广州楼市:深圳楼市调控,广州会迎来利好了吗?看完一目了然

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，新人首问，我在海珠区工作，月入3万，在别的城市有两套房，都有贷款，每个月还贷2万，打算提前还贷。上个月以我父亲的名字在沙村新世纪花园万象苑买了90平179万二手房，当时买入的理由是比考虑那里比前一站南岗便宜很多。现在在南沙滨海隽城定了一套145平大四房，价格347万。当时考虑只有一个名额就买大的。定金给的蛮多，过几天就要过户。我单位有房子给我住，所以现在我主要是投资为主也兼顾自主。我感觉这两套房子都买错位子了，现在比较着急如何处理，特别是南沙这套，是去交割吗？还是先给他钱，暂时不过户，中间转让给别人？卖家是在广州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世纪花园万象苑这套还可以，近地铁沙村站，就是楼盘大了点，有39栋。滨海隽城在金州，次新房，近地铁金州站，离万达广场、区政府都很近，可以考虑，至于你说的大面积确实大了一点，不过自住+投资还可以，居住舒适。综合看你这两套房子都还算可以，当然第二套的大面积如果能找到接手人，是最好的，换一套3房会好一些。有中介帮你把关，不用太担心。

提问：广叔您好，我们是东莞户口想在黄埔和新塘投资一套房产，最近看了黄埔知识城的保利拾光年、幸福誉五期，还有新塘金泽惠百氏，请问就未来发展来说知识城和新塘哪个回报率会更高？预期多少年可以出手，谢谢您

回答：你好，知识城以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权的产业，短时间内难以形成气候，虽然ZF也重金投入规划和开通了14#、14#支线，但也是为了画饼，短期看知识城会成为一个睡城，持有需要较长的时间。如果买的话，保利拾光年、幸福誉五期都可以考虑，两个区位很近，个人喜欢保利拾光年多一点，景观和建筑风格都不错。金泽惠百氏也可考虑，其近地铁，生活配套齐全。如果自住的话，建议考虑金泽惠百氏，纯投资的话考虑保利拾光年。

提问：广叔您好！我目前在广州白云租房想在建设六马路或公园前买间二手自住十学位十投资。现金100万家廷月收入6万或广叔有什么建设谢谢！

回答：你好，越秀的学区房和天河CBD珠江新城一直属于广州的第一梯队，不过最近学区政策多变，纯学区投资需要谨慎，如果自住和有小孩上学就不用太担心。可参考选筹：建设路：逸雅居、青菜岗、拥翠小区。公园前：都府小区、捷登都会

提问：广叔你好，您说如果纯投资来说知识城未来预期要持有很长一段时间，那投资新塘TOD枢纽附近是不是比知识城要合适

回答：你好，是的，新塘目前是低位，短期有暴击的可能。

提问：广叔，新塘的保利335金融中心如何？是否值得投资？自住。

回答：你好。可以考虑，保利天际在新塘核心区位，tod枢纽，近地铁，周围配套齐全，自住+投资很不错。

提问：广叔，您好！新塘与南沙对比，哪个更值得投资？纯投资优选哪个？新塘楼盘容易转手套现么？

回答：南沙需要中长期持有，新塘处于低点，短期有暴击的可能

提问：你好广叔好，1、坐标惠州惠城区。2、子弹100，家庭年入30，目前夫妻双方名下无房无贷，征信上未体现夫妻关系。3、目前家庭2娃2老人6人同住，大娃要准备上幼儿园 。方案1：尽量GPGD金山湖片区、高铁北站片区各购入一套90－120平方的；江北片区购入一套带学位的，用来入户，也出租，自住租一套大户型或别墅，还能支撑的话，再继续买入（未跳出惠州[糗大了]）方案2：先广州买入一套，出租，然后再在惠州一套带学位的自住。问题：1、方案1、方案2哪个好？或者您有没有更好的建议，主要考虑升值、能出租；2、惠州的房子确实太多，目前惠州比较热的临深片区、金山湖片区、高铁北站片区，您认为那里比较好？3、深圳太贵没想过，但广州您推荐的黄埔、万博都限购，怎么破？4、能结合我的情况麻烦广叔给套方案不？5，目前深圳出了新政策，会导致惠州的房价上涨不？望广叔指点，感谢！

