佛山楼市:千灯湖板块未来增值空间如何?看完什么都明白了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-31 01:58

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提问：广叔好，请问佛山南海平洲万科金域世家值得投资么？纯投资不住。挂2.7W，实际2.35-2.4W。据销售说周边2.8W了，今年年底BRT开通马上会有升值，平洲会旧改之后会越来越好，而且对标千灯湖板块。未来增值空间如何？值得投资么？

未来广州客会去佛山三山和平洲接盘么？手上子弹200+，广州无投资，正在犹豫是一套佛山万科金域世家新房200+一套广州金融城东圃一套二手房400+的投资组合，还是一套一手新房品秀星樾500+，纯投资，哪个更好一些呢？可以分析一下品秀星樾么？或者广叔有什么好的推荐么？

回答：你好。两套可以买。品秀星樾过去分析过了，可以买，如果买的话建议选86平三房的，流动性要跟更好一些。

提问：新人小白首问：广叔你好，在佛山南海千灯湖板块当代万国府有一套124平4房房贷已还清，佛山户口，明年11月份广州社保满5年，手上现有资金200万，年收入80万左右，工作地点海珠区政府附近。现在的问题1：先入手不限购的区域还是等明年11月份有购房资格再买？2：入手不限购就纯投资，几年可以出手？3：如自住的话番禺华南新城和海珠逸景翠园哪个保值更好？4：有贷款记录的话现在买房需要几成首付？可以买总价多少的房子？

回答：你好。1、这真是一个头疼的问题。明年11月份怕价格都涨起来了，买不限购的区域到时又没有了资金。我建议你去黄埔买，找开发商，二手房也可以，先交定金，和业主、开发商签远期合同，即到了明年11月份有资格再做过户的手续。

2、买限购区域

3、海珠逸景翠园保值没问题的。番禺华南新城区位近万博CBD，有增量，潜力要大一些。

4、有贷款记录，已结清，在广州无房，可以4成

提问：你好广叔，新人首问，目前坐标佛山顺德，顺德碧桂园泮浦湾13年入手三居室四楼，总价80万，因为买房时有借款（含信用卡网贷）想还清！目前这套价值200万，房贷还有50万左右，想出手置换到碧桂园西苑绿茵居，还完贷款和借款后预计还能留100万，不知道有无机会买两套二手？想听下广叔建议，谢谢

回答：你好，不知道你出手置换的目的，是改善自住还是出手再投资。这2套房子在一个区位，绿茵居也是08年楼梯房居住境也不怎么好，一来一去税费高。如果单纯是为了还掉借款可以考虑抵押或者对敲形式腾出资金。置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变。

上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。房子值不值钱，能质押出多少，最终还是y行说了算。裂变：买得早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的.裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的。多一个筹码，有利于二次置换。

不同家庭，有不同方法，置换是几百万资产的转移，就如工厂搬迁，是有成本的。我的建议是如果你出手置换的目的是改善自住，那么子弹100最好合力打一套好一点的房子来改善。如果出手的目的是想再投资，可以打2套，不过最好要开发2个房票，比如父母老人票，不然以二套资格再买入，首付比例太高，你这个预算太少，就不利于选筹。

提问：你好广叔，请教一下自住兼学位，老公在佛山上班，我在珠江新城，首付不多大概60-80w，这样学位房是不是就只能买老破小啊，可以通过高评买到哪些还算靠谱的房子呢？

回答：你好，是的，60-80万倒推总价260万总价，按照越秀区的老破小的价格，4-5万肯定是要的，那只能买一个50-60平或者不超过65平的两房，不过也不用悲观，要不就干脆跳出先前的思路，把选筹的范围往外扩充，然后尽量用杠杆去买一个小三房，总价在300万左右或者300万出头，就比如番禺、老黄埔。如果实在不想离开越秀这个地方也可以买，那也尽量买50-65平这个面积段的，可改3房的房源，学位+地铁加持。

提问：您好广叔，东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘；方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手；方案三，明年沈阳操作2套新盘；之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定

