广州楼市:未来房价走向如何,看完一目了然

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在广州增城新塘凤馨苑，海伦堡各一套住宅，现在同时卖掉去天河汇景新城买一套三居室我的问题是：1.这个7月的时间点是置换的最佳时机吗？2.怎么看下半年新塘和汇景新城这两个区域的房价置换？3.针对我这种情况，您认为今年什么时候置换好？我置换目的是为了现在五年级孩子的初中学位。4.选汇景新城棕榈园有哪些有缺点？5.我考虑小区业主、环境、学位，升值空间能适当平衡。或者有没其他地方推荐？

回答：你好，感谢赞赏！1、现在是置换的最好时间点；2、新塘的地段没有汇景新城地段好，不断的置换到更优质的地段，是正确的选择；3、现在适合，因为行情很快要来，行情首先会是天河领涨，怕你到时买不到；4、汇景新城棕榈园自住非常舒适，但复式相对来说没有平层的流通性好；5、还可以看下：汇景新城龙熹山、美林海岸花园。

提问：广叔，您好。锦绣新天地这套房子我已经交诚意金约了业主过来签三方了，有几个问题想再问问您：1，以我目前自由资金100，自留备用金后，打算拿60出来作为首付。先选择一套房子作为自住+保值，锦绣新天地未来10年还有空间吗？2，现在我年入大概50-80，月供1-1.2万可以承担，您对我现在的方案，买大户型以后置换认可吗？还是您认为可以先买投资价值比较高的品秀，先牺牲自住舒适性。等5年后再置换这样好呢？3，现在锦绣新天地168平方这两套，26层，220万。12层，230万。价格算低位了吗？4，或按照我这样的情况您有什么更好的推荐？

回答：你好，感谢赞赏！1、随着新塘的发展，未来十年升值空间不是问题，特别又还是自住的，根本不用太担心。2、品秀适合那种纯投资类型的。当然如果你愿意牺牲居住体验，是较好的选择，这也是为什么我一直建议投住分离的原因。3、价格还可以。4、目前这个预算，锦绣新天地算是性价比最高的了

提问：广叔，您好。白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好。中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：广叔你好，现新塘锦绣新天地有套房产，老公1人名字，高峰期购入，目前未满两年，所以暂时没有卖的计划，现已经入户广州，故想重新购买学区更加好的房产，现有资金120左右，主要学区+自主，兼顾以后手或置换。请指点：1、现看过黄埔花园跟东荟城，黄埔花园房源很少，没什么房可看，东荟城那边房源更多， 但是房价都3.6~3.8了， 否还值得入手？天河区那边有没推荐呢？ ？另外，新塘甘泉小学的学位真的那么不入流吗？2、现做计划看400左右，三成首付的合适房源。家庭负债会不会太高？ ？老公一人年收入50左右，我全职带娃，家庭贷款每月按揭1.7左右，想多存点钱买更加满意的房子，又怕错过这一波买房机会，应该怎样权衡呢？现在买房家庭负债是否会太高？太激进了？3、jh做三成首付 ，目前还能操作吗？中介反馈说新政后很困难了，一般都不敢做。是否如实？

回答：你好，1、学位入流非入流是相对而言的，如果你拿甘泉小学和越秀天河黄埔相比，那自然不好了。但是你拿在新塘相比，没有什么小学硬件设备比得上甘泉小学了。在整个新塘二小或者是其他小学相提并论上，甘泉小学绝对入流。你已经在新塘有房子，也有市区的购买资格，那就不要留恋在新塘了，赶紧往市中心走。2、 你新塘的房子月供要1.7w ，看来你买的标的很大。新购房子预算在400w ，也就是新增1.5w月供，这个月供数除却出租，还是在你们收入保障范围内的。目前jlh还是可以做的，但是如果是以你家庭主妇形式的话，需要好好包装下你的资质。如果不行，就必须转为做全款dy形式。3、400w如果你不在意要三房的学位房，那还是可以在天河做选择的。

