女儿满了18岁也有名额可以用，我在深圳名下无房无贷，准备用现金200万启动，不知蛇口海上世界片区海滨花园、美景阁、海晖阁能不能投？用我的身份还是女儿的身份买房比较好？用我的身份买房会不会以后给女儿还需要税费等，谢了！

回答：你好，蛇口的定位就是港口区，太子湾国际邮轮母港、海上世界和招商集团区都是未来的标杆，但赤湾夹于大小南山之间，腹地很有限，兴海大道从中横穿，是个交通过道似的地段。不过蛇口能买的只有育才太子湾的学区，生活半径在附近可以考虑，如果单纯投资，其实有更好的板块。建议先把你自己的房票用掉，女儿的SFSD暂时保留，以后再继续加仓。过户给女儿可以直接走买卖流程，但是一般不建议占年轻人的房票。

提问：你好广叔，坐标珠海，现在在珠海香洲区钰海名门有一套136平米的房子自住。小学学区还可以，中学学区一般。现在有子弹100，想改善居住环境，现在有1，唐家翠湖香山别院的一层140平米，带花园和负一层，2.华发山庄的次新房191的大平层。3.华发新城6期二手房。4.中信红树湾的二手平层。从保值，居住环境便利性的角度。请给出合理建议，谢谢！

回答：你好，珠海现在的IP价值很高，粤港澳可以吸引全国流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。所以自住改善可以买，纯投资一般。

这几个楼盘相比我更看好第三个华发新城6期，翠湖香山别院虽然环境不错，但周边小区不多，距离市中心太远，出行不是很方便，发展有待确定。华发山庄191平面积过大，未来升值或出手都是硬伤。中信红树湾属于CEO盘，自住不错，但楼盘溢价太多。华发新城6期建于2012年，属于次新房，周边知名学校有容闳学校，交通很方便，有商圈配套，性价比还是不错，可以考虑。

提问：广叔你好，我和LP目前居住洛阳名下都没有房，考虑后期投资暂没领结婚证，LP本科学历，老家江西，我老家河南小县城，年收入40+子弹40考虑一套自住一套投资。一，自住房子目前考虑入手洛阳新区两居室，但又觉得市中心学区房价偏高均价一万三以上，目前在新区十几分钟车程建业桂圆品牌盘，能淘到九千的笋盘，目前倾向后者还款压力小，房型居住环境满意，就是离市区有一些距离还能接受。二，想投资一套，看广叔推荐武汉和沈阳还有郑州，子弹太少，求利益最大化，城市如何选择。

回答：你好，洛阳，这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。洛阳仓位不建议太重。

这几个二线省会城市的价值排序：武汉>郑州>沈阳郑州有主场优势，武汉适合长持，沈阳适合短持，具体还是要根据你的房票和风险偏好来选筹。一般来说首选省会城市。

提问：你好广叔，买不起深圳，想在惠州买房，想在惠州买一套听说惠州地铁要建了，还听说深圳有地铁通到惠州，是买在大亚湾临深好还是白云新城好？半自住半投资应该选择哪？

回答：你好，对于这个问题，首先得清楚地段区域。大亚湾临深和惠阳白云新城都是各有优势，白云新城有地铁沿线，大亚湾临深也有城际沿线以及地铁16号线沿线。买来半自住半投资建议买大亚湾临深或者白云新城靠近大亚湾临深区域。白云新城涉及到旧改，新建等都需要不少的时间；如果搬过来自住，那会对生活极其不方便；相反大亚湾临深配套已经逐渐完善，对于自住会非常方便。教育的话大亚湾是12年免费义务教育，惠阳是9年免费义务教育。