回答：你好，投资角度考虑，优先方案2，深圳凉凉，现在买入其他几个一线城市是很好的时机。趁广州市场还没有启动，迅速入场。惠州和东莞同样是环深，但两个城市的基本面完全不同，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；

从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。广州破限购很简单，等广州有了赚钱效应再考虑入手惠州自住。

提问：广叔好，请问淮安市的房子能不能投资，未来淮安哪一个地区的房子涨幅大？目前正在考虑生态文旅区的（保利.堂悦）140平，单价1万5千5左右，和清河区的（叶语香澜）135平，单价8800左右，还有清河区的（绿地.九里香颂）120平，单价7500左右。新人请广叔帮忙分析一下，谢谢！

回答：你好，淮安的房价经历了2年多的增长，已经逐渐拉近了与周边城市的差距，淮安正处于发展的起步阶段，随着未来建设步伐的加快，淮安的房价也会更加符合淮安城市的定位，未来2年还是看涨，但幅度不会太大。淮安的发展方向是西南，ZF都在哪个方向。像这样的三线城市，ZF的决策力量很重，建议买在ZF发展的大方向上。推荐买靠近翔宇大道周边的。未来城市发展大指标是以翔宇大道为重点开展的“东扩南联”，重点淘淘二手次新笋，比如郦城国际，水韵天成，亿力未来城等。如果资金充足，投资更建议向高能级城市发展，比如南京，杭州。

提问：我在北京有一套拆迁下来的房子，福盈家园的70平米，房产证刚下来，前些日子有中介买卖房子的中介人员打电话说我的房子到手价可以是380万，因为这套房算是全款房也没花钱，想利用金融杠杆去投资一套升值潜力更大的商品房，因为这个房子性质是两限房。我是北京户口，爱人不是，是武汉的，她名下武汉有处房产，我在北京卖掉这个拆迁分的两限房再买房算首贷吗？您有更好的建议如何利用金融杠杆让这套房的价值最大化？北京现在投资标的理想的盘都有哪些？谢谢广叔

回答：是否首套要去房管局查 你媳妇这套房有没有体现在你的房查结果上 一般来说只要是房子有证且备案了，就算名下有房。不能算首套抵押 如果不是刚需，可以出售掉，投资要看你的首付有多少，如果300+可以集中在望京和双井

提问：你好广叔，我是山东潍坊。家里有两套市区奎文的旧房，2003学区楼梯，2007商业中心电梯，因为临时有两套新的，接着就住上了，这两套旧的用不上，想资金优质一下，手中20万现金，是等升值还是买深圳的60平小房，买武汉90平大房，还是济南90平，孩子可以分配落户这三个城市，从房子和孩子的未来考虑，怎么合适，如果买深圳济南，最好具体位置说一下

回答：你好，在未来房地产投资中，城市因素会显得越来越重要，选对城市跟选错城市，其收益可能会有天壤之别。一般来讲，一线城市房产更为优质，因为潜在接盘的人更多，流动性和安全性更好，投资回报率更高。 全国来看，北上广深四地是房价上涨的领头羊，虽然受zc干预影响很大，但是仍具有很大升值潜力。 深圳已经成为国际化大都市，其基础设施建设、教育卫生等资源都是很好的，为孩子未来考虑是值得去买的。如果有条件有能力的，还是去一线比较好。

提问：你好，广叔，坐标中山，联通广深，那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港值得关注吗？

回答：你好，深中通道开通后中山的人口会被深圳虹吸，利好深圳，利空中山。现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳。

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