楼市“小阳春”姗姗来迟：深圳楼市企稳，广州回暖

　　导读：在多数业内人士看来，今年的楼市“小阳春”在4月下旬才真正开启，这比此前3月中旬的起始时间，推迟了约一个半月。

　　福建某房企人士称：由于融资环境没有明显改善，未来两个月将是房企补充现金流的关键时期。企业不仅会继续加大推盘，销售端的优惠措施也不会很快取消。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　记   者丨张敏、张晓玲、申楚源、曹安浔、唐韶葵

　　编   辑丨徐旭、刘巷

　　图片来源 / 图虫创意

　　受新冠肺炎疫情影响，2020年的楼市“春天”，正姗姗来迟。

　　刚刚过去的五一假期，热点一二线楼市出现强力复苏势头。

　　随着疫情期间压抑的需求逐渐释放，除武汉等少数城市外，多数热点城市的商品房交易规模都高于往年同期。其中，受西城区教改新政影响，北京二手房交易出现量价齐升的局面。

　　这种趋势在过去两个月间就已初现端倪。随着新冠肺炎疫情逐渐得到控制，大部分城市从3月中下旬就已启动复工复产工作，土地交易、工地施工、售楼处开放等环节，也多始于此时。

　　到4月，房地产业的日常生产经营活动已基本恢复。

　　供应恢复，加上需求释放，常见于3月至5月的楼市“小阳春”，到今年4月下旬才真正开启。这种热点的后延，很有可能使今年的市场格局不同于以往。

　　楼市“小阳春”姗姗来迟

　　在多数业内人士看来，今年的楼市“小阳春”在4月下旬才真正开启，这比此前3月中旬（全国两会结束后）的起始时间，推迟了约一个半月。

　　“小阳春”变成“晚春”后，成色会不会受到影响？

　　上海易居研究院指出，“红5月”市场行情值得期许。相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素，预计2020年货币政策整体稳健偏积极，房地产信贷政策整体中性偏积极，能激活观望需求和提升购房能力。短期内，房地产市场仍将延续难得的销售窗口期，成交规模有望稳中有升。

　　对于土地市场，该机构认为，尽管房企仍将保持谨慎乐观态度，但企业投资力度仍有回暖空间。市场复苏较快的一二线核心城市，仍将是投资的重点。

　　房企也对“晚春”颇为期待。

　　福建某房企人士称：

　　由于融资环境没有明显改善，未来两个月将是房企补充现金流的关键时期。

　　企业不仅会继续加大推盘，销售端的优惠措施也不会很快取消。

　　以北京市场为例，该人士表示，经过4月份的试探性开盘后，公司对5月北京市场的预期较为乐观，也计划在5月推出一批房源，从而回笼资金。但由于项目所在区域有其他竞品，因此把推盘时间定在了5月1日，尽量“不落人后”。

　　据了解，因疫情影响，不少房企已将上下半年的销售比例安排，从4:6调整为3:7。但由于近期市场恢复较快，一些企业希望在上半年尽可能多地出货。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：

　　在“房住不炒”的政策环境下，未来市场将会缓慢回升，成交量有望快速恢复到去年同期的水平，但价格也有局部小幅度上行的可能性。

　　中国指数研究院的统计显示，在市场升温的背景下，2020年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为15233元/平方米，环比上涨0.25%。从涨跌城市个数看，67个城市环比上涨，32个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

　　上海触发长三角楼市“回暖”

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　　进入五月，上海楼市成交量明显回暖。

　　“我看朋友圈，有不少朋友在五一假期下定了联排别墅、洋房。”一名房地产中介人士对21世纪经济报道表示。

　　来自上海中原地产的数据显示，5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3万平方米，同比增加145.6%。

　　此外，中外环的房子与内环内的房子价格上涨幅度最大，均价分别为：

　　中外环7.7万元/平方米，同比上涨16.7%；

　　内环内均价12万元/平方米，同比上涨7.6%。

　　与此同时，上海内中环这段时间成交面积达到62552平方米，同比大涨近6倍，首次购房刚需较为集中郊区地段，成交面积同比涨幅近30%。

　　豪宅成交上涨明显，业内人士认为，由于供应上来了，豪宅产品近期销售向好。

　　部分今年有买房计划的消费者，五一假期催化了这一人群的需求。“要么等了好久的项目开盘，要么怕房价上涨，他们的消费心态回来了。”

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出：

　　上海成交量回暖反映了整体市场的结构性因素比较明显，豪宅表现突出，刚需去化还没有恢复；第二个因素在于，境外航班的中转城市楼市去化压力仍然较大；相对活跃的区域比如长三角、珠三角恢复还不错。