提问：广叔你好，坐标佛山，广州拿房票已经很难，要不就5年社保/本科落集体户，我是专科。广州肯定好过佛山，请教如何破限（之前精华文章无；陈村万科缤纷四季是不错，有个致命伤 小学是个村小，拜读过广叔关于学位文章，绝大多数是认同的，可是让小孩读村小，连我自己都说服不了，佛山私立今年开始摇号了 好点学校10：1 怕进不了 所以想去保利一期 最起码有个省一级公立灯湖小学；其实佛山的房子真心不怎么看得上，处处在建城，处处搞就是没有核心；非常认同方姐千灯湖唯一成熟cbd说法；但是所有千灯湖盘几乎看完：保利花园一二三，晚上去看入住率只有30%不到，商铺二期有一半以上是关门的，一期的工商银行都关门了，买菜只有一个某大妈。买保利花园感觉是接广州佬的盘，万达华府已经降过了，小区很逼仄，鱼龙混杂。

本人是浙江人 最近一直在关注未来科技城板块 拿杭州房票容易很多 大专学历一个月社保一年劳动合同就入集体户 有什么好盘推荐吗？子弹100-150左右，湖山帝锦湾可入否？南湖板块（科技城2.0）

回答：你好，最佳地区就是千灯湖，现在你认为贵的地方，以后会继续贵。保利花园学区还不错，考虑孩子上学可以置换。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘千灯湖，都是这个策略。湖山帝景湾还不错，价格不高，流动性还不错，租金相对较低。杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，政府有巨大动力拉升土地储备最多的城市近郊片区。人口增量最大的区是余杭。长线看好未来科技城。子弹150在杭州能选的楼盘很多。多关注这几个板块的限价新盘，价格倒挂，有确定收益。

提问：请问广叔，想买个总价200多万的一房一厅，纯投资，南山大学城的德意名居，蛇口的栖游家园，以及碧海的的广兴源圣拿威，宝中的花样年花郡，哪个比较好呢？谢谢！

回答：你好，是200w单间了吧，同样总价，买地段最好的单间，租售比和接盘人群最多，这个选筹逻辑可以参照酒店选址

提问：广叔你好，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好。

回答：你好，兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少？ 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。 房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。 新世界揽山临海蛇口30万方大盘。 育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。 蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

提问：广叔好，我来深圳工作两年了，在福田上班，刚需，首套，目前有资金100w左右，主要自住，请问怎么买合适？谢谢广叔！

回答：你好，现在深圳房产的门槛越来越高，刚需上车现在很难，但是以后会难上加难，所以能上车就得先上车。对于刚需而言，第一套房子非常重要，房子也是一步一步换大的。首付100万可选的标的不是很多，南山福田只能买个单间，宝安一房，罗湖可以买个小两房。【南山】：田厦翡翠明珠花园，【福田】：韵动家园，桐林公寓，京基御景华城。【罗湖】：铂金时代，云景豪园，金鼎大厦。

提问：广叔你好，我在福田上班，现在还有一个名额想买深圳的房子。上周去看了南山和学府中学的学位房，您觉得跟沙井、光明相比，哪个更有投资价值一些？或者大江广叔有更好的推荐？感谢！

回答：你好，其实学位房和普通房实际上是两种购房方式，购房群体也有很大区别。由于学区房的不确定性， 它更适合短期内喜欢折腾的人。学位房只要成绩不出大的变动，每年都会往上涨。普通房就没有这个优势，它大多都是风来了涨一下风一停就不涨，所以哪个更好还是要看学校成绩的。而育才这几年成绩并不太稳定，学府中学也不稳定。所以并不推荐这个学位。你可以去看看更好的学位不一定要在这几个区里选择。

提问：你好广叔，我想在深圳湾片区买一套房子，总预算2000万左右，用途主要是自住方便孩子上深圳湾学校，但是我应该会住10年左右考虑换房，因为不太喜欢住房龄较老的房子，广叔比考虑小区环境和圈层的话，广叔比较推荐哪个小区，另外我这种情况适合购买两本证的房子吗？

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策设计出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。 双证的缺点： 1.占名额 2.金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候选择双拼： 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 阳光海滨，海境界，三湘海尚都不错。

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