广州楼市:这几种房产最容易贬值,未来涨幅垫底!

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提问：你好广叔，总价250到280，天河及越秀上班，地铁通勤，小三房，小学不要太远，住十年左右，不想跑输大盘。麻烦推荐下，谢谢！（目前考虑广州碧桂园大三房，晓港湾二房，洛湖居小三房，育龙居特价房差一点点预算）

回答：你好。广州碧桂园盘大了一些，同时楼龄也都有点老了。晓港湾二房还可以；洛湖居多是没有电梯；育龙居在龙洞，区位不是很好。我的看法：晓港湾>碧桂园>洛湖居>育龙居，建议看下东晓南的加怡花园、瑞宝花园

提问：【中冶逸璟台】复式怎么样？有没有投资价值，因为孩子在科学城上学，打算住几年后卖掉的话，从投资角度岭南山畔二手和这个楼盘选择哪个更好一点？

回答：复式相对来说没有平层的流通性好，不过自住的话，买也无妨。有价值的，不过需要一定的周期。如果自住，不如选择岭南山畔，近地铁，周围配套要齐全一些，靠近尖峰岭公园，生活舒适。

提问：广叔您好！我在番禺广场上班，想买套房子既能住又能升值，不知道您有什么建议？我之前问了一些番禺广场附近的二手房，感觉选择有限还挺贵。我想了解（1）番禺广场上班是否只能在番禺买房？还是可以选择一些交通便利的区域比如有地铁的地方买，以便可以兼顾升值需要？（2）番禺的房价升值潜力如何，跟广州其他区相比？（3）如果要在番禺买，您推荐哪些房子选择比较多的楼盘？（4）如果番禺没有合适楼盘，在哪个区买比较好，推荐什么楼盘呢？（5）我目前在广州没有买房，在江门有一套房正在供，首付是几成呢？我的首付预算是150万以内。（6）我目前还不会开车，但将来可能学车，所以麻烦您给我推荐时候，可以推荐一些公共交通方便的，再推荐一些需要开车但性价比高升值潜力大的。先谢过！

回答：1、番禺广场上班，当然选择近一点的。还可以选择桥南、万博。

2、番禺目前还是价格洼地，未来番禺板块走势，巩固新中心万博，拓展两翼。目前来看，番禺楼市东西两翼的发展势头更猛一些，东面，有亚运城板块和国际创新城板块，而西面，则是南站板块。

3、万博：万科欧泊、海印星玥

4、金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的

5、可以3成

提问：广叔你好，我在2018年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨？目前是出租状态，以租养贷。作为家庭投资性房产，我是否要卖掉换到宝安热门片区呢？不知道罗湖未来的走向如何？谢谢！

回答：你好，聚龙大厦涨得不好，一是因为罗湖的大概念，一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。 昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。 罗湖自住性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。

提问：你好广叔，深圳有2次购房经验，1.本人深户，坐标深圳，现深圳自住龙岗坂田嘉御豪园三房市值约780万，自住，学位房带外国语小学和初中学位；用老人票持房产为母亲1952年，现68岁；银行余贷款11万，2021年7月还清，可提前还款，赎回红本，问过担保公司，母亲房子只能贷款3年；2.本人深户，住龙岗坂田，在深圳已有房贷记录，单亲，非全日制本科，现名下已无房，如再购房首付5万，子弹100万，月收入1万

投资为主，请问如何融资和房产资源配置，看了星球的，想到以下几个方案，供参考：方案一：融资获现金流，龙岗坂田三房赎楼后转让到本人名下，红本在手，向银行申请红本抵押贷款，7万，30年，用母亲名义全款买主深圳小二房持有3-5年后卖出；建议深圳买哪里？方案二：东莞买二手房或重庆，方案三：因有朋友在重庆买三套(重庆无房票，限贷不限购)方案四：转到广州，破限购，

回答：你好，更看好方案四。深圳这波上涨之后限购很严格，接下来几年大概率会高位横盘，以3-5年为投资周期，而且还是高杠杆进入就不建议了。东莞这一轮临深有点透支了，深圳资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论z策或者市场角度看都快到尽头了。最近很多人炒扩容，这件事不是投资的依据，因为不是确定性事件，属于不可控的黑天鹅。建议还是看看天河或者黄埔，有只有100万首付，那可能只有黄埔了。

提问：广叔你好，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到广叔对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教广叔：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：广叔你好，目前在广州工作，东圃有一套一房的小房子，贝壳最近成交价在200个左右，剩60万的公积金贷款。武汉南湖有一套118平的次新三房，无贷款。现金30个。请问广叔，纯投资来看，是把广州的小房子卖掉在广州换大点的房子好一些，还是在武汉再入手一套更好，或者广叔有其他的建议没。

回答：你好，一线城市原则上不置换，成本太高。如果还有二套房票，月供能力还不错，建议把南湖全款房做抵押融资，广州再入手一套。南湖是睡城，未来涨幅一般，等下一波涨幅来了，可以考虑出手裂变，入手光谷东的低价潜力盘。

提问：广叔你好，本人是广州户口，已在广州用公积金贷款买了一套房。现在想在老家桂林给父母买一套房。但是父母年纪已经快60了，贷款年限没有几年了。如果用自己的名义去贷款，会不会以后影响我在广州买二套房贷款？

回答：你好，会，再回广州就被限贷了，不如把老人户口迁到广州来，走接力贷，老人的名字去贷款，还能贷三成三十年，不论是城市选择和贷款方案，都要远胜过于用你名字在老家贷一套。

提问：你好广叔，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田

回答：你好，400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。 六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。 如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

提问：你好广叔，沙井能买吗？华侨城四海云亭这个盘怎么样？纯投资，总价500万以内可以入手吗？未来的升值空间怎么样？能不能跑赢大盘？

回答：你好，可以买。随着沙井越来越少房子，也会跟涨，价格有所提升。但在地铁、学校、商圈都有些距离；而且周边的民房多，居住体验差，归属感弱。跟涨没问题，跑赢可能会有点难。

提问：你好广叔，目前持有南油百富大厦两房，欠款70w，手头现金50w。9号线地铁年底开通，考虑到小孩明年要上小学，打算入手好一点的南山学位。请问现在是应该挂盘出掉，还是等年底地铁开通？如果出掉的话，南山好一点学位建议哪个学校。

回答：你好，地铁对交通路网发达的老旧区域房价拉动作用有限，影响远小于一个好学位，至于买哪个学校得看你们月供能力和具体需求是怎么样的，南二外，南外，南实，乃至深圳湾学校丰俭由人。

提问：你好广叔，我孩子2022年就要上学了，现在打算买个学位房。我看南山和百花的价格基本都是在千万左右啊，家里是全部资金用完后就没啥资金流了。想问一下对于现在来说百花片区算是高位吗？它的未来潜力怎么样？全部资金买这边要注意些什么吗？

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，其实涨幅并不大家想象的那么大。 13年百花片区均价5万左右，现在15万+，跑输了很多学位房的后起之秀。 首先是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 还有说实话百花真的太老了，不是刚需真买不下手， 如果你真是看重百花的教育那就买吧，如果同样看重升值建议再多看看其他选择！

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