公寓能买吗？专家深度分析，看完什么都明白了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-02 17:20

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：SFSD 自住为主，投资为辅，三年内换房升级。自筹100万-150万， 100万不上征信信用贷，共200万到250万首付。明年中旬可回款50万左右，用于还信用贷。工作地点在四惠，想入东恒时代二期一居 490万或远洋天地 CBD总部公寓一居。想听下建议，感谢

回答：东恒时代房子还行，。主要的缺点是位置好地势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。东恒经历过一波快速拉伸，想投资就需要好好淘一下远洋天地房子也没问题，属于轻微溢价。 250万首付能买到500+的标的，不推荐买一居

提问：是建国门24号的华侨村，不是华侨城。谢谢姐帮忙分析下华侨村的性价比。

回答：建国门外永安里，这篇有部分楼盘可以淘笋，优点是地段非常不错，日坛使馆区配套老牌高端，一些鬼牌有暴击机会。华侨村是90年的涉外公寓开发商京是一家在北京专门做涉外公寓的以高品质闻名，小区多为 90年代的华侨户型大，租客多。如果在附近生活，可以买，也要结合具体选筹和单价。永安里的问题在于北面长安街南面河道阻隔，内部一大块基本只能步行，每次从英皇出去的路口堵成翔。优点在于新地铁线的开通，可以有效缓解普通人出行到达各处的困难。相比于东三环90年代老公房6.5不到的单价，建国门到永安南里7W+的价格性价比不高。

提问：房姐您好！上次提问没太说明白，我北京有一个名额但不是首贷。手里400万现金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大宁山庄市值约1150，望京雅特住区102平米市值600万月收租1.3万；石景山紫御国际公寓市值240万，石景山crd银座老人住。燕郊福成市值150万。目前在五棵松上班，以后有可能在亦庄。目前打算调下房产结构，卖掉紫御国际和大宁山庄（需要时间），买东边有升值空间的投资房。那么应该1、先卖后买还是先买后卖？先买是不是要把大宁山庄抵押出去？2、买到什么地段有没有大概小区的指导？3、这些资金买一套还是慢慢倒腾两套？4、限竞房或者亦庄有没有适合投资的标的？感谢！

回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好主看双井和望京片区例如珠江帝景、罗马嘉园、国美第一城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低亦庄当前溢价，不建议投资限竞房

提问：请教房姐：河北户口，北京工作有房，孩子在京读一年级，为了孩子正在办理天津户口，想在天津买房，在哪个区买什么样的房合适？孩子什么时候转过去合适？只是为了孩子上学请房姐赐教我就听你的了！预算50万-150万

回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。如果是考虑教育，建议首选和平区

提问：现阶段资金比较少，大概70多万，之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万，重庆一套南滨路105万现在165万左右，有没有什么办法继续买北京呢？有资格

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。卖掉燕郊，你有250万；抵押燕郊，你有180万；抵押重庆，待计算。足够买北京了。

提问：夫妻婚后在天通苑首套房，目前450万现金，月收入除房贷40万左右，孩子2岁。想在明年入手中旬第二套房，大概800万首付，主要为了改善生活环境和孩子学校考虑，海淀工作居住证，天津户口。请问什么时候入手第二套房合适，主要观察哪些区域和小区，目前主要靠海淀和朝阳

回答：目前海淀没有投资价值未来也是朝阳发展更好重点看朝阳公园，CBD周边，还有望京1000+万次新或大面积单价低的2003左右的标的。都是不错的标的

提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。首开知语城，溢价，评估就不足。苹果南区也是同样的问题。如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明

回答：新年快乐如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来收益也会更高老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益

提问：信用卡办11张、57w了。继续增加数量还是提高额度？想听听建议。平时刷的很少。

回答：11张只有57万额度，可能是1张15，2张10，剩下一半5万，一半2-3万的半菜卡。这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划，本身的资质还不错，但是没有得到最大化利用。现在只能一点点的改善，从每张卡分析，如何转为一张张大额卡。需要知道你的具体卡信息，你的征信，社保公积金收入等情况。

提问：房姐:两口子刚结婚，6个钱包提供1000的基数，剩下可以贷款250，对象在阜成门上班，个人在金融街和东单两地上班，想着上班半小时内(工作忙碌)，有无必要考虑直接学区房？还是考虑其他位置加学票？有无推荐方案？

回答：如果期望房产未来更大升值空间，推荐自住和学票分离阜成门到金融街这一片均是溢价区附近都不推荐考虑自住和增值看看，朝青/双井/角门

提问：房姐你好，请问美立方一层86平，5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美第一城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢

回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。新房癌，品质癌，地板价高。随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。

提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？

回答：郊区别墅投资的话不建议碰，目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

提问：向北京房姐提问美丽房姐请评价下千鹤家园和华亭家园这两个小区，想入手三居或四居大面积，均价多少以内可以出手？有些人说这种紧邻四环边的盘不好，风水不好，大面积未来不好出手，号称是死盘，房姐怎么看？

回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题其他的点不重要可以忽略

提问：房姐目前疫情情况下想建仓北京您觉得大概几月份会回暖

回答：通常来看，流感一般在春季结束。按照官方数据，疫情传染性增强，致死率下降，大概率不会爆发严重。乐观估计3月份出现回落，结束戒严后，可以陆续开始看房。如果3月份结束，行情大概顺推延迟3个月。

提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢

回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。炫特一居有明显溢价。甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好主看双井和望京片区例如珠江帝景、罗马嘉园、国美第一城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低亦庄当前溢价，不建议投资限竞房

回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。如果是考虑教育，建议首选和平区

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。卖掉燕郊，你有250万；抵押燕郊，你有180万；抵押重庆，待计算。足够买北京了。

回答：目前海淀没有投资价值未来也是朝阳发展更好重点看朝阳公园，CBD周边，还有望京1000+万次新或大面积单价低的2003左右的标的。都是不错的标的

回答：如果期望房产未来更大升值空间，推荐自住和学票分离阜成门到金融街这一片均是溢价区附近都不推荐考虑自住和增值看看，朝青/双井/角门

回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。新房癌，品质癌，地板价高。随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。

回答：郊区别墅投资的话不建议碰，目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题其他的点不重要可以忽略

回答：通常来看，流感一般在春季结束。按照官方数据，疫情传染性增强，致死率下降，大概率不会爆发严重。乐观估计3月份出现回落，结束戒严后，可以陆续开始看房。如果3月份结束，行情大概顺推延迟3个月。

回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。炫特一居有明显溢价。甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。

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回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。 如果是考虑教育，建议首选和平区

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。 重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。 卖掉燕郊，你有250万； 抵押燕郊，你有180万； 抵押重庆，待计算。 足够买北京了。

回答：目前海淀没有投资价值 未来也是朝阳发展更好 重点看朝阳公园，CBD周边，还有望京1000+万次新或大面积单价低的2003左右的标的。都是不错的标的

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