　　不过位于新静安的凯德、铭德、万科融信等高端项目，在五一期间认筹没有出现排队等场景。上海楼市虽整体呈回暖趋势，但这是交易结构变化还是消费需求释放所导致的阶段性结果呢？

　　五一假期成交量同比增加207.8%

　　五一假期各地楼市成交、网签备案出现明显波动，“一房难求”的画风再度出现于售楼处。

　　目前，上海在成交格局上呈现高端项目成交活跃，以高端项目为主的浦东新区、徐汇区成交量排名靠前。五一前上海出现多个排队认筹豪宅项目的场景。

　　据上海中原地产数据显示，五一期间（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7万平方米，比去年假期增加207.8%。

　　供应量走高，是业内人士认为成交量随之增加的主要原因。

　　比如上海徐汇区某项目供应面积为3.2万平方米（290套），比去年五一同期多了18.5%。今年以来，高端项目入市积极，颇有集中抢收的意味。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：

　　今年一季度房地产销售基本停滞，五一自然出现有补量的需求。尤其是4月最后一周多个项目集中开盘为假日楼市准备充分的货源。

　　今年五一有5天假，促进消费者假期进行看房、选房。另一方面，基于疫情因素，长途旅游的人也少了，大多在上海或者上海周边短途游，还是能留出一定时间关心楼市。

　　有业内人士提醒道，2015~2016年一线城市出现楼市过热，房企高价王频现，形成涨价预期和市场恐慌，大量外部资金涌入，进一步推动地价上升，消费者涨价预期越来越强烈，逐渐从一线城市开始向周边扩散。最终引发新一轮调控。

　　对此，卢文曦认为，当前的金融环境已经不一样，消费者购房的时候要认房认贷，金融层面在消费端的监管还是趋紧状态。

　　相比之下，二线城市政策有弹性，不少房企也在回补二线土地。张宏伟也认为，短期内轮动表现不会再出现强烈反转，调控基调也不允许大反弹。

　　市场结构性回暖还是消费需求积累下的全面复苏？

　　中原地产首席分析师张大伟的结论是全面复苏。疫情下的房地产市场在快速恢复，5月出现“小阳春”的概率大涨。

　　他认为，4月房地产平均恢复水平已经超过了去年同期的80%，部分区域已经开始超过之前水平。对于很多城市来说，网签数据因为相对滞后，基本只恢复了疫情前的80%-90%。

　　张大伟指出，从房贷数据看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。

　　整体看，各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。

　　但他也认可市场分化一说，整体看，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明显增加，广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。

　　二线城市中杭州、南京等率先复苏，最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。三四线城市相对平稳，复苏程度明显弱于一二线城市。

　　深圳楼市企稳，广州回暖

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　　近段时间以来，深圳楼市的魔幻让人瞠目，疫情下热度不降反升，“喝茶费”“房抵经营贷”接连爆出。

　　相较于广州楼市的不温不火，五一过后，深圳楼市经历大洗牌，此前浓烈的炒作氛围渐渐平息。

　　另一边，广深楼市回温的过程中冷热不均，区域分化明显；同时购房者也更为理性，真实成交仍基于合理的价位。

　　深圳热度下降，广州渐渐回温

　　刚刚过去的五一小长假，深圳楼市并没有迎来大爆发。

　　据深圳中原地产数据显示，五一期间深圳新房市场成交套数328套，成交面积2.99万平方米，同比减少46%。

　　4.27-5.3期间，佳兆业城市广场（三期）共成交44套，与之相对的是部分项目0看房、0成交。

　　五一期间，深圳二手房一共成交房源507套，成交面积4.3万平方米，均同比下降33%以上。

　　一位房产中介向记者表示，五一期间自己“看着忙，其实成交的没多少”。

　　另据中原地产数据，4月深圳新房住宅成交3319套，环比上升5.3%，成交套数连续两个月回升；成交面积为31.5万平，环比下降2.8%，热度有所下降。

　　二手房方面，此前，深圳宝安、南山、光明等区域的二手房挂牌价曾大幅上涨。

　　但在4月20日，深圳政府连续出台相关政策严控之后，记者再查询一些小区挂牌价虚高的房源，都已没有相关信息了。

　　目前，南山区的二手房高价基本贴着19.9万/平方米，没有单价超20万元的房源，光明大第的在售房源仅一套，单价在6万元/平方米。

　　过去的三四月，魔幻深圳楼市先后经历了喝茶费、经营贷等风波，随着政府不断出手，楼市的虚火似乎渐渐缓了下来。

　　相比之下，广州楼市就显得平和得多，仍在缓缓回温中。

　　据广州中原研究发展部数据，五一期间，广州一手住宅开盘或加推个盘共20个，合计2004套，推盘量同比去年五一减少7个，总推货量较往年减少35%。

　　同时，五一期间新增供应的房源，主要集中在东部和南部，其中增城仍旧是主力，以251套网签套数位居第一，而假期内开盘（加推量）最高的南沙网签共72套，排名第二。

　　新增货源减弱，但成交逐步回温。广州中原地产研究院数据显示，4月以来，广州网签一手住宅成交量为6566套，环比上涨50%；总成交面积为72.99万㎡，环比上升53%。