提问：你好广叔，准备最近入手。需求: 预算1000万左右的三居，希望在发展成熟或有发展潜力的区(仅限东西城，海淀，朝阳)，最看重户型，其次交通位置，最好地铁1公里内，周边有好的生活配套。已看了澳洲康都，国风北京，首开知语城，丽都壹号，华纺易城，金都杭城，金泰先锋，东恒时代等小区，目前倾向于华纺易城东区客餐厅分离135的三居，但是又觉得很堵，停车不方便，有点纠结。 1.广叔觉得我说的小区，哪个更推荐？ 2.希望广叔再推荐合适小区，并分析。 3.对比下我看的小区，华纺易城东区135三居可以买吗，周边发展潜力如何，同时还有个160的三居，请问买大还是买小合适？本人计划今年结婚，生个孩子。

回答：你好，金都杭城小区品质还行，但这个区位不行，这个小区涨幅偏慢丽都壹号属于酒仙桥地理位置一般。国风北京和澳洲康都品质比较一般华纺易城还不错可以入，大户型更好，价格优势明显另外推荐看下逸翠园和润枫水尚品质和户型都不错

提问：广叔您好，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问十三广叔，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

回答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。如果月供压力比较大，建议出手置换。刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。自住和投资首选碧海，次选西乡和沙井。

提问：广叔你好！本人投资了地铁口的环境不错的小产权几套，这个以后也不打算卖，稳定收租，租金回报率不错。请问小产权房还可继续投入资金购买吗？目前自己在深圳有一套在南山世界花园，150+平用于自住，目前旁边白石洲在改造，环境不好，加上没有好的初中学位房，准备再在南山和福田或者宝安投资一个用来自住，想要好学位有潜力的，子弹500,自有公司，还款没有问题。请问有没有好的小区推荐？南山星海名城或者西丽宝能城有投资潜力吗？看长期，买的房不会卖。老人家手上有两个名额，一个52年，一个54年，是否有办法办首付三成？

回答：你好，深圳性价比高的新盘关注华润城四期和宝能城。深圳总价1500万选筹： 1.福田中心区或者香蜜湖（深高覆盖的小区） 2.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 3.大冲城市和华润城太古城，半岛城邦，阳光海滨的单证可以关注。老人票男性70，女性65岁前可以操作接力贷。另外二手房也可以操作全款抵押融资，相当于首付3成

提问：你好广叔，我在淮北，想在合肥买房。合肥限购。据说买新房补交社保就行。买二手房不行。我现在在淮北有两套房，一套学区房，老破小，房龄31年，58平方。大约能卖60万。还有一套在近郊，85平方，买抵工程款的棚户区拆迁房，(其实是矿务局卖给自己职工的自己建造的房子)。没有产证。现在能卖36-38万。问:1我是卖两套房去合肥买呢，还是卖一套? 2 买那个位置，总价多少的房子最好? 谢谢！

回答：你好，1.淮北2套房子，投资角度看，都属于劣质资产，建议全部出手，置换到合肥。2.在过去10年，合肥进步大，城市层级跃迁非常成功。未来10年，依然谨慎看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。

合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。这些都是它城市能级上的优势。

提问：广叔你好，我的情况是在北京二套有公积金，在保定市有房产市值120万，有20万贷款，明年7月份才能上市交易。家里两个孩子和老人。我纠结的是：在北京有自住需要，在天津有孩子上学需要，在保定房价低离北京也不远可以多买两套，而且父母亲戚都在保定市。我和我老公国企单位收入稳定2.5万左右。该怎么办呢？我们倾向于在北京买，但是需要卖了保定房子才有首付。

回答：你好，河北保定人口流失严重，未来价值会进一步打折扣。未来不会再有全国普涨行情，趁早出手，置换到北京。环京也不是优质资产。保定卖掉后老人暂时租房住，未来有子弹再买套小户型好了。

提问：广叔，你好！三月份东莞厚街拍了一块地，楼面价达12,614元/平米，请问对湖景社区周边楼市（海逸豪庭）的影响？一般楼面价和新房售价有多大倍比关系？谢谢！

回答：你好，对周边来说有一定的利好作用，一般楼面价和新房售价比是不固定的，也看行情，一般3到5倍都算正常。

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