回答：你好，不建议跟同事合伙买东莞。先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。

首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。清溪的公寓出手之后，46万买武汉是最好的方案。未来哥哥的房子出手了再继续加仓武汉或者沈阳。

提问：广叔你好，刚需，考虑老破小，地段好，价格低，周围配套齐全，能买吗？

回答：你好，不建议，老破小的劣势：

1、居住舒适度不高。老破小基本房龄在20年左右，生活场景是：没有电梯、暖气故障、停车困难、楼道堆满杂物、楼梯和大门贴满了小广告、绿化极少、户型设置不合理等等。这种社区，大多无居住舒适度可言。

2、升值潜力小。这一点与上述原因有关，房龄过高，折损率增加，房价的上升空间变小，同期远远跑输次新、近郊品质盘。这一点体现在租金上也同样适用，老破小和周边的次新房比起来，租金上涨空间也很有限。

3、转手难度高。本来已经是二手老破小了，再住几年，舒适度更差。而且很多房龄超过20年以后，银行不给予抵押贷款，只能一次性购买，无疑又加大了置换的难度。

4、有的老破小，除了教育资源还算优势，其他的优势基本已经逐步弱化了。次新房、近郊远大将新会逐渐得到满足。并且学区房正在发生变化，未来房子的学区究竟是否还有价值，很难讲。

因此，重申一遍：刚需首套，珍惜首贷资格，远离老破小！

提问：广叔你好，提一个关于金融城的问题，像您推荐的骏景，美林，盈彩等等，这些都快20年了，假设现在买入，到金融城成规模，起码五年吧，这都二十几年的房子了，假设到时候六万均价吧，金融城的高管会接盘么？这时候是兰亭优势就来了吧

回答：你好，金融城或者鱼珠这些地方，不是说建成才能到6万的水平，这些区域规划大，做的工作很多，属于长期的利好，每隔一段时间就是一个利好，比如去年的三溪一带，来了宜家来了居然之家，导致那边的业主心态相当硬，后续又会有保利鱼珠港的产业导入，陆陆续续会不断兑现利好，这些都是价格上涨的动力，真正让这些板块涨起来的，始终还是大势，大势是什么？广州的价格体系，你认为广州5年内价格不会变吗？不太可能，5年前你看一下广州才多少钱一平，现在呢？

每一轮周期都会把整个城市的房价体系打翻重来，现在东莞深圳都火了，广州的行情还会远吗？为什么我们选择潜力板块，就是为了即使广州房价横盘了，板块内的房子也能涨起来了？比如地铁增量，产业增量都是我们追求的，可以参考一下18年后逆势上涨的牛盘美林湖畔。兰亭位置是很好，不过不好的地方现在二手不满2，而且新房也都5以上了，部分噪音大的才是5以下。买了新房苦等收楼，拿证，限售的周期不友好，买了二手的话，如不出意外的话，2年内有一波行情你可以高位套现，厉害的你还可以做到行情到的时候先买后卖，一波双吃，何乐而不为？

提问：你好广叔，手上子弹100左右，因为老家有贷款记录首付要4成，打算在黄埔科学城或者长岭局以及亚运城中选择，考虑两房。比较心仪的是黄埔的龙光峰景华庭和金融街融穗御府，请问这两个盘你觉得怎样呢？

回答：你好，建议首选黄埔科学城，龙光峰景华庭西北方向有个加油站，一些人会比较忌讳。金融街融穗御府也还可以，可看下科学城。

提问：你好广叔，我比较喜欢龙岗中心城的环境，想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自主用（喜欢大社区，有散步的地方，后面有山也可以运动），再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远，公园大地的新亚洲学校比较一般。需要问的是公园大地的房价处于合理区间吗？

回答：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西，那就是享受当下。我们所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置，更何况，谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值，这是不科学的。公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者。

提问：您好广叔，现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，如果选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看全副资金买这边要注意什么呢？

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅也没有像大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在13万+是跑输了很多学位房的后起之秀。 1、名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释。2、百花真的太老了，如果不是刚需真买不下手。如果真是看重百花的教育就买，要是同样看重升值建议再多看看。

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