　　二手房市场方面，广州中原数据显示，4月份二手市场成交量为3594套，环比上涨了36.65%，成交均价上，则环比上月微跌了1.27%。

　　浏览广州各楼盘项目不难发现，不少楼盘仍处于打折、“一口价”促销的模式里，成交数据“量升价跌”，此前疫情带来的影响还在慢慢恢复。

　　冷热不均仍将继续

　　在深圳，一系列政策组合拳已经在酝酿。4月28日，深圳市住建局局长张学凡表示，对于房价上涨，深圳准备了很多手段。

　　“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，也可以考虑房地产税的问题。”

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，深圳楼市冷热不均从去年到现在一直存在。

　　深圳局部热点地区，如前后海、宝中地区，都有炒作动机，叠加对通胀的担心、外来资金进入、经营贷的刺激，导致深圳楼市出现局部火热，但局部的小热，替代不了大部分盘的平淡业绩。

　　宋丁表示，“深圳的房价下半年将保持胶着状态，不会出现忽然暴涨，也不会下行。楼市冷热不均的现象仍将持续。”

　　而深圳魔幻上涨的二手房市场也将降温。

　　宋丁表示：“没有约束的挂牌价扰乱市场，政策对虚高的二手挂牌价打压，连带成交价会受到压抑，甚至回调。”

　　另一边，不同于深圳楼市的火爆炒作，广州楼市仍在逐步平稳回温中。

　　广州中原研究发展部表示，今年疫情下，不少开发商采取“推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失。同时，采取“以价换量”销售策略的楼盘均取得较好的成效，销售去化均处板块高位。

　　由此可见，在目前的后疫情时代，广州市场依旧具备较强的购买力，客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。

　　同时，广州楼市的优惠措施或将持续。广州中原地产项目部总经理黄韬认为，为弥补此前疫情带来的影响，开发商或会在未来三个月内，继续采取一定的优惠政策以促进销售，在销售额平稳后，广州新房的价格才会趋于稳定。

　　此外，房住不炒的主基调不会改变。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，投资炒房的想法必须谨慎。

　　他表示，疫情之下，尽管经济受到很大冲击，但国家没有采取过去的刺激手段，松绑楼市或大规模放水，而是在供给端发力，挖掘有效需求，所以，指望新一轮刺激，投资炒房的想法还是要谨慎一点。

　　从总体看，房住不炒和软调控的环境下，购房者纷纷转为观望，开发商推盘也将保持谨慎，但供不应求的基本面不会改变，房地产的需求只会延后入市，不会消失。

　　而深圳依然将带领全国市场复苏的进程，广州在一线城市中增长较乏力。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳，广州在北上广深中复苏较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。

　　房住不炒基调之下，下半年广深楼市将在可控、理性范围内波动。

　　房企融资回潮、土地投资回暖

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　　可以肯定的是，五一楼市回暖，市场确实给出了复苏信号，主要表现于房企拿地积极，大房企融资回潮。

　　近段时间大房企融资也比较顺畅。房企信用债融资成本持续下降，同时，ABS成房企融资热门。但受海外资本市场大幅波动影响，中资美元债遭到抛售，内地房企发行美元债的热情骤然减弱，4月无房企发行海外债。

　　五一假期前，南京、绍兴、佛山、扬州等地同一天进行土拍，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。个别区域的土地市场热度有所上升。

　　4月30日，南京5幅地块出让，吸引20多家房企参与竞拍，网上竞价持续两天。其中有两幅宅地竞价次数超百轮，万科、融创分别以43.5亿元、40.1亿元各取一幅，溢价率35%、36%，两幅地块单价均破4万元/平方米。

　　高溢价地块频繁出现在4月已有端倪，比如4月22日厦门岛内诞生了总价、单价双料“地王”。

　　综合多家第三方机构的数据显示，4月土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%。

　　土地市场率先回暖，成为助推消费者买单的动力。在众多业内人士看来，房企一季度积压的土地投资需求同样在释放当中，其中二线城市复苏更加明显，开发商此时选择二线城市，消费者同样也选择在一二线城市投资买房。

　　从近期土地市场热度也可见，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。

　　高溢价地块频出、豪宅成交量上涨，对后续市场承接力是否构成压力？综合前述业内人士的看法，土地市场过热的情况基本不会出现，毕竟疫情的负面影响还没有完全消除。

　　本期编辑 刘巷 实习生思纯

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