广州楼市:哪里的房子容易升值?看了内行人揭秘后,我明白了

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提问：你好广叔，本人增城新塘本地人，在新塘锦绣新天地一套89方小三房，无房贷。想多买一套房自住加保值，等6-8年后再置换。现在看同小区，同一栋的房子两套一套12楼，精装带租约，238万；一套26楼，毛坯，220万。楼总高28层，户型一致，168平方。从以后置换角度来说，是否应该选择26楼的？本人夫妻二人恐高。

回答：你好，锦绣新天地是一个自住+投资不错的楼盘，大花园社区，安静，户型较好。26层有一定的折价，最好的楼层是中层，恐高倒没多大关系，入住后，三天两头晾衣服向下望一望，一段时间之后也就习惯了。当然最好是选择12楼的这套存在一定的装修溢价，要看下装修风格是否喜欢，同时溢价高与否。

提问：广叔好，本人和老婆名下在新塘有两套房供着，不是广州户，现在手上有100左右，利用今年疫情期间做操底投资，住宅应该是没有购房名额，投资写字楼或者公寓是否可以，投资哪里合适？

回答：你好，写字楼和公寓一直不建议，涨幅慢，税费高，同时不能享受和住宅同等待遇。可JLH腾出名额，入一套黄埔科学城的房子。可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，新人首问，准备在越秀买3房的学区房自住+投资，周边大多是老旧小区，请问在这种情况下优先考虑哪些因素，地铁交通或离学校距离？楼龄较新的电梯房还是房改楼梯房呢？楼梯房使用面积较大，且现在也在加装电梯。请您不吝赐教，谢谢！

回答：你好，如果注重教育，越秀是优选，优先考虑近地铁、带花园电梯房，已在电梯也可以考虑。

提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：你好广叔！坐标广州海珠区，目前情况广州社保3年，在參加入戶考试，去年考过一次，今年？考在十一月份，心里也沒底，目前手上100W，月入3W左右，无房贷，2小孩，大的上小四公立赞助的，小幼儿园，考虑到过两年小孩上学！有考虑过买广州周边新塘，佛山临广州的也有考慮，上班時間自由，现在情况是买周边呢？还是等入户广州买二手呢？那种方案更优？如果优先考虑周边，请推荐几个盘，请广叔指点！謝謝??！

回答：你好，感谢赞赏，建议先上车，因为金融大放水，而且深圳涨完涨到东莞那边了，广州的行情很快到来，佛山的行情也会先从广州过去。所以如果等明年的话，怕会错过一波行情，明年买怕会更高价。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城；佛山可考虑陈村、北滘、千灯湖单价相对低一点，比如陈村的万科缤纷四季、广佛颐景园、悦峰天誉，北滘的深业城等。千灯湖：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园

提问：你好广叔，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听广叔的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望广叔的回复。

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：广叔你好，如果老家宅基地卖了，还有父母怎么办，父母也去深圳吗？而且还有老婆的父母也在老家？都还年轻！每年都要回来老家！ 新方法在转深户前，先卖宅基地，在县城用父亲的名义按揭买套3房，1来父母养老住，2来每年回家我们也有地方住！ 主要老家房子卖了，父母住哪？有点纠结 请经验与智慧的广叔指点指点迷津

回答：你好，建议先给父母租房住，老家房价不会怎么涨了，等你们深圳房子有了赚钱效应，再考虑加按揭入手一套老家改善盘。 子弹少的时候一定要利益最大化。 用父亲的名义按揭买套3房，这个思路也可行，如果老家能做接力贷就更好了。

提问：你好广叔，本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦广叔看到，抽空给个建议哈，谢谢

回答：你好，我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。 当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。但还是建议你如果能跟亲戚借到便宜的钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。

提问：你好广叔，我有子弹200万，年收入在45W左右，看的房子也不少，但是不知道买哪里，可能是我对房产的认识太浅了，也不知道深圳这个投资方向是什么样的。我不考虑学位，之前在其他地方买过房子，现在也没涨，现在在深圳买房需要五成，还请广叔帮我分析一下我买哪里更适合一些？万分感谢~已经付费咨询~

回答：你好，深圳5改3依然没问题，只是成本稍微多一点点。月供问题不大，那就加大一点杠杆。对于学位没有要求，那可以去宝安碧海西乡投资，未来看跑赢大盘没有问题。富通城，玉湖湾，城市峰尚，招商果岭都不错，可淘笋买入。

提问：广叔你好，我老公有套自住房，是在他自己的名下，无贷款，今年打算入手第二套房，想问问第二套房避税怎么操作？需不需要真离婚？麻烦广叔详细说一下，谢谢！

回答：你好，避税：主要是指二手房出售、未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要ZLH但大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。你们夫妻两人要商量好！

提问：慕名而来，望广叔解答： 父母在蛇口有个小两房，目前和父母在一起住，小孩上幼儿园，未来需要考虑分开住，但是小孩需要用蛇口的学位，现在首付有100-150，首套，目前有两个方案。 1、在南山买个小两房自住，预算内选择有新街口花园或四海公寓。 2、投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，租金再在蛇口租。 以上选择烦请广叔点评，谢谢。

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学 蛇口中学 就没有小区花园产品也不是特别新。这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。 投资的话，不建议，虽然能涨，但估计不如大市。 独栋的房子由于人口密度大，租客多，所以老化块，新的时候大家还喜欢，老旧之后，需求会快速减少。 南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势。 南山双学府挺好的，支持投住分离

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